（1.樂清市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局）

（2.瑞安市財(cái)政局，浙江，瑞安，325200）

【摘要】2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是事業(yè)單位，或者是隸屬于政府某一部門的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。這些機(jī)構(gòu)本質(zhì)上是政府機(jī)構(gòu)的延伸，壟斷了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。2000年6月，國務(wù)院提出了經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求。隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的市場化，評估行業(yè)不再是政府壟斷，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也越來越多，但由于市場競爭激烈，衍生出評估機(jī)構(gòu)在操作中一系列不規(guī)范現(xiàn)象。本文從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和銀行等金融機(jī)構(gòu)的特殊關(guān)系出發(fā)，對房地產(chǎn)抵押貸款評估中的不規(guī)范現(xiàn)象進(jìn)行了剖析，并提出了相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)估價(jià)中介機(jī)構(gòu)；行業(yè)規(guī)范

脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，營造了公平競爭的市場環(huán)境，但由于我國的中介機(jī)構(gòu)起步較晚，管理體制還不完善，難免會存在一些操作不規(guī)范的現(xiàn)象。本文就房地產(chǎn)估價(jià)這一中介行業(yè)中，銀行與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系，剖析估價(jià)機(jī)構(gòu)在抵押貸款評估中的一些不規(guī)范現(xiàn)象，并提出相對應(yīng)的措施。

1 抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展及其估價(jià)作業(yè)中的弊端

房地產(chǎn)估價(jià)起初主要服務(wù)于房地產(chǎn)交易管理，以防止交易當(dāng)事人不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格而偷漏有關(guān)稅費(fèi)。目前，無論是土地使用權(quán)出讓，還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、稅收、征收和征用補(bǔ)償、損害賠償、糾紛調(diào)處、司法鑒定、以及企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、設(shè)立公司時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)出資、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定，等等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。其中抵押貸款估價(jià)業(yè)務(wù)最廣泛，銀行為了降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要求客戶提供一定的抵押物作擔(dān)保，而房地產(chǎn)因其保值增值性，自然成為抵押物的首選。銀行以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放貸款，實(shí)際上有兩方面作用：一是可以降低抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；二是可以以提供的抵押物為依據(jù)確定貸款的額度。銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款的額度，通常是以抵押物評估價(jià)值為基礎(chǔ)。

抵押貸款業(yè)務(wù)象一條紐帶把銀行和估價(jià)機(jī)構(gòu)緊緊聯(lián)系在一起，銀行在開展抵押貸款業(yè)務(wù)的過程中依賴估價(jià)機(jī)構(gòu)對抵押物價(jià)值進(jìn)行評估；而估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨激烈的市場競爭，銀行抵押貸款評估也是最主要的業(yè)務(wù)來源。因此兩者之間存在著密不可分的關(guān)系。基于此，銀行通常向客戶推薦評估機(jī)構(gòu)。而在實(shí)際操作中，這種推薦評估不可避免會演化為指定評估。也就是說，銀行會給客戶指定某一個(gè)或幾個(gè)評估公司進(jìn)行評估，就承認(rèn)指定的幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)，客戶為了獲得貸款。這種指定估價(jià)機(jī)構(gòu)的作法不僅是變相的評估行業(yè)中的壟斷，而且在實(shí)際上也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患和不合理性，主要表現(xiàn)在：

l.l 使評估機(jī)構(gòu)失去原有的公正性和獨(dú)立性

在業(yè)務(wù)往來中，各銀行相互的競爭中，為了吸取更多的優(yōu)良客戶，對于特殊的客戶，銀行要求評估機(jī)構(gòu)對標(biāo)的物的價(jià)格必須評到“ 大于多少 元/ m2”或者總額達(dá)到多少萬元”等等。而評估機(jī)構(gòu)為了業(yè)務(wù)的順利開展，不敢得罪銀行，往往會按銀行的要求去辦，失去了估價(jià)作業(yè)的獨(dú)立性。這樣一來，評估報(bào)告往往有時(shí)成了銀行發(fā)放抵押貸款的必要程序和形式而已，失去了原有的公正性、客觀性。趨于一定的利益關(guān)系，銀行對所要求的價(jià)格可能會高于抵押物的真實(shí)市場價(jià)值，這實(shí)際上給銀行帶來了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

1.2 使中介機(jī)構(gòu)陷入兩難境地

銀行對評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值的干涉，給評估機(jī)構(gòu)施加了很大的壓力。同時(shí)，評估機(jī)構(gòu)也面臨著來自客戶方面的壓力?？蛻艨梢赃x擇這家銀行貸款，也可以選擇那家銀行貸款，目前評估公司眾多，如果因而客戶可以選擇其他的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)自然懂得“客戶是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客戶。一宗評估業(yè)務(wù)往往要同時(shí)遇到來自銀行和客戶兩方面的壓力，銀行要求將價(jià)格壓低而客戶要求將價(jià)格抬高，置估價(jià)機(jī)構(gòu)陷于兩難境地。這時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了不得罪銀行和客戶，不得不在價(jià)格上采取折衷的辦法，這同樣會使評估價(jià)失去客觀性。也增加了銀行等金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。

l.3 擾亂了正規(guī)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

銀行指定估價(jià)機(jī)構(gòu)這種方式，實(shí)際上是在給一些估價(jià)機(jī)構(gòu)介紹業(yè)務(wù)，在合作過程中要求估價(jià)機(jī)構(gòu)將評估收費(fèi)的一定比例返還給銀行，而評估費(fèi)一般是根據(jù)評估標(biāo)的物價(jià)值的一定比例確定，大多數(shù)銀行都有這種不成文的規(guī)定，銀行不僅對評估價(jià)格進(jìn)行干涉，還對評估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)進(jìn)行干涉。對一些評估金額較大的業(yè)務(wù)，銀行往往要求評估機(jī)構(gòu)在正規(guī)收費(fèi)的基礎(chǔ)上打折，甚至直接提出“某宗估價(jià)件多少費(fèi)用”，這擾亂了正規(guī)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

l.4 引起中介機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競爭

隨著銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的大量開展，評估機(jī)構(gòu)的數(shù)量也在不斷增加，銀行指定評估機(jī)構(gòu)的這種方式使得一些評估機(jī)構(gòu)互相打起了“拉業(yè)務(wù)戰(zhàn)”，它們不是從提高自己資質(zhì)和素質(zhì)上下功夫，而是通過各種手段拉攏銀行主管人員以獲得業(yè)務(wù)來源。這樣只會形成一個(gè)惡性循環(huán)，對銀行、中介機(jī)構(gòu)和客戶三者都不利。

2 相應(yīng)措施

要解除房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)估價(jià)中存在的一系列問題，就要采取以下幾點(diǎn)措施：

2.l 給客戶提供自由選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的空間

銀行部門應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，給客戶更大的自由選擇空間，讓客戶自己選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，真正做到估價(jià)機(jī)構(gòu)選擇市場化。

2.2 切實(shí)保證估價(jià)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

銀行部門不再對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行干涉，保證評估機(jī)構(gòu)完成作業(yè)過程的獨(dú)立性、公正性和客觀性。同時(shí)，有關(guān)部門要對評估機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行監(jiān)督，保證估價(jià)機(jī)構(gòu)的評估工作不受來自客戶或其他方面的干擾和影響。

2.3 行業(yè)主管部門要定時(shí)進(jìn)行審查、監(jiān)督、評比

估價(jià)機(jī)構(gòu)上級行業(yè)主管部門要定時(shí)對估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行抽查，杜絕其不規(guī)范行為，對估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)也要定期審核檢查，資質(zhì)好的要升級，資質(zhì)差的要降級，直到取消執(zhí)業(yè)資格。

2.4 鼓勵(lì)各地方成立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

行業(yè)主管部門要鼓勵(lì)各地方成立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會。由于成立估價(jià)協(xié)會的門檻過高，一些較大市的估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，就沒條件成立房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會，缺少行業(yè)自我管理監(jiān)督的一個(gè)組織，這樣相對影響估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。建議估價(jià)行業(yè)上級主管部門考慮各城市的估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，放寬條件，鼓勵(lì)各地方成立房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會，讓地方估價(jià)機(jī)構(gòu)形成相互交流、相互制約的氛圍。

2.5加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要管理人員和估價(jià)師的培訓(xùn)

房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查、了解房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的測算和判定活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。這不僅需要房地產(chǎn)估價(jià)師有豐富的專業(yè)知識，更需要有尊重客觀事實(shí)的職業(yè)道德。估價(jià)行業(yè)上級主管部門要加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要管理人員和估價(jià)師的培訓(xùn)，提高他們的綜合業(yè)務(wù)水平，完善思想道德建設(shè)。

中國的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)雖然起步較晚，但其發(fā)展十分迅速，對促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很重要的作用，已成為一支不可缺少的生力軍。而且隨著市場經(jīng)濟(jì)的成熟理性發(fā)展，社會上對資金的需求有增無減，抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)時(shí)存在，估價(jià)行業(yè)有著光明的前景。同時(shí)社會、政府各部門對估價(jià)機(jī)構(gòu)的要求更加嚴(yán)格規(guī)范，只有盡快采取措施規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

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