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        寫字樓租賃糾紛 都是「二房東」惹的禍?

        2012-04-29 00:00:00史瑩
        臺商 2012年11期

        由於客戶並不直接與業(yè)主方簽訂合同,當商務(wù)中心經(jīng)營方與業(yè)主方出現(xiàn)糾紛時,租客的權(quán)益就容易受到侵犯。

        最近,原本在上海恒隆廣場一期39樓辦公的楊傑(化名)不得不重新為自己的公司尋找新的辦公地點,其原來辦公的樓層已經(jīng)被恒隆廣場的產(chǎn)權(quán)方斷水斷電。而同是在上海恒隆廣場2座15樓Office General商務(wù)中心辦公的楊娟(化名)和同事們也面臨著同樣的遭遇。

        他們的「遭遇」緣於該商務(wù)中心運營方創(chuàng)機商務(wù)服務(wù)有限公司(下稱「創(chuàng)機」)與恒隆廣場產(chǎn)權(quán)方上海恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱「恒邦」)之間的一系列糾紛。

        一位中介行業(yè)資深人士表示,由於客戶並不直接與業(yè)主方簽訂合同,當商務(wù)中心經(jīng)營方與業(yè)主方出現(xiàn)糾紛時,租客的權(quán)益就容易受到侵犯。

        租客利益難以保證

        據(jù)了解,寫字樓商務(wù)中心這種物業(yè)模式起源於國外,主要為客戶提供短期的小型商務(wù)辦公室出租服務(wù),以及各種辦公設(shè)施和商務(wù)服務(wù)。與普通寫字樓的不同在於,商務(wù)中心提供的是一系列全面的商務(wù)辦公服務(wù),並能夠做到分時租用、即時辦公。比較著名的商務(wù)中心運營商有雷格斯、Servcorp等。

        現(xiàn)在大陸一線城市的寫字樓裏基本都有商務(wù)中心,這種物業(yè)最大的優(yōu)點就是方便,類似「拎包入住」的概念,不用裝修,一搬進去就可以開始辦公。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉介紹,商務(wù)中心的租金可能會比一般的寫字樓略高,但是由於其可以享受較多的公共服務(wù),跨國公司在大陸的辦事處、一些剛剛進入大陸的公司以及一些中小型企業(yè)往往會選擇這種類型的辦公地點。目前,業(yè)內(nèi)也有一批專門的公司在從事商務(wù)中心的租賃中介代理業(yè)務(wù),為商務(wù)中心服務(wù)商尋找客源。

        一般客戶租賃商務(wù)中心時都被要求支付2~3個月的租金作為押金,當租期結(jié)束後按合同規(guī)定返還,有一些商務(wù)中心由於經(jīng)營不善,在租期內(nèi)可能再次將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包,在這種情況下,租客的利益可能就會得不到充分保證。

        商務(wù)中心經(jīng)營存在硬傷

        業(yè)內(nèi)人士李偉表示,現(xiàn)在一線城市寫字樓的商務(wù)中心,真正做得好的並不多。商務(wù)中心的進入門檻雖然不高,但這一經(jīng)營模式對現(xiàn)金流的要求很高,即使是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)雷格斯,也曾因為擴張過快而陷入困境。

        「如果要經(jīng)營一個比較高檔的商務(wù)中心,假設(shè)面積為2000平方米,支付給業(yè)主的押金就達150萬元,加上物業(yè)管理費20萬元,以及裝修投入、購買家具設(shè)備等,上述幾項費用加起來至少要600萬元,更為重要的是,開張前半年由於出租率有限,肯定是虧損的,這樣下來,一年的投入至少要1000萬元。類似規(guī)模的一家商務(wù)中心,有可能要3~4年才能收回成本,如果後期的管理、服務(wù)跟不上,就很有可能前功盡棄。同時,為了爭奪客源,商務(wù)中心之間還打價格戰(zhàn)?!?/p>

        李偉說,很多人忽略了一個事實,商務(wù)中心剛開張的時候出租率是零,從零到100%的過程可能很長,但商務(wù)中心支付給業(yè)主的租金並不會因此而減少。

        為了降低風險,一些新的合作模式已經(jīng)在這個行業(yè)裏出現(xiàn),例如,有部分商務(wù)中心選擇和業(yè)主合作的方式,讓業(yè)主參與分紅,從而相應(yīng)減少了一次性的大筆租金投入。

        上述業(yè)內(nèi)人士表示,每一個項目分成的比例都有可能不同,但業(yè)主參與分紅已經(jīng)是一種比較主流的運營方式,「這對於提高雙方的積極性都有好處?!?/p>

        不過,商務(wù)中心這一經(jīng)營模式也存在一些「硬傷」。

        由於業(yè)主和租客之間隔著「二房東」,終端的租客並不直接和業(yè)主簽訂租賃合同,當二房東與業(yè)主出現(xiàn)糾紛時,租客往往成為受害者。

        律師解讀

        在國外,租客押金有專門的賬戶進行監(jiān)管,挪用租客押金是違法的,但是大陸並沒有相關(guān)的規(guī)定,挪用租客押金已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。

        北京盈科(上海)律師事務(wù)所程青松律師表示,在轉(zhuǎn)租的模式下,因為轉(zhuǎn)租合同的履行會受到出租人與轉(zhuǎn)租人之間租賃合同履行情況的影響,特別是合同解除時,轉(zhuǎn)租合同司法實踐中一般按解除處理,所以轉(zhuǎn)租合同的履行有一定的不確定性,加上租戶相對處於弱勢,與轉(zhuǎn)租方進行合同談判和議價的能力較弱,所以在承租人和轉(zhuǎn)租人發(fā)生糾紛的時候,處理不當很容易傷害到租戶的權(quán)益。

        程青松認為,在商務(wù)中心經(jīng)營模式下,需要更加關(guān)注租戶的利益,如果業(yè)主和商務(wù)中心運營方出現(xiàn)糾紛,總是犧牲租戶的權(quán)益,那麼這種經(jīng)營模式就可能無法長久。

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