由於客戶並不直接與業(yè)主方簽訂合同，當(dāng)商務(wù)中心經(jīng)營方與業(yè)主方出現(xiàn)糾紛時(shí)，租客的權(quán)益就容易受到侵犯。

最近，原本在上海恒隆廣場一期39樓辦公的楊傑（化名）不得不重新為自己的公司尋找新的辦公地點(diǎn)，其原來辦公的樓層已經(jīng)被恒隆廣場的產(chǎn)權(quán)方斷水?dāng)嚯?。而同是在上海恒隆廣場2座15樓Office General商務(wù)中心辦公的楊娟（化名）和同事們也面臨著同樣的遭遇。

他們的「遭遇」緣於該商務(wù)中心運(yùn)營方創(chuàng)機(jī)商務(wù)服務(wù)有限公司（下稱「創(chuàng)機(jī)」）與恒隆廣場產(chǎn)權(quán)方上海恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱「恒邦」）之間的一系列糾紛。

一位中介行業(yè)資深人士表示，由於客戶並不直接與業(yè)主方簽訂合同，當(dāng)商務(wù)中心經(jīng)營方與業(yè)主方出現(xiàn)糾紛時(shí)，租客的權(quán)益就容易受到侵犯。

租客利益難以保證

據(jù)了解，寫字樓商務(wù)中心這種物業(yè)模式起源於國外，主要為客戶提供短期的小型商務(wù)辦公室出租服務(wù)，以及各種辦公設(shè)施和商務(wù)服務(wù)。與普通寫字樓的不同在於，商務(wù)中心提供的是一系列全面的商務(wù)辦公服務(wù)，並能夠做到分時(shí)租用、即時(shí)辦公。比較著名的商務(wù)中心運(yùn)營商有雷格斯、Servcorp等。

現(xiàn)在大陸一線城市的寫字樓裏基本都有商務(wù)中心，這種物業(yè)最大的優(yōu)點(diǎn)就是方便，類似「拎包入住」的概念，不用裝修，一搬進(jìn)去就可以開始辦公。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉介紹，商務(wù)中心的租金可能會(huì)比一般的寫字樓略高，但是由於其可以享受較多的公共服務(wù)，跨國公司在大陸的辦事處、一些剛剛進(jìn)入大陸的公司以及一些中小型企業(yè)往往會(huì)選擇這種類型的辦公地點(diǎn)。目前，業(yè)內(nèi)也有一批專門的公司在從事商務(wù)中心的租賃中介代理業(yè)務(wù)，為商務(wù)中心服務(wù)商尋找客源。

一般客戶租賃商務(wù)中心時(shí)都被要求支付2～3個(gè)月的租金作為押金，當(dāng)租期結(jié)束後按合同規(guī)定返還，有一些商務(wù)中心由於經(jīng)營不善，在租期內(nèi)可能再次將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包，在這種情況下，租客的利益可能就會(huì)得不到充分保證。

商務(wù)中心經(jīng)營存在硬傷

業(yè)內(nèi)人士李偉表示，現(xiàn)在一線城市寫字樓的商務(wù)中心，真正做得好的並不多。商務(wù)中心的進(jìn)入門檻雖然不高，但這一經(jīng)營模式對現(xiàn)金流的要求很高，即使是行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)雷格斯，也曾因?yàn)閿U(kuò)張過快而陷入困境。

「如果要經(jīng)營一個(gè)比較高檔的商務(wù)中心，假設(shè)面積為2000平方米，支付給業(yè)主的押金就達(dá)150萬元，加上物業(yè)管理費(fèi)20萬元，以及裝修投入、購買家具設(shè)備等，上述幾項(xiàng)費(fèi)用加起來至少要600萬元，更為重要的是，開張前半年由於出租率有限，肯定是虧損的，這樣下來，一年的投入至少要1000萬元。類似規(guī)模的一家商務(wù)中心，有可能要3～4年才能收回成本，如果後期的管理、服務(wù)跟不上，就很有可能前功盡棄。同時(shí)，為了爭奪客源，商務(wù)中心之間還打價(jià)格戰(zhàn)?！?/p>

李偉說，很多人忽略了一個(gè)事實(shí)，商務(wù)中心剛開張的時(shí)候出租率是零，從零到100%的過程可能很長，但商務(wù)中心支付給業(yè)主的租金並不會(huì)因此而減少。

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，一些新的合作模式已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)裏出現(xiàn)，例如，有部分商務(wù)中心選擇和業(yè)主合作的方式，讓業(yè)主參與分紅，從而相應(yīng)減少了一次性的大筆租金投入。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，每一個(gè)項(xiàng)目分成的比例都有可能不同，但業(yè)主參與分紅已經(jīng)是一種比較主流的運(yùn)營方式，「這對於提高雙方的積極性都有好處?！?/p>

不過，商務(wù)中心這一經(jīng)營模式也存在一些「硬傷」。

由於業(yè)主和租客之間隔著「二房東」，終端的租客並不直接和業(yè)主簽訂租賃合同，當(dāng)二房東與業(yè)主出現(xiàn)糾紛時(shí)，租客往往成為受害者。

律師解讀

在國外，租客押金有專門的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，挪用租客押金是違法的，但是大陸並沒有相關(guān)的規(guī)定，挪用租客押金已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所程青松律師表示，在轉(zhuǎn)租的模式下，因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的履行會(huì)受到出租人與轉(zhuǎn)租人之間租賃合同履行情況的影響，特別是合同解除時(shí)，轉(zhuǎn)租合同司法實(shí)踐中一般按解除處理，所以轉(zhuǎn)租合同的履行有一定的不確定性，加上租戶相對處於弱勢，與轉(zhuǎn)租方進(jìn)行合同談判和議價(jià)的能力較弱，所以在承租人和轉(zhuǎn)租人發(fā)生糾紛的時(shí)候，處理不當(dāng)很容易傷害到租戶的權(quán)益。

程青松認(rèn)為，在商務(wù)中心經(jīng)營模式下，需要更加關(guān)注租戶的利益，如果業(yè)主和商務(wù)中心運(yùn)營方出現(xiàn)糾紛，總是犧牲租戶的權(quán)益，那麼這種經(jīng)營模式就可能無法長久。