「『面粉』熱銷，『面包』就很可能漲價?！箯耐恋厥袌龅木畤姡呀?jīng)可以看到樓市的蠢蠢欲動。在經(jīng)歷中央的拳拳重磅調(diào)控之後，房地產(chǎn)企業(yè)正在分化，地方土地財政依然在與中央政策博弈，樓市必然經(jīng)歷新一輪的洗牌。

大陸樓市傳統(tǒng)的「金九銀十」在2012年遭遇成交寡淡，但土地市場卻開始復(fù)蘇，供應(yīng)井噴，多地出現(xiàn)激烈的「搶地」場面。10月10日，央企保利地產(chǎn)一日內(nèi)便摘得上海、長沙兩個地王。顯然，在多輪「以價換量」過後，庫存下降、手握現(xiàn)金的房企已經(jīng)按捺不住拿地補倉的衝動。

土地市場升溫 調(diào)控成果或遭蠶食

近期，杭州、南京、武漢、溫州等10多個城市紛紛大規(guī)模推出土地，有的甚至一次性推地上千畝，開發(fā)商拿地意願和能力同步提高，土地市場出現(xiàn)「量升價動」的升溫局面。

漢宇地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月上海成交經(jīng)營性用地20幅，成交土地面積為69.46萬平方米，環(huán)比增加71.6%，出讓總金額88.2億元（人民幣，下同），環(huán)比增幅超過兩成。而僅10月10日一天，上海賣地「收金」就超過60億元。

另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，三季度，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元，環(huán)比第二季度大漲355.7%，而第三季度住宅土地溢價率高達(dá)23.12%，達(dá)到了2011年調(diào)控後的最大值。

值得注意的是，隨著地方政府大規(guī)模推地，以及多個一二線城市前期樓市成交量回升等因素疊加影響，購房者房價上漲預(yù)期增強(qiáng)，鞏固樓市調(diào)控成果壓力增大。土地市場的變化正在影響購房者心態(tài)。一些購房者認(rèn)為，隨著土地市場升溫，房價很可能「回暖」。「剛看上一個樓盤，本來還想再等一等?！购贾菀患壹译娰u場的工作人員胡籠說，但現(xiàn)在杭州土地市場開始活躍，很可能帶動房價上漲，準(zhǔn)備馬上出手，「『面粉』熱銷，『面包』就很可能漲價?！?/p>

「此次土地市場升溫與樓市成交連月回升、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多方因素疊加，將增大房價反彈壓力?！箍旆烤W(wǎng)首席評論員程偉明表示，樓市調(diào)控剛剛?cè)〉靡欢ǔ晒?，房價回調(diào)企穩(wěn)基礎(chǔ)仍十分脆弱，土地市場的異動很可能「蠶食」樓市調(diào)控成果，需格外警惕。

經(jīng)過新一輪洗牌

樓市或?qū)⒂瓉?/p>

「寡頭時代」

從土地市場的井噴，已經(jīng)可以看到樓市的蠢蠢欲動。在經(jīng)歷中央的拳拳重磅調(diào)控之後，房地產(chǎn)企業(yè)正在分化，地方土地財政依然在與中央政策博弈，樓市必然經(jīng)歷新一輪的洗牌。新的經(jīng)濟(jì)形勢對宏觀調(diào)控與市場轉(zhuǎn)型提出了新的要求，房企未來發(fā)展如何？樓市走勢何去何從？

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，五成土地集中在行業(yè)排名前十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢。當(dāng)下通過低價儲備大量土地的開發(fā)商勢必成為未來市場的主導(dǎo)者，進(jìn)而會出現(xiàn)「強(qiáng)者愈強(qiáng)」現(xiàn)象。

旭輝地產(chǎn)董事長林中則判斷，下半年土地成交會趨活躍，但溢價率其實受制於房價，「我認(rèn)為土地市場不會出現(xiàn)太熱的局面，畢竟房企的存貨也還不少?！?/p>

「接下去，土地市場上的併購也會加劇，大央企從來『不差錢』，但那些近兩年進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的中小房企資金鏈則普遍緊張，行業(yè)洗牌還會加速。」專注土地投資的上海純?nèi)A投資管理有限公司董事長蕭純鋼如是說。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院研究員郭曙光分析認(rèn)為，一線城市是二三線城市市場的風(fēng)向標(biāo)，從長期來看，短期的限購不會影響其長期的趨勢，未來仍將有強(qiáng)勁的需求，市場容量保持平穩(wěn)並略有增長，其未來可以用風(fēng)生水起來形容。根據(jù)社會收入結(jié)構(gòu)變化，中端住宅市場會萎縮，萎縮的部分，少部分進(jìn)入高端市場，大部分併入低端市場。而「寡頭時代」的到來是大勢所趨，任何競爭性市場都是這個規(guī)律。本土性強(qiáng)的行業(yè)，「寡頭時代」到來得慢些，如房地產(chǎn)業(yè)；本土性弱的行業(yè)，「寡頭時代」到來得會快些，如一般家電製造業(yè)等。無論本土性強(qiáng)弱，市場向寡頭壟斷發(fā)展的趨勢都一致。大陸在經(jīng)歷30年改革開放發(fā)展之後，隨著品牌開發(fā)商市場占有率的不斷攀升，話語權(quán)及資源集中度勢必增加，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)加速寡頭壟斷的趨勢是正常的，一個城市有幾百家房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)象將在未來10年內(nèi)消失。

專家表示，在當(dāng)前土地市場升溫苗頭已經(jīng)出現(xiàn)的情況下，急需採取措施遏制土地市場「走熱」。短期來看，應(yīng)在加大土地供應(yīng)的過程中注意推地節(jié)奏，防止土地市場「量價齊升」；長期來看，應(yīng)盡快啟動樓市深層次改革，避免「土地盛宴」，需要土地、財稅等方面的實質(zhì)性改革盡快破題，鞏固樓市調(diào)控已經(jīng)取得的成果，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。