2012年以來,大陸樓市利用外資持續(xù)下降。曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金,正悄然從大陸樓市撤退——轉(zhuǎn)讓已有地塊,降價(jià)促銷,跑量回款,不一而足。
近日,美國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)鐵獅門「賣地離場」的傳言,更是引發(fā)了人們對「外資大規(guī)模撤離」的擔(dān)憂。外資為何高唱「空城計(jì)」?大陸地產(chǎn)界又怎麼看待與評論?會(huì)否有人因此而無法生存,慘痛「跳樓」?
樓市資金結(jié)構(gòu)變化
外資身影漸淡出
單看房地產(chǎn)開發(fā)投資中「利用外資」一項(xiàng),2007年市場最火爆時(shí),其增幅高達(dá)632%。到2010年,外資在中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)中的年同比增速為66%。不過,這一趨勢在2012年徹底改寫。
從2012年初開始,大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資的到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大變化:利用外資額從1至2月同比增長24.2%,一路下降。前3個(gè)月至前7個(gè)月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個(gè)月228億元(人民幣,下同)的利用外資額計(jì),平均每月房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額32.6億元,按此推算,全年或在400億元左右。一個(gè)可以對比的數(shù)字是,2011年和2010年,大陸房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元,意味著其同比跌幅可能接近「腰斬」,並創(chuàng)下人民幣升值7週年以來最差投資行情。
由此可見,大陸樓市中外資的身影和姿態(tài)正呈現(xiàn)質(zhì)的變化。如果把這些數(shù)據(jù)落實(shí)到市場上,各類外資企業(yè)收縮中國大陸樓市投資的姿態(tài),就更加鮮活。
就在鐵獅門甩賣上海專案的消息持續(xù)發(fā)酵之際,愛爾蘭地產(chǎn)大鱷——財(cái)富控股集團(tuán)以223.6萬歐元的價(jià)格,轉(zhuǎn)讓了兩家中國大陸地產(chǎn)公司的股份?!缸罱鼉赡晖赓Y較少投資新的房地產(chǎn)專案,前幾年拿下的專案,也基本處於出貨階段?!雇叻慨a(chǎn)董事長孫益功表示。
外資「趁利避險(xiǎn)」
欲唱空大陸樓市
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出,人民幣對美元升值停滯,外資套取匯差無法延續(xù),這是外資離開中國大陸房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要原因。廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理、地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為,目前大陸房地產(chǎn)市場前景處在高位,未來也有可能呈現(xiàn)下行態(tài)勢,這也是外資逐漸退出中國大陸房地產(chǎn)市場的主因。
一家美國大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士透露,由於中國大陸房企在財(cái)務(wù)策略上的激進(jìn),加上市場下滑,基金投資者感到擔(dān)憂,其他類似基金公司也開始未雨綢繆。
隨著風(fēng)險(xiǎn)加大,一些機(jī)構(gòu)開始致力於做空業(yè)務(wù)。國際知名投資人查諾斯2011年就公開宣佈,其「要做空中國房地產(chǎn)業(yè)」。一名不願(yuàn)具名的投行人士指出,近期香櫞攻擊在香港上市的恒大地產(chǎn)就是非常典型的例子。在未來,隨著A股房企借道香港融資,以及B股轉(zhuǎn)H股,轉(zhuǎn)融通的啟動(dòng)和QFII審批的增加,外資可以做空房地產(chǎn)的空間變大了。
業(yè)界爭鳴
外資撤離對大陸樓市
影響幾何?
楊紅旭分析說,2012年以來房地產(chǎn)利用外資的大幅下降,不僅減少了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資金量,也制約了貨幣供應(yīng)的增加。外資的流出,對房地產(chǎn)市場的活躍度構(gòu)成了短暫利空影響。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)則認(rèn)為,前述數(shù)據(jù)並不能作為看空大陸經(jīng)濟(jì)前景的論據(jù),因?yàn)橥赓Y在中國大陸房地產(chǎn)市場中的占比非常低。官方數(shù)據(jù)顯示,2003年至今,中國大陸每年利用外資金額占當(dāng)年樓市資金來源的比例從未高於2%。即使是在樓市最火熱的2007年,全年房地產(chǎn)市場利用外資641億元,僅占當(dāng)年資金來源的約1.7%?!讣词雇赓Y真的從中國樓市撤走,對樓市整體其實(shí)也影響不大。」
中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部髙級經(jīng)濟(jì)師周景彤表示,一般而言,外資是中國大陸樓市中變動(dòng)性較大的一股資金,大多以高端物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),「朝進(jìn)晚退」是很常見的現(xiàn)象,其目的在於投資獲利。這恰好是宏觀調(diào)控所針對的對象。從這個(gè)角度來講,部分外資退出,將有利於大陸房地產(chǎn)市場的「退燒」和穩(wěn)定發(fā)展。這對於普通剛性住房需求的百姓來說,是件好事,應(yīng)該說是可以「跳進(jìn)樓」!
「原來做房地產(chǎn)門檻比較低,現(xiàn)在門檻越來越高,消費(fèi)者的要求越來越高?!剐录悠聞P德置地中國區(qū)總裁廖茸桐則認(rèn)為,中國大陸房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大,現(xiàn)在可能是洗牌的一次機(jī)會(huì)。