房地產(chǎn)“變相救市”亮紅燈

2012年的天氣有些詭異，寒冬與暖春形成一輪一輪的攻防之勢(shì)，這情形也正是房市境況。中央用“雙限”政策給高燒不退的房市降溫，而地方則以靈活機(jī)動(dòng)的游擊戰(zhàn)營(yíng)造當(dāng)?shù)氐摹靶￡?yáng)春”。

不過(guò)，2月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部官員的強(qiáng)硬表態(tài)使地方“變相救市”亮起紅燈?！暗胤秸粦?yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場(chǎng)。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林鮮明、強(qiáng)硬的態(tài)度，顯然為蕪湖“救市”之舉一錘定音，并徹底冰封了各地跟風(fēng)的念頭。

安徽蕪湖市2月9日頒布《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)的通知》（下稱(chēng)《通知》），希望通過(guò)購(gòu)房補(bǔ)貼等方式“微調(diào)”中央房地產(chǎn)政策，這一行為被業(yè)界稱(chēng)為“割肉救市”。

“新政”頒布前后充滿了戲劇性。先是政府網(wǎng)站公布《通知》，次日新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)布的文件又悄然對(duì)爭(zhēng)議頗多的可享受補(bǔ)助與補(bǔ)貼的房產(chǎn)范圍加上“首套”限定詞。蕪湖官員解釋“不需要救市只是滿足剛需”的余音猶在，國(guó)務(wù)院督查組則已開(kāi)赴蕪湖。兩天后，一場(chǎng)針對(duì)“限購(gòu)令”的地方“春季攻勢(shì)”就此偃旗息鼓。

這一戲劇性的新政維持了三天的短命，而今后擅自調(diào)整房地產(chǎn)政策的地方官員也許會(huì)被住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部約談。

蕪湖并非是第一個(gè)發(fā)起“房市逆戰(zhàn)”的城市。去年10月11日，廣東佛山曾明確取消樓市“限購(gòu)令”，但12個(gè)小時(shí)后被叫停。

上海、天津、武漢、廈門(mén)等地則以上調(diào)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大普通商品房外延等手段“暗度陳倉(cāng)”。

事實(shí)上，從2010年4月中央出臺(tái)調(diào)控樓市的“國(guó)十條”以來(lái)，決策層調(diào)控房?jī)r(jià)的政策以一貫之，執(zhí)行也在既定的軌道上運(yùn)行。2月6日至10日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海主持召開(kāi)五次座談會(huì)時(shí)再次重申房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。這是中央對(duì)2012年房地產(chǎn)調(diào)控最新的定調(diào)，也是溫總理兩年來(lái)第六次對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控表態(tài)。

從2011年下半年以來(lái)，中央與地方政府在樓市調(diào)控上的“對(duì)峙”顯得劍拔弩張。從佛山取消限購(gòu)旋即叫停，到廣東中山市低調(diào)提高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，再到蕪湖變相救市被暫停，都表明一些地方政府和開(kāi)發(fā)商仍然抱有房地產(chǎn)調(diào)控松動(dòng)的幻想。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年以來(lái)，逾八成城市成交量環(huán)比下跌，平均跌幅在38.14％。但值得注意的是，地產(chǎn)商卻似乎并沒(méi)有降價(jià)之意。房企依賴(lài)債市、信托等渠道來(lái)釋緩緊繃的資金鏈，而拒絕通過(guò)降價(jià)消化庫(kù)存。

不過(guò)，近日高層調(diào)控之意再次申明，房企亦有松動(dòng)房?jī)r(jià)之意。保利地產(chǎn)位于上海寶山區(qū)的保利葉語(yǔ)項(xiàng)目近期推出精裝修戶型，價(jià)格從去年底的17000元/平方米以上下調(diào)至15500元/平方米起。而萬(wàn)科在上海嘉定區(qū)的項(xiàng)目，也趕在情人節(jié)實(shí)施價(jià)格打折。

隨著龍頭房企的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)新一輪降價(jià)潮可期。有市場(chǎng)人士甚至預(yù)測(cè)，二季度將迎來(lái)今年首輪降價(jià)潮。

多位市場(chǎng)人士對(duì)地方微調(diào)表示擔(dān)憂：2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)“旱澇急轉(zhuǎn)”的一幕會(huì)否重演？地方前仆后繼頻推新政是否釋放出調(diào)控松綁的信號(hào)？中央有否對(duì)付地方松動(dòng)的足夠彈藥？能否真正走出反復(fù)調(diào)控的“鬼墻”？

其實(shí)，地方放松沖動(dòng)的背后亦有其苦衷。

基于吃“土地財(cái)政”飯，樓市慘淡不僅影響土地出讓收入，也使地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)大幅縮水。上海1月土地出讓金同比縮水七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州更是萎縮九成之多。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)25個(gè)大中城市土地出讓金同比減收1172億元。

與此同時(shí)，財(cái)政部近日發(fā)布的2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析顯示，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和契稅同比分別增長(zhǎng)14.9％和12.1％，同比增速分別回落17.5和30個(gè)百分點(diǎn)。

一方面土地財(cái)政窘迫，另一方面地方政府又要從土地出讓金中拿出部分支持教育和水利。加之地方融資平臺(tái)的借貸將迎來(lái)到期還款高峰，地方如騎虎背，焦慮之情可見(jiàn)一斑。

因此，盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，改革地方土地財(cái)政、土地金融制度將是房地產(chǎn)制度完善的應(yīng)有之義?！半p限”并非長(zhǎng)久之計(jì)，建立房地產(chǎn)發(fā)展新體制，需要以市場(chǎng)化手段代替行政手段。

正如瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤對(duì)本刊記者表示的那樣，調(diào)控不僅是房?jī)r(jià)微跌一些，而是大浪淘沙，使那些依賴(lài)關(guān)系的“阿貓阿狗”都淘汰出去，使投機(jī)炒房者真正出局。

在限購(gòu)與限貸的行政之手退出后，房地產(chǎn)業(yè)能真正褪去暴利與灰色，成為一個(gè)受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和供求關(guān)系約束的正常行業(yè)。

進(jìn)而言之，房?jī)r(jià)也并非僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，從某種意義上講關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，關(guān)乎社會(huì)正義與公平。

因此，順勢(shì)推出遺產(chǎn)稅，依賴(lài)稅制改革抑制投機(jī)炒作，均衡資源配置，更能使中國(guó)的未來(lái)健康，也更加彰顯社會(huì)公平之意。

（本刊記者王延春／文）