辨別政府房地產(chǎn)政策真?zhèn)蔚目简?yàn)期，到了；商業(yè)地產(chǎn)取代住宅地產(chǎn)，將成為最大的泡沫。

今年第三季度可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：土地出讓金下降、地方財(cái)政緊張、部分房地產(chǎn)信托出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，等等。住宅地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)存在，因此需要?jiǎng)傂孕枨笈c商業(yè)地產(chǎn)加以緩釋。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院今年上半年的數(shù)據(jù)，今年上半年土地出讓金收入明顯降低，迄今為止沒(méi)有尋找到可以代替房地產(chǎn)的內(nèi)需品種。上半年全國(guó)300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%；上海丟失蟬聯(lián)的冠軍寶座，出讓金總額僅占去年同期4成，為184.2億元人民幣；北京無(wú)緣前十，出讓金總額144.88億元，同比下降55.65%，一線城市僅廣州成交量較去年同期增加13%。

可以肯定的是，土地價(jià)格降幅越大的地區(qū)，政府面臨的財(cái)政危機(jī)就越嚴(yán)重。不僅地方主要基建工程成為無(wú)源之水，一些地方甚至連公務(wù)員的薪酬發(fā)放都成了問(wèn)題。如傳出新區(qū)財(cái)政困難的無(wú)錫市，今年上半年，土地市場(chǎng)3次土拍共推出31幅地塊，其中24幅成交，5幅撤回，2幅流拍。去年上半年土地收入為110.88億，今年僅29.35億元，不到去年3成。審計(jì)署的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)已迎來(lái)地方債的償債高峰期，今年全國(guó)共有1.84萬(wàn)億元地方債務(wù)到期。其中大地方債務(wù)償以土地作為質(zhì)押品。一旦土地價(jià)格繼續(xù)回落，地方投融資鏈條將斷裂。

金融與民間資金鏈條可能通過(guò)房地產(chǎn)信托發(fā)生斷裂。據(jù)中金公司測(cè)算，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元。今年第三季度即將到期的規(guī)模約1000億元，其他季度到期的規(guī)模在350億-500億元左右。其中，7-9月是到期兌付高峰，平均每月在300億元以上。預(yù)計(jì)明年到期2816億元，明年還款額將達(dá)到3100億元。事實(shí)上，對(duì)簿公堂與延期均已發(fā)生。6月12日，上海市第一中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理華澳信托起訴大連實(shí)德集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司、實(shí)德集團(tuán)董事長(zhǎng)徐明的金融借款合同糾紛案。這是近兩年來(lái)房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長(zhǎng)后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案。

一輪拯救運(yùn)動(dòng)如火如荼。拯救用的是暗度陳倉(cāng)的辦法，住宅地產(chǎn)憑借剛需略有回暖，商業(yè)地產(chǎn)成為泡沫重災(zāi)區(qū)。未來(lái)住宅地產(chǎn)價(jià)格可能企穩(wěn)，而商業(yè)地產(chǎn)成為城市救兵。

今年5、6月份，已經(jīng)出現(xiàn)土地市場(chǎng)與住宅成交回暖。仍然以無(wú)錫為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，6月份無(wú)錫市成交商品房7144套，6月30日更是拿下了408套的單日最好成績(jī)，創(chuàng)2012年單日成交最高紀(jì)錄。從今年和去年的房地產(chǎn)成交量以及上半年的土地交易看，商業(yè)地產(chǎn)受到普遍追捧。2012年上半年無(wú)錫共成交土地24幅，成交地塊中包括13幅商業(yè)用地、4幅商住混合用地、4幅加油站用地，純居住用地僅占3幅，總成交面積為72.72萬(wàn)方。盡管當(dāng)前住宅市場(chǎng)整體仍處低位，但業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)逐步回暖已得到業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)的普遍贊同。

另?yè)?jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2012中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資展望》研究報(bào)告，中國(guó)內(nèi)地2011年的零售地產(chǎn)投資交易額高達(dá)265億元，占整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交易總額的30%，購(gòu)物中心的投資還相當(dāng)受市場(chǎng)歡迎，其投資交易額占比高達(dá)86%。伴隨購(gòu)物中心投資商鋪，零售地產(chǎn)成為投資者新寵。多數(shù)投資者都把商鋪當(dāng)作住宅地產(chǎn)一樣投資，等到商鋪價(jià)格上升，就轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，忘記了租金回報(bào)率只有3％，忘記了商鋪?zhàn)罱K要靠出租之后每個(gè)月的營(yíng)收額來(lái)定商鋪價(jià)值的高低。世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按過(guò)去兩年的平均消化量靜態(tài)計(jì)算，我國(guó)很多二線城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過(guò)15年，有的甚至達(dá)到60年。如果央行不再大規(guī)模發(fā)放貨幣，資金去了其他地方，泡沫破滅的速度將會(huì)很快。

鄂爾多斯等地就是前車之鑒。