［摘 要］近幾年來,隨著我國城市化步伐的不斷加快,城市汽車數(shù)量的飛速增長,住宅小區(qū)車位問題日益突出,雖然《物權法》及最高人民法院關于建筑物區(qū)分所有權司法解釋對此作出了專門規(guī)定,但仍帶來不少的爭議。實踐中,最難解決的就是住宅小區(qū)停車位的權利歸屬問題。本文就從具體的案例出發(fā),對我國現(xiàn)有住宅小區(qū)停車位所有權立法進行分析,對住宅小區(qū)停車位的權屬問題進行研究,給實踐操作提出相關建議,以期達到使相關主體更好的維護自身合法權益的目的。

［關鍵詞］住宅小區(qū)停車位；權屬；《物權法》

［中圖分類號］D92［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）1-0140-03

1 從“星漢城市花園”小區(qū)車位權屬之案反映出的問題

2003年6月,南京“星漢城市花園”小區(qū)內,開發(fā)商將已建設的部分車位售出,剩余的車位由小區(qū)物業(yè)公司以收取租金方式租了出去。為此,業(yè)主委員會在多次要求開發(fā)商將車位歸還給業(yè)主協(xié)商無果之后,將開發(fā)商告上了法庭。庭審中,業(yè)主委員會認為,小區(qū)停車位是屬于小區(qū)的配套設施,應當屬全體業(yè)主所有,開發(fā)商沒有所有權,根本無權出售。而開發(fā)商認為,自己并沒有把停車位的建設成本納入商品房的成本中,自然的擁有了停車位的所有權,因此出售并沒有錯。法院審理后,判決“小區(qū)停車位應歸全體業(yè)主所有,開發(fā)商將小區(qū)停車位移交給業(yè)主委員會管理,全體業(yè)主享有小區(qū)停車位的權益”。在本案中,法院判決的依據(jù)為“成本是否計入”,認為被告在銷售合同中沒有事先約定車位是獨立開發(fā),無證據(jù)證明車位的建設成本計入銷售房屋成本,車位作為公共配套設施,隨房屋的銷售轉移給全體業(yè)主所有。

住宅小區(qū)停車位權屬問題由來已久。隨著我國經濟的不斷發(fā)展,社會生活水平的不斷提高,私家車擁有量急劇增加,然而,買車容易,停車難,城市寸土寸金的現(xiàn)狀,使停車位的供求矛盾日益尖銳,停車位權屬糾紛案件時有發(fā)生。在實踐中經常發(fā)生業(yè)主與開發(fā)商之間和業(yè)主相互之間關于小區(qū)停車位的訴訟,主要集中在小區(qū)停車位屬于開發(fā)商所有還是業(yè)主所有,屬于業(yè)主共有還是特定業(yè)主單獨所有,停車位權利流轉、使用等問題上,其實質上是小區(qū)停車位的所有權權屬之爭。

2 理論界關于住宅小區(qū)停車位的幾種權屬觀點的評析

理論界關于住宅小區(qū)停車位的所有權歸屬的爭論頗多,歸納起來主要存在以下五種觀點：①業(yè)主所有說：認為建筑物區(qū)分所有權是專有部分與共用部分持分權構成的權利。[ZW(]高富平，黃武雙.房地產法學(第二版)［M］.高等教育出版社,2006：348.[ZW)]區(qū)分所有權人對建筑物的專有部分享有單獨使用權,而且在取得專有部分的所有權的同時,也自然取得共用部分的共有權,并當然而然地取得區(qū)分所有權人地位。[ZW(]高富平，黃武雙.房地產法學(第二版)［M］.高等教育出版社,2006：354.[ZW)]因此業(yè)主基于對所購房屋享有專有權,從而對共有部分享有持份權。②開發(fā)商所有說：認為小區(qū)業(yè)主購買的是國有土地的使用權,他們僅能享有對土地的使用權,很多開發(fā)商強調,小區(qū)停車位與房屋一樣,都是由開發(fā)商建設,產權自然也應當歸其所有。③國家所有說：認為人防工程改造的停車位,是一種特殊的商品,屬于人防國有資產。根據(jù)《物權法》規(guī)定：國防資產屬于國家所有。因此,人防車位作為人防資產組成部分,產權應當歸國家所有。④成本分攤說：認為住宅小區(qū)的開發(fā)商已經將小區(qū)停車位的成本分攤到建筑成本中了,并已由全體業(yè)主共同分擔了此項費用,因此,小區(qū)地下車庫就應該是業(yè)主的共有物。⑤合同約定說：依據(jù)《物權法》第74條規(guī)定：“當事人通過約定出售、贈予或者租賃的形式確定停車位的權屬。”這種約定從私法意思自治出發(fā),只要不損害公共利益,由開發(fā)商和業(yè)主通過約定來確定其歸屬。

針對以上幾種觀點,個人認為,由于分析的角度和方法不同,各學說均存在一定的合理性,亦各有一定的局限性,如:①“業(yè)主所有說”,如果將車位權屬規(guī)定為業(yè)主所有,那么開發(fā)商勢必會將停車位的建設成本分攤到購房價格中,增加了業(yè)主購房負擔,而且開發(fā)商也就沒有足夠的積極性建造停車位了。②“開發(fā)商所有說”,開發(fā)商依其土地使用權在規(guī)劃內建造的停車位,自然而然地歸開發(fā)商所有,然而根據(jù)房地一體化原則,[ZW(]房地一體化,是指我國現(xiàn)行物權制度中“房隨地走”“地隨房走”理論,即房屋所有權轉移時,其占用范圍內的土地使用權亦同時轉讓。[ZW)]房屋經銷售后房屋所有權轉移,車位所有權亦隨之變化,不利于今后停車位的管理及保障業(yè)主的合法權益。③“成本分攤說”,其判斷的依據(jù)是以建造成本是否計入來確定停車位權屬。在“星漢城市花園”小區(qū)車位權屬訴訟一案中,法院就是以“成本是否計入”作為判決的依據(jù),且因開發(fā)商無證據(jù)證明其成本是否計入,而承擔了敗訴之果。但是在實踐中,此做法比較缺乏操作性,因為車位成本核算涉及開發(fā)商商業(yè)秘密,且成本價格的核算具有極強的專業(yè)性,在開發(fā)商與業(yè)主不對等的地位下,開發(fā)商難以做出對業(yè)主有利的成本價格證明,業(yè)主也難以辨識其提供的成本價格的可靠性。因此,通過對成本是否計入來確定車位權屬沒有太大的實際意義。④“合同約定說”,通常開發(fā)商與業(yè)主通過制定合同平等的約定停車位的權屬流轉。值得指出的是,《物權法》主要采納的是合同約定說,第74條第二款規(guī)定了,建筑區(qū)劃內停車位的權屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?？傻贸?實際上是將停車位的所有權推定為開發(fā)商所有。然而從停車位的功能和設計目的來看,小區(qū)停車位應是服務于整個小區(qū)的,在房屋出售前,停車位所有權歸開發(fā)商所有,但是在房屋出售后,若約定轉讓停車位所有權時,隨著房屋所有權的轉移而成為房屋買受人的共有財產,那么開發(fā)商也就無權再獨立處分該小區(qū)的停車位了。因此,“合同約定說”并不合理。

以上的各觀點可以說均是根據(jù)實踐經驗總結出來的,一定程度上對復雜難辨的停車位權屬之爭起到指導性作用,然而在目前的司法實踐中并未能達到令人滿意的效果,也未能尋求到一條合理有效的途徑去解決日益突出的停車位權屬糾紛?；谖覈碚摻鐚ν＼囄粰鄬佼a生的眾多理論學說,主要原因是法律對停車位權屬的界定不明。

3 對住宅小區(qū)停車位權屬立法完善的思考

住宅小區(qū)停車位權屬作為建筑物區(qū)分所有權制度中的特殊部分,因我國法律進程較為緩慢,建筑物區(qū)分所有權寫入《物權法》也是近幾年的時間,其本身就存在許多不完善之處,而《物權法》中關于停車位權屬相關規(guī)定也存在著諸多問題?！段餀喾ā返?3條規(guī)定了業(yè)主所有權的范圍：“建筑區(qū)劃內的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！钡?4條規(guī)定了停車位的權屬及使用：“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內,規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?009年最高人民法院頒布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中第2條、第3條對小區(qū)車位權屬進行了補充和說明。但是,《物權法》及相關司法解釋關于住宅小區(qū)停車位權屬的規(guī)定過于籠統(tǒng),在明確性和操作性上都存在缺陷,很多關鍵性問題沒有解釋清楚,實踐中很難據(jù)此確定停車位的歸屬。因此,針對我國的具體情況,完善《物權法》中規(guī)定不明及操作性不強的條款,通過立法來明確相關的爭議問題,才能有效解決小區(qū)停車位權屬糾紛,維護全體小區(qū)業(yè)主的合法權益,提高住宅小區(qū)業(yè)主的生活質量。對此本文提出以下建議：

首先,針對住宅小區(qū)內停車位容量過小、停車難的現(xiàn)狀,建議相關部門加強對住宅小區(qū)停車位規(guī)模的重視,通過制定更高的標準,重新規(guī)定小區(qū)內配建公共停車位的比率,保障小區(qū)從規(guī)劃建設時就必須依相關規(guī)定建造科學合理的停車位數(shù)量,毫無疑問,小區(qū)停車位數(shù)量上的增加在一定程度上可以緩解業(yè)主逐步擴大的停車需求。

其次,要確定小區(qū)停車位的所有權歸屬,必須要弄清小區(qū)停車位的法律性質。以建筑物區(qū)分所有權理論為基礎,目前學界對于停車位的性質的界定,一直存在爭議,有學者認為房屋與停車位一般屬于主從建筑物關系,也有學者認為停車位為附屬建筑物,兩種觀點都有一定的理論基礎為支撐。也不難看出,兩種說法其實質是進行專有和共有之辯。然而停車位存在自身設置、區(qū)分、多樣的復雜性問題,需要對不同類型停車位的法律屬性進行準確的分析,并建立相應的法律規(guī)則。因此對于停車位的法律性質建議在《物權法》的“建筑物區(qū)分所有權”一章中作出明確規(guī)定,為今后小區(qū)停車位的權屬問題提供充分的理論基礎。

再次,針對《物權法》第74條中“首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定不明、操作性不強的條款,需要進一步細化,為“首先滿足業(yè)主的需要”的行為提供評定基準,而不是抽象、寬泛的規(guī)定讓當事人在實際操作中無所適從。雖然最高人民法院出臺相關司法解釋對此也做了補充和說明,明確了“建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應當認定其行為符合有關應當首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。”由于規(guī)劃確定的“配置比例”的地下車位具有法定性和確定性。即只要業(yè)主已經按照配置比例購置或者租賃到停車位,就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。然而這種說明過于原則,也過于簡單,無法解決停車位所有權權屬的復雜問題。因此,在立法上,建議修訂和完善《物權法》中關于小區(qū)停車位所有權權屬的條文,對 “首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定進行明確和補充解釋,如賦予業(yè)主對小區(qū)停車位的 “優(yōu)先購買權”和“優(yōu)先承租權”；提出限制開發(fā)商將小區(qū)停車位轉讓給業(yè)主以外第三人的條件。除此之外,規(guī)范小區(qū)停車位所有權轉讓制度,如賦予小區(qū)業(yè)主委員會明確的法人地位,保證其在開發(fā)商違反法律規(guī)定權利義務侵害業(yè)主合法權益時的追究和監(jiān)管的權利；加強對小區(qū)停車位的銷售及出租價格的管理和限制,防止開發(fā)商與第三人惡意串通侵害業(yè)主利益。只有通過立法的不斷完善,才能為不斷發(fā)生的糾紛提供法律指引。

最后,《物權法》第74條規(guī)定停車位的權屬可以通過約定的方式取得,但是在約定不明或沒有約定的情況時,卻未作規(guī)定。建議當小區(qū)停車位權屬在沒有約定或者約定不明的時候,應該采用“約定加規(guī)定”的方式解決,即在先約定不明確的情況下,法律應該明確此時小區(qū)的停車位歸小區(qū)業(yè)主所有。因為開發(fā)商在地位、信息、經驗上具有一定的優(yōu)勢,且通過《物權法》第74條的分析,推定開發(fā)商的所有權人的地位,當開發(fā)商不約定停車位權屬或者約定不明的情況下,理應可以認為其已放棄主張停車位的權利,而法律也應站在處于弱勢地位的房屋買受人一方,以保障買受人自身的合法權益。而且,從合同解釋規(guī)則的角度出發(fā),如果當合同中沒有明確規(guī)定或規(guī)定不明時,應當做出不利于合同提供者的推定。

住宅小區(qū)停車位問題是一個具有理論爭議的問題,也是具有較強現(xiàn)實意義的問題。隨著改革的深入,小區(qū)停車位權屬問題關系到的利益群體愈加龐大,應當引起相關部門的重視。要解決此類問題,最重要的還是在立法上的加強,通過健全停車位權屬制度來化解住宅小區(qū)停車位權屬之爭,促進社會和諧發(fā)展。

參考文獻：

［1］高富平,黃武雙.房地產法學［M］.北京：高等教育出版社,2003.

［2］陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度研究［M］.北京：法律出版社,2007.

［3］王利明.論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題［J］.現(xiàn)代法學,2008(5).

［作者簡介］藍雪瑜,昆明理工大學法學院2009級碩士研究生,研究方向：民商法學。