周霞 陳光明

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的帶動下已進入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也隨之加大。文章首先分析了后金融危機時代房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟環(huán)境；隨后分析了金融危機時代房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的具體原因；最后提出我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的措施。

【關(guān)鍵詞】 后金融危機時代； 房地產(chǎn)企業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險較大的一個行業(yè)。后金融危機時代，政府出臺很多相關(guān)經(jīng)濟政策，這些政策直接或者間接影響房地產(chǎn)企業(yè)，可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)只有把握好這些政策產(chǎn)生的影響，才能有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

一、后金融危機時代房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟環(huán)境

（一）通貨膨脹背景

2010年7月以后，糧食、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品價格形成普漲之勢。CPI連續(xù)5個月超過年初政府工作報告所定3%的目標，且逐月走高。2010年第四季度和2011年第一季度CPI仍繼續(xù)保持在較高水平，通脹壓力越來越大。與此同時，貨幣流動性不斷增強，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力大增。比如房地產(chǎn)企業(yè)的主要材料——鋼材和水泥的價格逐步上升。主要有三個原因：一是世界上日益減少的礦產(chǎn)資源，導(dǎo)致礦石價格必然上升。二是環(huán)境問題日益嚴重，高能耗、高污染企業(yè)將陸續(xù)淘汰，發(fā)改委宣布2011年不再審批新建的鋼鐵、水泥、玻璃等。因此鋼廠供應(yīng)量快速增長的趨勢將會得到緩解。三是世界經(jīng)濟在不斷復(fù)蘇，整體鋼鐵需求增加。我國加強保障性住房建設(shè)以及鐵路、基建等工程項目增加對鋼材和水泥的需求。據(jù)統(tǒng)計，最近幾年工人工資平均漲幅為8%，工人工資水平的提高，對房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生很大的影響。

（二）貨幣緊縮政策

為了應(yīng)對通脹，央行不斷運用加息、上調(diào)存款準備金率及公開市場業(yè)務(wù)等手段來減少市場的貨幣供應(yīng)量。從2010年下半年到目前為止，我國央行已連續(xù)4次調(diào)高基準利率，使一年期貸款利率達到6.31%。從2010年的下半年到目前為止，我國央行已連續(xù)6次調(diào)高存款準備金率，使存款準備金率達到20.5%。除此之外，央行還通過頻繁的公開市場業(yè)務(wù)來調(diào)節(jié)市場的貨幣供應(yīng)量。貨幣緊縮政策使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的融資環(huán)境。

二、后金融危機時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險具體原因分析

結(jié)合后金融時代背景和相關(guān)政策分析當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險具體原因如下：

（一）資產(chǎn)負債率偏高，房地產(chǎn)開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸

根據(jù)wind資訊顯示，滬深兩市共128家房地產(chǎn)上市公司， 2010年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負債率約為70.56%，2009年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)資產(chǎn)負債率約為65.42%，2010年比2009年行業(yè)整體資產(chǎn)負債率上升超過五個百分點。2010年，扣除兩家ST公司，最高的資產(chǎn)負債率達到95%，80%以上的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率超過50%。據(jù)統(tǒng)計，2010年房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款額度高達12 540.48億元，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)占用貸款數(shù)額巨大，正是由于這個原因讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大財務(wù)風(fēng)險。

（二）央行持續(xù)加息，企業(yè)財務(wù)費用大增

由上面的數(shù)據(jù)可以看出我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)大多是負債率過高，融資手段單一，過度依賴銀行信貸。而央行為應(yīng)付通脹已經(jīng)多次加息（具體見表1）。

銀行持續(xù)加息，或者說保持貸款高利息，給企業(yè)帶來巨額的財務(wù)費用。因此融資方式的不合理和高利息支出成為房地產(chǎn)企業(yè)的定時炸彈。

（三）國家政策影響企業(yè)貸款額度

國家在提高利率的同時，多次上調(diào)了存款準備金率（見表2），多次調(diào)整存款準備金率將凍結(jié)上萬億資金，使銀行不得不降低房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度。

由此可見，作為房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源的銀行信貸也進一步受到影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度捉襟見肘。

（四）由于持續(xù)通脹，采購風(fēng)險加大

2010年，隨著我國經(jīng)濟回升勢頭的進一步鞏固，受多方面因素影響，通脹預(yù)期壓力持續(xù)加大，價格總水平前穩(wěn)后高，重要商品價格出現(xiàn)不同程度上漲。而由于鋼材、水泥等原材料價格不斷上漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本大幅增加。同時，迫于不斷提升的最低工資標準以及出于對人力資源的保護，提高工資待遇也是迫在眉睫的事情，這樣使得公司的成本會大大增加，特別是在通脹環(huán)境主要材料的價格波動，影響公司物資采購，從而影響采購資金用量。

（五）限購令頻繁出臺，樓盤銷售趨于平淡

2010年樓市跌宕起伏，主要經(jīng)歷了三次重要的政策調(diào)控。2011年上半年樓市在遭到“新國八條”、滬渝房產(chǎn)稅以及加息的影響下成交量急劇萎縮。可以看出，樓市在政策頻繁出臺的情況下，銷售量已經(jīng)變得撲朔迷離了，特別是在新國八條和房產(chǎn)稅實施后，樓市銷量日趨平淡，這給公司的銷售計劃和銷售收入帶來了巨大的影響。銷量下降，銷售收入下降，使得公司的現(xiàn)金流減少，這也是使房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險的最根本原因。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的措施

為了減少后金融危機時代的財務(wù)風(fēng)險，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施：

（一）發(fā)展多元化融資渠道

近期不斷的加息及調(diào)整準備金率政策，限制了企業(yè)從銀行貸款的渠道，而我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都來源于銀行，可以預(yù)見，不少企業(yè)將陷入困難時期。因此，企業(yè)應(yīng)大力拓展多元化融資渠道。首先，企業(yè)應(yīng)盡量擴大權(quán)益性的資金來源比重，比如股權(quán)合作、投資合作、權(quán)益包銷等，同時盡量降低非權(quán)益資金來源；其次，企業(yè)應(yīng)增加債券、預(yù)售按揭貸款、商業(yè)信用等資金來源；最后，在資金結(jié)構(gòu)方案中，注意短期、中期和長期要均衡安排，避免還債期過于集中和還款高峰過早出現(xiàn)，從資金結(jié)構(gòu)上滿足企業(yè)所需資金相對其他行業(yè)期限較長的要求。

（二）高度重視投資可行性研究和銷售的相關(guān)政策研究

房地產(chǎn)企業(yè)面臨銀行貸款緊縮和成本大幅上漲的壓力，不能再像以往那樣進行肆無忌憚的擴張和拿地，而由于限購令和房產(chǎn)稅，樓房銷售也不再像以前那樣火爆和一帆風(fēng)順。因此，企業(yè)從投資到銷售階段，都具有很大的不確定性，房地產(chǎn)公司應(yīng)該從投資開始就加強可行性的研究，以面對當(dāng)前多變和復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境，防止每個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。

（三）制定靈活的收益分配政策

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其利潤分配策略應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要制定。結(jié)合現(xiàn)階段所處環(huán)境政策和經(jīng)濟背景來看，利潤分配應(yīng)以轉(zhuǎn)增實收資本為主，減少分配現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模小，融資渠道狹窄，資金瓶頸是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定利潤分配戰(zhàn)略時，應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少分配現(xiàn)金，以轉(zhuǎn)增實收資本為主。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流評價指標

房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的現(xiàn)金流指標控制財務(wù)風(fēng)險。公司的現(xiàn)金流動負債比率能體現(xiàn)出公司支付短期債務(wù)的能力，現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)能表明1元的利息費用有多少倍的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量作保障。銷售現(xiàn)金比能體現(xiàn)出公司銷售收回現(xiàn)金的能力。把企業(yè)的現(xiàn)金流指標和行業(yè)平均指標進行對比，使企業(yè)的現(xiàn)金流量達到一個保險、可控的狀態(tài)。

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