孔令富

2002年，中國房地產(chǎn)市場在悄然中開始發(fā)生翻天覆地的變化，房價劇烈上漲，人們開始囤積、倒賣房產(chǎn)，為了投資獲利，抑或是為了應對通貨膨脹。在房價的上漲中，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在幕后扮演著重要的角色。隨著上漲的潮流，無數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)也涌現(xiàn)在國內各個城市。2010年中國開始實行房價調控政策，價格控制、限購、首付比例增加等等，房地產(chǎn)企業(yè)再也不似幾年前那樣暴利。在這樣的走勢中，大型房地產(chǎn)企業(yè)往往可以憑借強有力的土地、資金、人力等資本很好地生存下去，但是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的實際狀況卻不容樂觀，沒有完善的規(guī)模、高素質的人才、合理的制度和高效的執(zhí)行力，這種現(xiàn)狀亟須改變。

隨著知識經(jīng)濟的日益崛起，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展不再主要依賴資本、自然資源、勞動力等傳統(tǒng)資源，而是更多地依賴專業(yè)知識、想法和洞察力這些智慧資產(chǎn)。21世紀的社會已經(jīng)進入一個以知識為主導的時代，知識管理正逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內容。

一、隱性知識管理對中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用

1.隱性知識管理。知識以顯性知識與隱性知識兩種形態(tài)存在。顯性知識是可以通過語言、文字等清晰表達的知識，具有規(guī)范化、系統(tǒng)化的特點，通常表現(xiàn)為著作、報告、文件、數(shù)據(jù)庫等形式。而隱性知識則是不能或者很難用語言、符號來表達的抽象知識，具有難以規(guī)范化的特點，往往根植于行為本身，不易與他人共享，通常以經(jīng)驗、默契、訣竅、文化等形式存在。然而，隱性知識與顯性知識相比，它卻更能創(chuàng)造價值，對隱性知識的挖掘和管理能力，已經(jīng)成為企業(yè)成功的關鍵。

2.隱性知識管理對于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的作用。首先，有助于企業(yè)形成獨特開發(fā)設計優(yōu)勢。員工頭腦中的設計開發(fā)理論知識及創(chuàng)新思維，通過培訓、學習、交流等方式在上下級員工中展開，每個部門用頭腦風暴等方式綜合起來，由管理者引領整體思路，在開發(fā)樓盤過程中，新想法、新思路會不斷涌現(xiàn)，再通過人力資源管理和信息管理對隱性知識進行分類處理，使其顯性化并存儲在圖紙、文件等載體中，形成獨特的開發(fā)設計優(yōu)勢。這種優(yōu)勢最直接的體現(xiàn)就是樓盤的外觀、舒適度、視覺沖擊力等，有了這種游戲，不怕吸引不了顧客的眼球。其次，有助于企業(yè)形成獨特市場營銷優(yōu)勢。通過隱性知識管理捕獲企業(yè)內、外部資源中的營銷隱性知識，將其作為知識源融入到企業(yè)內部，并且對營銷人員進行口頭和書面培訓，讓內部營銷人員學會把握客戶心理、分析客戶群、對不同客戶群采用不同銷售方式等，形成獨特的營銷優(yōu)勢，從而有效地實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力從挖掘、培育到形成市場獨特競爭優(yōu)勢這一管理過程，有效地實現(xiàn)個人和企業(yè)的知識創(chuàng)新，大大地增強企業(yè)核心競爭力，使企業(yè)立于不敗之地。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)實施隱性知識管理存在的問題

1.文化氛圍不濃。中小房地產(chǎn)企業(yè)內部人與人之間的隱性知識壟斷、部門間的隱性知識壟斷、毫無價值的知識保密、部門內的貿易壁壘，以及缺乏及時準確的隱性知識流動與共享意識等，都嚴重阻礙了隱性知識管理的實施。隱性知識管理對企業(yè)管理者將提出新的更高的要求，他們不僅要懂技術、 善經(jīng)營、會管理，而且更要具有創(chuàng)新能力和戰(zhàn)略眼光。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這方面的人才比較缺乏，現(xiàn)有的管理人員有一部分不了解隱性知識以及隱性知識管理的概念，還有一部分雖了解隱性知識管理，但看不到企業(yè)知名度和社會形象、物業(yè)人員的服務態(tài)度、安全性與便利性等隱性因素對銷售業(yè)績的明顯影響，只看重最終開發(fā)了多少賣出了多少房產(chǎn)，更不用說實施隱性知識管理。他們多數(shù)急需更新知識、更新觀念，特別是急需掌握隱性知識管理的理論與方法。

2.企業(yè)資源匱乏。中小型房地產(chǎn)公司不如大型房地產(chǎn)公司，人力、財力、物力都不充足，在極力提高開發(fā)、售房效益的同時，不愿意或者沒有能力去提供足夠的資源建立起隱性知識管理的架構。沒有專門的隱性知識管理者，或者說引導者，也沒有資金方面的支持，隱性知識管理實施起來十分困難。即使有部分中小房地產(chǎn)企業(yè)愿意投入一定成本，但隱性知識管理是個長期過程，并不能帶來立竿見影的效益，對企業(yè)的銷售額也不能十分明顯地起到推動作用，經(jīng)過一定時間后，隱性知識管理也會成為空想，或是半路夭折，被扼殺在搖籃里。

3.實施動力不足。從中小房地產(chǎn)開發(fā)商自身來看，缺乏商業(yè)動機。隱性知識管理這種新的管理方式可以去除多余的和不必要的流程，使企業(yè)效率提高，帶來更多的商業(yè)利潤。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為隱性知識管理而隱性知識管理，對其商業(yè)效益認識不足，缺乏實施的商業(yè)動機。從中小房地產(chǎn)企業(yè)的員工來看，缺乏知識貢獻、知識創(chuàng)新的激勵措施，很多員工不愿將自己腦中的知識拿出來供大家分享。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)員工中有相當一大部分都是銷售人員，其業(yè)績直接與薪資緊密相關，很少有人愿意將自己頭腦中的隱性知識與他人共享，以免自身競爭力降低，這就更不利于隱性知識管理的實施。

4.內涵理解不深。隱性知識管理是將隱性知識作為一種資源，重在系統(tǒng)地開發(fā)、利用，它的目標是增強企業(yè)內部隱性知識的存量和價值，提高企業(yè)競爭力。目前大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成自己的知識鏈，做的較多的是存儲，隱性知識的顯性化、共享和創(chuàng)新不夠。例如，部分員工知道用好的態(tài)度對待客戶，但如何用好的態(tài)度，又如何使所有員工都具有這種態(tài)度；公司人才流失后，原本所具有的好想法、好思路怎樣保留下來，并傳給他人以達到項目的成功，做的還遠遠不夠，從而很難實現(xiàn)真正的隱性知識管理，也難以獲取隱性知識管理所能夠帶來的益處。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)實施隱性知識管理的對策

1.營造寬松的人文環(huán)境。中小房地產(chǎn)企業(yè)需要營造隱性知識共享型的企業(yè)文化，這是建立在企業(yè)的信仰、態(tài)度和習慣上的。隱性知識共享型企業(yè)文化的創(chuàng)建是一個循序漸進的過程， 要經(jīng)過相當長的時間，潛移默化地滲透到全體員工的核心價值觀中去。 一方面，增加員工之間的信任感。公司為員工提供交流的機會和場所，通過交流促進員工之間相互理解從而建立相互信任的關系， 在公司內部形成員工之間共享知識和傳播知識的氛圍， 鼓勵員工的創(chuàng)新行為。人們總是愿意自己的知識和技能被發(fā)揮作用， 因此， 他們愿意幫助自己的同事， 而且愿意從他們信任和尊敬的人那里學習隱性知識。 另一方面，公司高層管理人員應該大力支持知識共享。在發(fā)展隱性知識共享文化過程中， 應當充分發(fā)揮企業(yè)領導者的作用。高層管理人員不但要參與，而且要帶頭支持并促進企業(yè)隱性知識文化的建設，這就是領導的榜樣作用。

2.設立知識主管。首先，管理者必須了解設立知識主管的重要性。設立知識主管在大企業(yè)中很容易實現(xiàn)，在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中老板往往不愿意投入人力、財力、物力等成本來設立一個短時間內并沒有顯著效益的崗位。這就要求管理者必須先了解隱性知識管理的重要性，用長遠的眼光來看待隱性知識管理。其次，設立兼職知識主管。中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，可以讓中高層管理者兼任知識主管，重要的是實現(xiàn)知識主管的各項職能，推動企業(yè)中隱性知識管理的實施。 再其次，知識主管必須明確個人工作任務。知識主管是為了主要負責企業(yè)的隱性知識管理，通過對企業(yè)的隱性知識管理系統(tǒng)、編纂方案、共享空間、保護政策和創(chuàng)新模式等進行總體設計，來改造企業(yè)的思維模式和行為模式。

3.完善隱性知識貢獻的激勵機制。當我們將新的隱性知識系統(tǒng)化、整理歸納實現(xiàn)了創(chuàng)新的飛躍、取得了新的成果時，我們也知道這正是同事想要得到的，而我們此時往往不會去把自己頭腦中的隱性知識拱手讓給別人，是因為我們認為這種所謂的貢獻是不公平的。對組織而言，要想真正實現(xiàn)持續(xù)創(chuàng)新、促使組織中的成員熱誠地貢獻與自由地交流隱性知識，則必須首先建立一套公平的報償機制、有效地激勵機制，這是無可回避的問題。

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖沒有足夠的財力，但仍應該通過精神和物質兩種不同的、互為補充的激勵方式，依據(jù)員工對隱性知識的貢獻量和質量進行獎勵。另外，在傳統(tǒng)的獎勵手段外，最好設立特有的隱性知識產(chǎn)權激勵手段，授予貢獻者以專利權，通過保護隱性知識貢獻來調動員工貢獻知識的積極性和對知識的創(chuàng)造性。每位員工掌握著自己的客戶資料，知道什么樣的房子適合什么樣的客戶，但是員工不可能毫無保留地把自己的客戶信息與其他人交換，以免流失客戶。

4.建立隱性知識流程管理，形成隱性知識流。房地產(chǎn)企業(yè)的隱性知識管理應該與業(yè)務流程相結合，將隱性知識作為流程來管理，使企業(yè)資源更加合理地在知識鏈上形成隱性知識的識別、獲取、分解、儲存、傳遞、共享和評價這樣一個知識流，讓每個員工在獲取與業(yè)務有關的知識的同時，也能為企業(yè)貢獻自己的知識、經(jīng)驗與專長。只有企業(yè)的隱性知識流暢通無阻，隱性知識管理才能夠有序、有效地實施，并帶來預期的效益。

（作者單位：鄭州航空工業(yè)管理學院工商管理學院）