車亞君

【摘要】目前，資金短缺是保障性住房建設的最大障礙，本文通過對大連市利用住房公積金貸款直接承建保障性住房工作的介紹和分析，為破解當前保障性住房建設難題提供新的思路。

【關鍵詞】住房公積金保障性住房

解決好城鎮(zhèn)居民的住房問題，尤其是中低收入群眾的住房保障問題，是一項長期而艱巨的任務，需要持續(xù)不懈的努力。在計劃經濟體制下，城鎮(zhèn)居民的住房供應全部由國家包攬下來，由于財政資金緊張，導致住房供應長期不足，城鎮(zhèn)居民的住房條件十分困難。從20世紀90年代我國實行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，住房分配貨幣化取代了原有的福利分房制度，建立起適應社會主義市場經濟體制要求的住房供應體系，住房建設快速發(fā)展，居民住房條件明顯改善。但隨著住房過度市場化，房價持續(xù)快速上漲，住房保障問題日益突出，特別是新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學生以及進城務工人員等“夾心層”往往被排斥在現有住房體制之外，既買不起商品房，得不到保障性住房，形成了新的住房困難家庭。

為解決好中低收入群眾住房問題，黨中央、國務院及時作出大規(guī)模建設保障性安居工程的重大決策，明確提出“十二五”期間建設3600萬套保障性住房的任務。由于保障性住房投資量大、占用周期長、收益率低，資金成為制約保障性住房發(fā)展的瓶頸。2010年，住建部等七部委開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點，為解決保障性住房建設資金問題提供了有效途徑。但如何使用住房公積金貸款才能充分發(fā)揮其對保障性住房建設的支持作用，如何完善公租房融資政策才能真正建立起長期、穩(wěn)定的建設資金來源，如何有效防范和化解貸款風險，都是當前亟待探索和解決的重要課題。大連是作為首批試點城市，在這些方面進行了有益的研究和探索，形成了一套全新的公共租賃住房的投資建設模式。

一、利用住房公積金貸款直接建設公租房

（一）投資建設主體

2011年，大連市承擔3.5萬套、135萬平公租房建設任務，市政府采取市財政出資、開發(fā)企業(yè)配建及公積金中心承建等模式，安排公積金中心承擔7800套、40萬平方米公租房建設任務，預計投資額為17億元。接受任務后，我們決定采用自主建設模式，出資成立大連市公共租賃住房投資管理有限公司（以下簡稱投資管理公司），公司法人和財務人員由中心直接委派，并通過招標方式選擇國內具有豐富房地產代開發(fā)經驗的專業(yè)公司作為項目管理團隊，輔助進行項目建設。

投資管理公司主要負責項目實施過程中與政府部門、行業(yè)主管單位的溝通協(xié)調，辦理各項開發(fā)建設手續(xù)；組織開展勘探、規(guī)劃設計、工程建設監(jiān)理單位招標及工程管理等工作；統(tǒng)一管理監(jiān)督各參建單位；負責項目建設資金支付使用。

（二）項目運營模式

項目建設資金全部為住房公積金貸款投入。我們?yōu)樵擁椖吭O計的貸款周期為7年，其中，建設期預計為1年半，出租期5年，最后半年為銷售時間。通過收益測算，建設期貸款利息由貸款支付；出租期貸款利息由租金支付，公租房租金價格為同地段商品房租金價格的70%，公租房商業(yè)配套在補繳土地出讓金后對外銷售，用以提前清償部分貸款本金，以減輕出租期貸款利息負擔；5年出租期滿后公租房可對外銷售或由政府收購以回收貸款本金。

（三）項目運行成效

由中心直接建設公租房在我國尚屬首次，經過一年的運行，我們認為，這種運作方式符合國家鼓勵多種主體建設公租房的政策導向，并有助于緩解公租房建設資金緊張問題和確保住房公積金安全。

1.科學管理運作，確保貸款安全。一是可使用廉租住房補充資金彌補缺口，經過積極爭取，市政府同意如一旦出現出租率不理想導致貸款償付困難時，中心可使用從住房公積金增值收益中提取的廉租住房建設補充資金彌補缺口。二是公租房的所有權歸中心所有，可有效實現貸款安全保障，防范貸款風險。三是由中心組建的投資管理公司，符合法人治理結構要求，運作規(guī)范，并采用市場化開發(fā)模式，有利于規(guī)范高效的使用貸款資金開展項目建設。

2.有效降低公租房建設融資成本。住房公積金貸款利率明顯低于商業(yè)貸款，比同檔次商業(yè)貸款利率低1.66%，項目融資成本因此得到顯著降低，以泉水公租房項目貸款為例，每年可節(jié)省貸款利息2822萬元，5年累計節(jié)省1.41億元。同時，我們在發(fā)放貸款時，堅持按照工程建設進度、資金使用情況分批發(fā)放貸款，減少了投資管理公司賬戶貸款資金閑置時間，大大減輕了利息負擔，經估算，1.5年建設期內可節(jié)省貸款利息1600多萬元。

3.有利于公租房建設的持續(xù)發(fā)展。由于公租房是公益產品，租金低廉，投資回報率低，開發(fā)企業(yè)不愿意投資建設，而單靠政府財政性資金投入，又無法滿足資金需要，公租房建設難以持續(xù)。嘗試由中心直接建設公租房，較好的解決了公租房建設主體缺失和融資難等問題，分擔了政府公租房建設壓力，促進了公租房建設的可持續(xù)發(fā)展。

4.有利于實現住房公積金繳存職工的平等權益。大連中心承建的公租房，將優(yōu)先出租給繳存住房公積金的中低收入職工。對這部分群體來說，現階段購買商品房存在一定困難，因此無法享受住房公積金貸款優(yōu)惠政策。但他們可以租住利用住房公積金建設的公租房，獲得低租金優(yōu)惠，從而享受到與貸款職工相當的住房公積金權益。

二、關于完善公租房融資政策的建議

（一）實行租售并舉，保證貸款資金安全回收

根據國家現行政策，公租房只租不售。由于公租房租金水平比市場價格要低三分之一左右，通常需要20到30年時間才能收回投資成本，按照公租房目前的租金收益水平，僅能支付貸款利息，本金須靠公租房銷售回款或財政資金回購償還。而采取財政資金回購的方法，需依賴地方政府的償債能力，其風險不容忽視。我們在開展泉水公租房項目建設之初，經過積極協(xié)調，爭取到市政府同意泉水公租房項目可以銷售以回收貸款本金的政策。但對國內絕大多數公租房項目來說，如果堅持只租不售的一刀切政策，將影響公租房貸款回收及可持續(xù)發(fā)展。因此，建議實行租售并舉政策，對政府財政資金投資建設的公租房實行只租不售，對貸款（包括公積金貸款和商業(yè)性貸款）支持建設的公租房，允許出租一定期限后進行銷售，回籠資金用于償還前期建設貸款，既實現公租房貸款安全回收，又可將收回資金用于新項目建設，實現資金良性循環(huán)。

（二）改革住房公積金管理體制，完善保障性住房建設資金保障體系

從大連實踐看，建設資金短缺仍是制約公租房大規(guī)模建設的最重要因素。2011年，大連市公租房建設投資需求約55億元，全市財政計劃投入資金僅10億元；商業(yè)性貸款受逐利性目標驅使，不愿投向公租房，因此公積金貸款需求激增。去年，大連中心安排貸款計劃30多億元，除支持自建公租房項目外，還支持了區(qū)級公租房項目，但遠遠不能滿足貸款需求，東部沿海城市情況與大連類似。從發(fā)達國家的經驗看，不管采用何種住房政策都離不開住房金融支持，住房金融特別是住房政策性金融是解決城鎮(zhèn)住房保障的重要政策工具，我國當前處于城鎮(zhèn)化、市場化和國際化轉型期，住房保障任務艱巨，需要大量長期、穩(wěn)定的資金支持。

面對日益增長的保障性住房融資需求，建立符合國情的保障性住房建設融資機制勢在必行。從我國國情出發(fā)，可建立以住房公積金為基礎的保障性住房金融體系，賦予住房公積金以政策性金融功能。此外，除現行的強制性住房公積金繳存外，還應創(chuàng)新金融產品，鼓勵自愿繳存，引導城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)者等人員參加住房公積金制度，提高其住房消費能力；對支付能力較弱者，設計與公租房、經適房掛鉤的產品，在同等條件下，參與住房公積金繳存者有優(yōu)先享受保障性住房的權利，從而擴大住房公積金的資金來源，為保障性住房建設提供更多低成本資金支持。