林虹

[摘 要]中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了至少10年的黃金發(fā)展期后，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的驅(qū)動下，房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式已經(jīng)到了刻不容緩的地步，本文綜合房地產(chǎn)業(yè)的各類政策，分析了我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢和幾個方向。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 調(diào)控 轉(zhuǎn)型

一、 引言

中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了至少十年的黃金發(fā)展期后，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的驅(qū)動下，再次走到了十字路口，房地產(chǎn)企業(yè)大多沿襲快速滾動開發(fā)的傳統(tǒng)模式在低成交量、市場慘淡的大環(huán)境下已經(jīng)顯示出疲態(tài)。從大局來看，今年房地產(chǎn)市場的不景氣已經(jīng)不容置疑，房地產(chǎn)市場正逐步向買方市場轉(zhuǎn)變?？梢哉f，房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式已經(jīng)到了刻不容緩的地步，一場深刻的變革正在房地產(chǎn)業(yè)悄然發(fā)生。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的兩個趨勢

綜合國家對于房地產(chǎn)業(yè)的種種政策的出臺，基本可以看出兩個趨勢，一個是加大保障房建設(shè)力度方向不改變，一個是調(diào)控政策可能會適時而變。

政府建設(shè)保障房的目的是為了讓中低收入家庭實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。與此同時，保障房對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展也會起到一定的作用。現(xiàn)在最集中的問題體現(xiàn)在中低收入人群及低收入人群的住房沒有著落，激發(fā)了社會矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困難問題，光靠調(diào)控房價并不能解決，需要依靠保障房的建設(shè)。近幾年，我國保障房的建設(shè)力度比較小。國家已決定未來5年加大保障房建設(shè)力度，這個總體方向不變。保障房的建設(shè)還會持續(xù)下去。另一方面，國家要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)軟著陸。目前房價上漲的壓力還是很大，國際輿論普遍認(rèn)為我國的房地產(chǎn)泡沫己經(jīng)比較大，如果繼續(xù)提高房價會產(chǎn)生一系列問題。如果泡沫一旦破滅，會對經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。世界上有不少反面教材，例如：30年前拉美國家的房地產(chǎn)市場泡沫破裂。20年前,日本的房地產(chǎn)市場泡沫破裂。3年前的美國次貸危機.都是房價上漲過快造成的。我國政府要保證我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，很重要的就是要保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。目前的房地產(chǎn)調(diào)控都是圍繞這兩方面來進(jìn)行，既要加大保障房建設(shè)力度，還要保證商品房的供應(yīng)量，保證商品房用地的供應(yīng)量，緩解房地產(chǎn)商品房市場供不應(yīng)求的問題。

房地產(chǎn)調(diào)控政策會應(yīng)機而變。商品房與保障房是兩個不同的體系，面對不同的人群，不能混為一談。如果要實現(xiàn)商品房市場的平穩(wěn)，首先要實現(xiàn)商品房市場供求關(guān)系的平穩(wěn)。這與保障房之間沒有直接的聯(lián)系。除非將來擴(kuò)大保障房的供應(yīng)對象，把可以買商品房的人加入到保障房體系中，這樣才可能會影響到商品房的供求關(guān)系。所以，保障房的建設(shè)與商品房房價沒有關(guān)系。也許在同一地段，保障房的價格低于商品房，會對商品房的價格產(chǎn)生些影響。但總體而言，商品房的價格還是由商品房的供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)市場實際上是一個地區(qū)性的市場，各地區(qū)的供求關(guān)系不一樣，房價不一樣，市場的反應(yīng)也不一樣。國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控從目前來看，仍然面臨著保障房建設(shè)不足和房價上漲過快的壓力。國家的政策也是圍繞這些問題進(jìn)行的。但是，各地的市場不一樣，所以有的地區(qū)限購，有的地區(qū)不限購，有的地區(qū)限購力度大一些，有些地區(qū)限購力度輕些。直到市場的供求關(guān)系平衡下來，國家的調(diào)控政策才可能放松一些。另外，中央一直強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、靈活性、有效性。房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)熱發(fā)燒的幾率不大，因為如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)有過熱勢頭，中央會根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況采取進(jìn)一步的大面積的結(jié)構(gòu)性政策，但房價也不會出現(xiàn)大面積的嚴(yán)重下滑，房價嚴(yán)重下滑會影響到土地出讓，影響地方財政的收入，影響地方債務(wù)的償還，而地方財政與債務(wù)又和中央、銀行等方面關(guān)系密切，所以國家會采取措施，保持房地產(chǎn)市場的相對平穩(wěn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的幾個方向

國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，樓市的調(diào)控。國家強調(diào)要提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效益和質(zhì)量，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)可能會在以下幾個萬面出現(xiàn)轉(zhuǎn)型:

1.空間布局。房地產(chǎn)企業(yè)過去更多的大企業(yè)會集中在大城市，現(xiàn)在開始向中小城市甚至城鎮(zhèn)布局。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)中小城市的發(fā)展空間現(xiàn)在也很大。限購政策的出現(xiàn)，及大城市土地資源的稀缺，使房地產(chǎn)企業(yè)感覺在大城市的生存更加困難，于是紛紛向二三線及三四線城市拓展。像恒大、萬科等企業(yè)，先在二三線城市布局，就先得利。在這次調(diào)拉過程中，這幾家企業(yè)的交易量不降反升。無論從房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律，還是從政策的角度，還是從先行者的范例，都告訴我們，房地產(chǎn)行業(yè)的空問布局正向全國拓展。這對于我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展起到了積極推進(jìn)作用。

2.物業(yè)狀態(tài)的轉(zhuǎn)型。過去的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)住宅及銷售為主，現(xiàn)在向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種多樣的物業(yè)形式轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)開發(fā)商逐步開始自持物業(yè)。

3.盈利模式的轉(zhuǎn)變。近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式主要依靠囤積土地等待升值來盈利。現(xiàn)在國家調(diào)控政策不允許囤地，加之現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場正逐步向買方市場轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也會從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來獲得盈利。

4.企業(yè)組織的變化。目前，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被兼并，被合作的機率加大。好的品牌企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，還可在房地產(chǎn)市場進(jìn)一步拓展。有些前景困難的中小型企業(yè)，現(xiàn)在只能轉(zhuǎn)讓手中的存地。這些兼并和合作有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。以前，一般的房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在出現(xiàn)了開發(fā)、投資分離的現(xiàn)象，企業(yè)向?qū)Ｒ换较虬l(fā)展。有的企業(yè)只投資，有的企業(yè)專業(yè)做開發(fā)

5.產(chǎn)品變化。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品從灰色建筑、毛坯房，向綠色建筑、成品房、精裝房方向發(fā)展。

6.行業(yè)關(guān)系的轉(zhuǎn)變。以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨發(fā)展，現(xiàn)在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)，關(guān)系更加密切了。這對降低產(chǎn)品成本，提高產(chǎn)品品質(zhì)都是大有益處，當(dāng)然，這樣對購房者亦大有益處。

四、結(jié)語

2012年必定是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上一個全新的里程碑，它以全新的方式揭開了下一個十年的序幕——轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)。企業(yè)的布局、盈利模式、管理模式和產(chǎn)品都將發(fā)生深刻的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式也會從依靠土地升值轉(zhuǎn)變到依靠產(chǎn)品盈利。房地產(chǎn)企業(yè)需要打造更優(yōu)秀的產(chǎn)品及差異化產(chǎn)品來獲得盈利。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁小平.房地產(chǎn)開發(fā)未來發(fā)展七大趨勢.上海房地,2012年 03期

[2]張永岳.中國房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型.中國房地產(chǎn),2006年09期