王紅茹

近日，民政部表示，鼓勵各地探索“以房養(yǎng)老”等養(yǎng)老新模式。繼兩會后，“以房養(yǎng)老”再度引起關(guān)注。

作為“以房養(yǎng)老”這一模式的首創(chuàng)者和推動者，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)（下稱“中房集團(tuán)”）理事長孟曉蘇至今心存遺憾。

“以房養(yǎng)老”9年前首次提出

2003年3月25日，對時任中房集團(tuán)總裁的孟曉蘇來說，卻有著不平凡的意義。這一天，他呈遞給溫家寶總理的一份關(guān)于《建立“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)》的建議稿得到批示。

“住房反向抵押貸款”，又稱倒按揭，是西方發(fā)達(dá)國家專為“以房養(yǎng)老”設(shè)計的險種。

孟曉蘇在建議中詳細(xì)闡述了設(shè)立“反向抵押貸款”保險項目的好處：一旦設(shè)立，將使擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務(wù)。

這一設(shè)想與孟曉蘇當(dāng)時的工作變動有關(guān)。1992年，孟曉蘇調(diào)至中房集團(tuán)工作。1998年，組織上打算調(diào)他到一家大型國有保險公司當(dāng)總經(jīng)理?！霸谥蟹扛闪?年多，如果調(diào)我走，我拿什么東西去呢？”孟曉蘇說，這家保險公司當(dāng)時利差損失得厲害，急需通過投資來轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)，于是自己就拿出了“以房養(yǎng)老”的方案。之后，調(diào)動雖未成行，卻促成了孟曉蘇“以房養(yǎng)老”理論框架的形成。

我國自2000年起就已進(jìn)入老齡化社會。2000年我國60歲以上老年人口已達(dá)到1.3億，占總?cè)丝诒壤秊?0.26%；65歲以上人口超過9400萬，占總?cè)丝诘?%以上。再加上當(dāng)時老年人每月可以支配的收入僅有一兩千元，生活拮據(jù)。而老人們價值幾十萬、上百萬的自有房產(chǎn)，在當(dāng)時的制度、規(guī)定下，大多不可能先行出售或出租贏利，只能留待身后傳諸子女，而子女往往有自己的房屋，發(fā)愁的是如何贍養(yǎng)父母。

經(jīng)過多年潛心研究，同時結(jié)合英法等歐洲國家已經(jīng)成熟的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險服務(wù)，孟曉蘇認(rèn)定，“以房養(yǎng)老”這一舶來品，能夠解決我國的老齡化問題?！斑@種產(chǎn)品多好啊，有利于構(gòu)建和諧社會，而且還可以使老人活得很有尊嚴(yán)。”孟曉蘇說。

9倍于保險業(yè)總資產(chǎn)的老人房產(chǎn)

據(jù)孟曉蘇介紹，當(dāng)時保監(jiān)會對溫總理的批文反應(yīng)迅捷。2003年8月，保監(jiān)會向國務(wù)院呈上《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報告》，報告肯定了在我國引入“反向抵押貸款”具有重要意義，同時提出，還需研究三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是房產(chǎn)價值的評估；二是投保人預(yù)期平均壽命的確定；三是財產(chǎn)權(quán)的處分問題。報告強(qiáng)調(diào)，將在調(diào)研后起草試點方案，并進(jìn)行論證，再報國務(wù)院批準(zhǔn)實施。

在孟曉蘇看來，保監(jiān)會當(dāng)時的態(tài)度還是積極的，但此后卻沒了音信。

孟曉蘇2006年創(chuàng)辦幸福人壽保險股份有限公司（下稱“幸福人壽”）并擔(dān)任董事長，目的之一就是試水“以房養(yǎng)老”。但直到目前，幸福人壽的主要保險業(yè)務(wù)中，仍然看不到“以房養(yǎng)老”的身影。

“保監(jiān)會對這個產(chǎn)品的態(tài)度一直是猶豫的，沒說不做，但是也沒讓保險公司做。這種產(chǎn)品對保險公司多好啊，保險業(yè)現(xiàn)在總資產(chǎn)才5.6萬億，中國現(xiàn)在的房產(chǎn)總規(guī)模是200億平方米，每平方米的價值按5000元計算，整體房產(chǎn)總價值在100萬億左右，100萬億有一半或者一半以上握在老人手里，這樣的房產(chǎn)價值有50萬億。50萬億是目前保險業(yè)總資產(chǎn)的9倍左右。為什么不做呢？”孟曉蘇說。

倒按揭是最大障礙？

保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部是具體負(fù)責(zé)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的部門。1月16日，保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部丁昶處長在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時直言：“我們在2000年就研究了‘以房養(yǎng)老，并且了解了很多情況，當(dāng)時感覺這個事情有利弊兩個方面。利的方面，對我國解決養(yǎng)老問題顯然是一個非常有效的途徑；同時對保險公司也不錯，是一個長期的現(xiàn)金流出。但是，從產(chǎn)品層面考慮，感覺風(fēng)險也是蠻大的?！?/p>

丁昶向記者詳細(xì)列舉了四大風(fēng)險點：首先，老人去世后房屋反購問題。其次是中國的房屋70年使用權(quán)問題。第三是房屋質(zhì)量問題。第四，做反向抵押貸款必須在房地產(chǎn)市場活躍的情況下。“即使在這樣的情況下，其實這個事情還是可以做，只是說把范圍限定得窄一些，把貸款金額弄得小一點，把人群再控制得窄一點。但是，我們面臨的最大政策問題到現(xiàn)在都沒有解決?！倍￡普f，最大政策問題就是，反向抵押貸款本質(zhì)上是一個反向的按揭貸款，而保險業(yè)不允許做按揭貸款。

“當(dāng)時我們找了中國人民銀行，人民銀行說這實際上是一個貸款業(yè)務(wù)。而貸款，保險公司不可以做。假如國家能給我們一個政策，說允許保險業(yè)做這種形式的按揭貸款，前面說的風(fēng)險因素都考慮到，我們還是可以做的?，F(xiàn)在，事情就卡在這個政策上了?！倍￡普f。

在國外，保險公司可以做按揭貸款，而在我國卻是禁止的。針對保監(jiān)會提出的按揭貸款政策問題，孟曉蘇并不認(rèn)同，“‘以房養(yǎng)老產(chǎn)品是反向抵押貸款，不是銀行業(yè)的抵押貸款（按揭貸款）。這個產(chǎn)品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金——抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金，就是一種保險產(chǎn)品。只要保監(jiān)會批了就能做，跟按揭貸款是兩碼事。”

孟曉蘇表示，對于“以房養(yǎng)老”問題，保監(jiān)會沒有接觸過這種產(chǎn)品，有一些顧慮也很正常。“他們更多的是擔(dān)心保險業(yè)本身遭受風(fēng)險，也是擔(dān)心保戶的資金遭受風(fēng)險?！?/p>

可先從無子女老人做起

現(xiàn)實生活中，老人給子孫留遺產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念等國情，讓“以房養(yǎng)老”實施起來難度加大，孟曉蘇對此深表理解，他同時建議，“如果目前‘以房養(yǎng)老在有子女的家庭推廣存在障礙，可以先從無子女、有房產(chǎn)的老人開始推廣?！?/p>

前不久，中國老齡協(xié)會發(fā)布了一組數(shù)據(jù)：中國老年人的數(shù)量已經(jīng)從原來的1.78億增長到了現(xiàn)在的1.85億。而中國有10%的無子女、有房產(chǎn)老人。按照這個數(shù)據(jù)計算，中國有將近1850萬左右的老人屬于無子女、有房產(chǎn)的情況。

日前有媒體報道，今年7月起，臺灣地區(qū)將在100戶無子女、有房產(chǎn)老人中做“以房養(yǎng)老”試點，試行以房養(yǎng)老制度。首輪試點選定臺北市、新北市、高雄市三地，對象是65歲以上擁有不動產(chǎn)、無繼承人，但因擁有房產(chǎn)未能符合低收入戶資格的單身老人。初步方案規(guī)定，65歲老人最高可貸房屋凈值的五成、70到74歲老人可貸五成五、75歲老人可貸到六成。若老人去世，銀行為取回貸款，房屋將會拍賣，拍賣扣除貸款后，余額則納入專屬基金，作為未來推動“以房養(yǎng)老”的財源。

孟曉蘇VS保監(jiān)會

“以房養(yǎng)老”有四大風(fēng)險？

反購或讓保險公司虧損？

保監(jiān)會：老人去世后，子女要反購房屋。如果反購的價格比房子當(dāng)初抵押的價格低很多，反購肯定沒問題。但如果老人活的時間很長，保險公司要不停地給他錢，成本增加，導(dǎo)致反購的價錢很高，子女就可能不反購了。這樣，虧損就要保險公司來承擔(dān)。這就意味著，對保險公司而言，盈利是有上限的，但虧損是無上限的。

孟曉蘇：老人去世后，保險公司把房屋收回進(jìn)行處理，這很正常。子女要是購買，這種處理國外有現(xiàn)成的方式，可以去學(xué)習(xí)，不要去做假設(shè)。其實，房屋并不一定要子女購買，這么多年搞反向抵押貸款的國家，沒有發(fā)生房屋子女不購買、就無人購買的現(xiàn)象。反購只是個案的個別現(xiàn)象，任何國家都沒有將反購作為第一選擇，畢竟子女購買不是主要形式。

70年產(chǎn)權(quán)是政策風(fēng)險？

保監(jiān)會：“以房養(yǎng)老”往往時間很長，老人的房子如果已經(jīng)住了二三十年，離70年使用權(quán)就很近了，就存在很多麻煩事。這個房子如果僅僅是老人住，就算70年使用權(quán)到期都沒問題，但是作為一個商業(yè)機(jī)構(gòu)，如果拿了大量這樣的房子，就可能面臨政策風(fēng)險。

雖然《物權(quán)法》規(guī)定70年產(chǎn)權(quán)到了不花錢就可以續(xù)，但這個政策對個人和商業(yè)機(jī)構(gòu)拿房子是兩個概念。

個人的房子，說白了，就算沒有法律的規(guī)定，政府也沒辦法，比如說一個老人住在那里，70年使用權(quán)滿了之后，讓老人再交筆錢是很難的，法律對自然人還是比較寬容的；但是商業(yè)企業(yè)如果握有大量這樣的房屋，政策風(fēng)險是很大的。個人和企業(yè)是有很大差別的，企業(yè)會考慮70年使用權(quán)問題。

孟曉蘇：這里有兩點需要說明：第一，房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，只是土地使用權(quán)是70年。保監(jiān)會把概念理解錯了?！段餀?quán)法》對住宅建設(shè)用地使用期期滿后有四個字“自動續(xù)期”，70年土地使用權(quán)到期以后，自動續(xù)期70年，140年到期之后再自動續(xù)期70年。只要《物權(quán)法》不被修改，永遠(yuǎn)都有效。第二，法律面前人人平等。法律上沒有寫明對某些人自動續(xù)期，對某些人就不自動續(xù)期，“自動續(xù)期”政策對個人和企業(yè)都是一樣的，不存在厚此薄彼的情況。

保監(jiān)會提出的設(shè)定是不對的，擔(dān)心也毫無道理。

房屋質(zhì)量是個麻煩？

保監(jiān)會：我國的房屋跟國外不一樣。國外反向抵押貸款為什么做的很多？大量的不是公寓做“以房養(yǎng)老”，而是獨幢的房子。公寓做“以房養(yǎng)老”也是很少的。但是我國的公寓自己住了四五十年，然后保險公司再接手弄個幾十年，過了好多年，房屋質(zhì)量的可靠程度就不夠。這是一個很大的區(qū)別點。另外，公寓有很多麻煩事，比如公共部門的維修、電梯、房屋的折舊等，這個時候，如果一個保險公司握有大量的這樣的房子，就很麻煩。

孟曉蘇：我的觀點是房子越破越好。如果房子被拆遷就太好了，保險公司能趕上拆遷就樂死了，因為一旦拆遷就全貨幣化了。保險公司不就是因為老人拿不出現(xiàn)錢來，才“以房養(yǎng)老”的？如果假定房屋拆遷，就出現(xiàn)兩種可能：第一，房子就變成現(xiàn)金保險了，也就變成了一種正常的養(yǎng)老產(chǎn)品了，這是所有保險公司最歡迎的，而且這個產(chǎn)品就沒有任何障礙。第二，抵押貸款的情況下，保險公司的資產(chǎn)隨著老人房子拆遷的貨幣化自然升值?，F(xiàn)在的拆遷房都很貴。如果說看走眼了，非得弄個沒有保障的，比如拿小產(chǎn)權(quán)做了反向抵押貸款，結(jié)果法律上得不到保護(hù)。哪個保險公司會這么做呢？所以一定是找那個最安全的房產(chǎn)。而這種最安全的房產(chǎn)就包括在市中心準(zhǔn)備拆遷的房子。

房地產(chǎn)市場必須活躍？

保監(jiān)會：做反向抵押貸款必須在房地產(chǎn)市場活躍的情況下。這個很重要。中國三四線城市往往不具備這個條件，所以要做以房養(yǎng)老，可能只有在一二線城市考慮。

一二線城市中，保險公司對公寓“以房養(yǎng)老”有很多顧慮，也有很多的限制，其實它的市場空間沒有想象得那么大。商業(yè)企業(yè)的目的是賺錢，但是作為一個負(fù)責(zé)任的商業(yè)企業(yè)，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時還要賺錢，不可能大量地虧損去做這個事情。

孟曉蘇：房地產(chǎn)市場是否活躍的判斷，不能從前十年的觀點來看。

十年前確實是一線城市比較活躍，但現(xiàn)在隨著中國整個城鎮(zhèn)化進(jìn)程在全國展開，中國的房地產(chǎn)市場從一線城市迅速向二三線城市蔓延，特別是國家鼓勵農(nóng)民進(jìn)城，主要進(jìn)入到中小城市，戶籍政策的放開，使得二三線城市的房地產(chǎn)市場往往比一線城市活躍。

從房價漲幅來看，二三線城市的漲幅也比一線城市大，因為一線城市往往是政策打壓的重點。尤其在最近一段時間政策的打壓下，一線城市的房地產(chǎn)市場反而不大活躍。

這里需要強(qiáng)調(diào)的是，反向抵押貸款作為新事物如果要試點，還是應(yīng)該先在一線城市試點。因為一線城市的房價比較高。這樣每個月老人抵押以后所獲得的起付金就比較高；再者，這些一線城市老人的文化程度一般比較高。一般反向抵押貸款要選擇一些文化程度高的地方，這些人容易接受這一新事物。