劉應(yīng)杰

德國政府一直強(qiáng)化住房的消費(fèi)品屬性而弱化其資本屬性，強(qiáng)化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成為聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。

美國房地產(chǎn)市場次貸危機(jī)引發(fā)了一場席卷全球的國際金融危機(jī)，而上世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)業(yè)的泡沫破裂更是引來了經(jīng)濟(jì)的全盤崩潰。如何馴服這個(gè)“罪魁禍?zhǔn)住?？如何調(diào)控房地產(chǎn)市場？這成為世界各國爭相關(guān)注的話題。當(dāng)前因受國際金融危機(jī)的沖擊，一些歐洲國家如法國、英國、愛爾蘭、西班牙等房價(jià)齊齊大跌，但唯獨(dú)一個(gè)國家——德國卻上演了一場“逆襲”，不僅房地產(chǎn)市場始終保持平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)更呈現(xiàn)出持續(xù)增長的良好勢頭。自1977年至今，德國人均收入增長了3倍，而同期房價(jià)平均只上漲了60%，也就是說德國房價(jià)平均每年只上漲了1%。若扣除物價(jià)上漲因素，德國近10年來的房價(jià)不僅沒漲，還以每年1%的速度在下降。為什么德國能夠保持房地產(chǎn)市場如此平穩(wěn)的發(fā)展？為何德國能夠在全球金融風(fēng)暴中獨(dú)善其身？究其原因，德國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策功不可沒。

從根本上看，德國實(shí)行的是社會市場經(jīng)濟(jì)制度，政府一方面確保市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，另一方面對市場經(jīng)濟(jì)的不良后果如分配不公、惡性競爭等進(jìn)行必要的干預(yù)，宏觀調(diào)控力度較大。德國憲法明確規(guī)定，“德國是一個(gè)高福利國家”，在住房制度方面也實(shí)行福利性住房政策。德國政府一直強(qiáng)化住房的消費(fèi)品屬性而弱化其資本屬性，強(qiáng)化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成為聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這種“政府主導(dǎo)、市場參與”的房地產(chǎn)發(fā)展模式，造就了德國這個(gè)世界房地產(chǎn)市場調(diào)控的成功典范。具體來看，德國的房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗(yàn)有以下幾點(diǎn)。

住房規(guī)劃嚴(yán)格規(guī)定福利房比例

德國是世界上實(shí)行最完備、最嚴(yán)格住房規(guī)劃的國家之一，這也成為政府管控房地產(chǎn)市場的重要手段。在德國的住房規(guī)劃中，依據(jù)家家有房住的基本目標(biāo)，德國政府對高、中、低檔房屋的比例作了明確規(guī)定，特別是對低收入者，需由各地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r明確規(guī)定福利房的比例。比如科隆市政府就規(guī)定，每年新建的3800套住房中，1000套必須是面向低收入家庭的出租房。政府對社會福利住房專門規(guī)劃用地，由開發(fā)商開發(fā)后再以較低的價(jià)格提供給需要者，其中的市場差價(jià)由政府補(bǔ)貼。這類福利房主要面向低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等。在福利房興盛時(shí)期，德國約有1/3的住房被用于此。

“三大殺手锏”嚴(yán)格控制房價(jià)

幾年前，柏林市中心黃金地段的公寓樓售價(jià)只有每平方米1500歐元（約相當(dāng)于人民幣15000元），比中國一些大城市的房價(jià)還低，而德國人的平均工資卻是中國的10倍多。而當(dāng)時(shí)英國倫敦同等規(guī)格的房價(jià)至少是柏林的10倍。在英國、西班牙等國房價(jià)大幅上漲又大幅下跌的情況下，德國房價(jià)卻一直保持平穩(wěn)。近年來，大量國外炒房團(tuán)瞄準(zhǔn)德國的低房價(jià)涌入炒房，但都折戟而歸。原因就在于德國政府有著“三大殺手锏”嚴(yán)控房價(jià)：一是為不同地段、不同類型的住房制定了詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易必須照此執(zhí)行；二是對抬高房價(jià)者必要時(shí)施以刑罰；三是對炒房者課以重稅。德國法律規(guī)定，如果出售者的房價(jià)超出“合理房價(jià)”的20%，就構(gòu)成了違法，購房者可以向法院起訴，如果房價(jià)不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將會面臨高額罰款；而如果房價(jià)超出“合理房價(jià)”的50%，就構(gòu)成了犯罪，不僅會面臨巨額罰款，甚至還會被判三年徒刑。

嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)商的一切活動(dòng)

在德國，房地產(chǎn)開發(fā)商受到了嚴(yán)格限制。真正從事銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商所占比例不高，許多開發(fā)商僅負(fù)責(zé)房屋的開發(fā)建設(shè)，完工即交工，這在福利房建設(shè)中尤其明顯。此外，政府還會通過完備的法律和制度對房地產(chǎn)商進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商除了要嚴(yán)格遵守政府提供的建筑圖外，還必須嚴(yán)格執(zhí)行對購房者的各項(xiàng)承諾，包括居住面積、戶型分割以及室內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)細(xì)節(jié)。由于房地產(chǎn)商的開發(fā)建設(shè)和銷售活動(dòng)，完全被納入到了嚴(yán)格的法律和制度監(jiān)管框架內(nèi)，故其任何市場操控和暴利投機(jī)活動(dòng)都無法得逞。

高稅收制度壓縮投機(jī)空間

德國政府一直采取高稅收制度限制炒房行為，壓縮房地產(chǎn)投機(jī)的利潤空間。政府對房地產(chǎn)交易獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅，對住房交易每筆征收1%到1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅和3.5%的交易稅，對獲利所得征收15%的盈利稅，對房租收入則征收25%的所得稅。各地方政府通過出臺相應(yīng)法規(guī)限制高房價(jià)和高房租，并通過課以重稅的方式嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場的炒作和投機(jī)行為。通過積極運(yùn)用稅收手段，德國政府無論是在新增房屋建設(shè)、保障性住房供應(yīng)方面，還是在限制房地產(chǎn)投機(jī)方面，都取得了立竿見影的效果。

近乎完美的租房保障制度

德國是租房率比較高的國家，只有40%左右的家庭擁有房產(chǎn)，其他60%左右的家庭依靠租房為生，這其中青年人租房率高達(dá)77%。為什么會有這么高比例的家庭愿意租房居住？原因在于德國法律給予了租房者近乎完美的制度保障。在德國，租房的“安全感”不亞于買房，德國法律規(guī)定，房租基準(zhǔn)價(jià)格由專門機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋狀況評定，房東不得隨意漲價(jià)，房東要提高租金，必須書面舉證理由，即使?jié)q價(jià)也必須符合連續(xù)15個(gè)月內(nèi)未曾漲價(jià)的要求，且漲幅一般不得超過10%，否則房東將會面臨被起訴的后果。與此同時(shí)，《租房法》還非常詳細(xì)地規(guī)定了租房者的權(quán)益。鑒于法律對租房者的充分保障，大部分德國人認(rèn)為租房比買房更合算，而買房多被視為一種投資或養(yǎng)老方式。

獨(dú)立的房地產(chǎn)評估機(jī)制

德國房價(jià)的穩(wěn)定，還有一個(gè)非常重要的保障手段，就是獨(dú)立的房地產(chǎn)評估機(jī)制，其中有兩個(gè)角色發(fā)揮著重要作用：房地產(chǎn)評估師和房地產(chǎn)評估委員會。根據(jù)《聯(lián)邦建筑法》，德國各地成立了“房地產(chǎn)公共評估委員會”，其職責(zé)是對當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)、房價(jià)等制定基準(zhǔn)價(jià)，形成詳細(xì)的“地價(jià)圖”。組成該委員會的房地產(chǎn)評估師，需要通過專門的考試，經(jīng)宣誓并經(jīng)法律認(rèn)可后方能獲得從業(yè)資格。評估師資格實(shí)行年審制，不合格者將被取消資格。評估師需對自己的評估結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任，負(fù)責(zé)年限長達(dá)30年。由其評估的基準(zhǔn)價(jià)格具有很強(qiáng)的權(quán)威性和約束力，政府以此制定房屋銷售和出租指導(dǎo)價(jià)，售房者和出租者都必須以此為準(zhǔn)。

多樣化的住房貸款模式

德國房地產(chǎn)調(diào)控政策還有一個(gè)重要的特征，就是政府根據(jù)不同階層居民的住房需要，建立的多元化住房金融體系。提供貸款的金融機(jī)構(gòu)，有抵押貸款銀行、儲蓄銀行、建房互助儲蓄合作社等多種類型，與此對應(yīng)的是住房貸款模式的多樣化。這其中最有特色的就是合同儲蓄貸款和房貸固定利率制。德國實(shí)行“先存后貸”合同儲蓄計(jì)劃，即買房者先存入房價(jià)50%的資金才能獲得貸款，存款是固定利率，貸款也是固定利率，沒有變化。為了鼓勵(lì)這種住房儲蓄模式，政府還對首次參加住房儲蓄的購房者給予一定的補(bǔ)助。這種機(jī)制的一個(gè)很大好處是，政府能夠始終把信貸風(fēng)險(xiǎn)限制在可控范圍內(nèi)，而不會出現(xiàn)類似美國次貸危機(jī)那樣的情況。

德國作為實(shí)行社會市場經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)達(dá)國家，注重自由市場經(jīng)濟(jì)與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，在建設(shè)福利國家的過程中，實(shí)行福利住房政策，始終堅(jiān)持對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控，保持穩(wěn)定的低房價(jià)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

德國房產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)對中國的啟示

借鑒德國以保障福利性住房為先的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，中國的房地產(chǎn)市場，要堅(jiān)持走“雙軌制”的發(fā)展道路，即市場化與福利化相結(jié)合：一方面，通過發(fā)展規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場，滿足居民改善性住房需求和中高端住房消費(fèi)；另一方面，通過實(shí)行福利住房政策，滿足中低收入者的住房需要。必須高度重視住房的民生性質(zhì)，強(qiáng)化其消費(fèi)品屬性而弱化其資本屬性，強(qiáng)化福利性而弱化盈利性，同時(shí)按照這樣的目標(biāo)和原則，制定科學(xué)全面的房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃，滿足不同層次居民的住房需要。

政府需將調(diào)控房價(jià)擺在突出位置。當(dāng)前我國正處在快速城鎮(zhèn)化的過程中，房價(jià)快速上漲是一種必然趨勢。德國的房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對房價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的管理，并以重稅打擊投機(jī)炒房行為，有助于房價(jià)保持平穩(wěn)。我國房價(jià)暴漲已經(jīng)引起群眾的強(qiáng)烈不滿，給社會穩(wěn)定帶來了巨大的隱患。房地產(chǎn)市場變成了一種社會財(cái)富集中再分配的手段，產(chǎn)生了巨大的“財(cái)富黑洞”和“磁吸效應(yīng)”，帶來嚴(yán)重的兩極分化。對此，必須對房價(jià)進(jìn)行堅(jiān)決的調(diào)控，具體可借鑒德國的做法，建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)制，制定“基準(zhǔn)價(jià)格”作為政府指導(dǎo)價(jià)，并以嚴(yán)格的法律法規(guī)進(jìn)行監(jiān)管。此外，在房價(jià)調(diào)控的過程中，可以建立房價(jià)預(yù)警制度，對于房價(jià)年漲幅高于經(jīng)濟(jì)增長或收入增長的，可以通過征收高價(jià)稅等進(jìn)行價(jià)格干預(yù)。如此，不僅可以遏制炒房投機(jī)行為，也有助于保持房價(jià)的基本穩(wěn)定。

建立嚴(yán)格規(guī)范的房地產(chǎn)稅收制度。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的混亂，根源在于房地產(chǎn)商、炒房者、房屋出租者、土地供應(yīng)者等在房地產(chǎn)市場中結(jié)成了巨大的利益鏈，而牟取利益的方式最終都轉(zhuǎn)嫁到了房價(jià)上。根據(jù)德國的經(jīng)驗(yàn)，除了進(jìn)行嚴(yán)格的房價(jià)管理，就是利用高稅收來限制和打擊炒房行為，極大地壓縮房地產(chǎn)投機(jī)的利潤空間。對房地產(chǎn)市場調(diào)控來說，稅收是一個(gè)更重要、更長遠(yuǎn)的調(diào)控手段。征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，主要目的就是提高擁有多套住房的投資投機(jī)成本，把投資投機(jī)性住房逼入市場。目前我國上海、重慶等幾個(gè)城市已經(jīng)開展征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但輿論反應(yīng)稅收力度太弱，對房地產(chǎn)市場所起的調(diào)控作用非常有限。為此，應(yīng)該在全國加快推廣房產(chǎn)稅，并加大稅收調(diào)控力度。同時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行針對擁有一套自住房的免稅政策或者象征性低稅等彈性措施，還可以考慮針對大量投資性的閑置住房征收住房閑置稅。針對二手房交易市場，可按照交易差價(jià)即贏利所得的20%征繳個(gè)人所得稅，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)交易中的偷稅漏稅行為。

嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場。與德國60%左右的家庭依靠租房為生、77%的青年選擇租房的情況相比，我國居民的住房自有率在80%左右，許多剛剛工作的青年人也希望擁有自己的住房。造成這種反差的原因，除了國情和人的居住觀念不同外，一個(gè)非常重要的原因在于國外有非常規(guī)范的房地產(chǎn)租賃市場和對租房者權(quán)益近乎完美的制度保障。針對中國人買房與外國人買房情況的差別，一方面，政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場的過程中不能期望大多數(shù)人學(xué)習(xí)國外去租房而不買房；另一方面，也要盡快建立規(guī)范完善的房地產(chǎn)租賃市場，以鼓勵(lì)更多的人租房居住。最重要的是要切實(shí)保障租房者長期穩(wěn)定的安全感，為此，可借鑒德國的《租房法》，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，切實(shí)保障租房者的利益。具體來說至少做到三點(diǎn)：一是保障房租價(jià)格的相對穩(wěn)定；二是保障居住者所有權(quán)的切實(shí)貫徹；三是保障出租房屋的質(zhì)量，避免租房過程中的糾紛。要做到這些，就必須建立明確詳細(xì)的租房保障制度，并加以貫徹落實(shí)，真正使租房成為一種穩(wěn)定可靠的居住方式。

（作者系國務(wù)院政策研究室綜合司司長）