【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)如日中天的發(fā)展壯大,使得該行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)之一,但該行業(yè)在市場投機(jī)行為以及各種不規(guī)范因素的影響下,容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫,因此需要國家在發(fā)揮市場機(jī)制積極作用的前提下,利用相關(guān)的調(diào)控手段規(guī)范房地產(chǎn)市場,而稅收政策是常見、直接和有效的調(diào)控方式之一。本人將在研究房地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢的前提下,對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)不合理影響及其原因進(jìn)行分析,并提出減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的對策建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)樓市調(diào)控
一、房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的不合理影響
房地產(chǎn)業(yè)稅收政策造成的稅收負(fù)擔(dān),其影響內(nèi)容如下:
1.稅收政策在發(fā)揮樓市調(diào)控積極作用的同時(shí),也會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的不合理上漲。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)稅收過重,會(huì)直接加大開發(fā)的成本,當(dāng)開發(fā)商的利潤水平被降低到一定程度,就會(huì)提高項(xiàng)目的銷售價(jià)格,減少成本帶來的壓力,影響房價(jià)的良性走勢。
2.稅負(fù)引發(fā)的房價(jià)上漲高潮,遏制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,很多購房置業(yè)者選擇了觀望的態(tài)度,使得房地產(chǎn)二級(jí)市場和三級(jí)市場處于蕭條狀態(tài),而原先房地產(chǎn)的投資客,將投資的目標(biāo)轉(zhuǎn)移出房地產(chǎn)市場,從宏觀的經(jīng)濟(jì)角度分析,房地產(chǎn)的投資額在短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)急劇下跌跡象,從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員也會(huì)開始就業(yè)于其他行業(yè),產(chǎn)生人力資源外流現(xiàn)象。
3.人們對稅收有種不自覺的抵抗情緒,在稅收政策壓制下,逃稅、避稅等違法行為屢見不鮮,再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身運(yùn)營模式的復(fù)雜性,致使稅收征管難度比較大,給房地產(chǎn)開發(fā)商逃稅和避稅留下諸多漏洞。就目前稅務(wù)機(jī)關(guān)稅專項(xiàng)檢查和違法案件查處的情況分析,房地產(chǎn)行業(yè)涉稅案件的數(shù)量龐大,與其他稅收案件相比,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)投入受到納稅影響,當(dāng)追求利潤最大化的目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí),將降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的熱情,制約房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的政策體系
(一)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的基本原則
房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)基本原則的科學(xué)設(shè)計(jì),是房地產(chǎn)稅收改革的基本點(diǎn),需要以房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn):
1.公平性原則,包括稅收負(fù)擔(dān)公平、經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平三方面內(nèi)容,即通過建立平等的稅收機(jī)制外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境,要求具有相同納稅能力的人繳納等額的稅款,從而實(shí)現(xiàn)對社會(huì)成員收入的公平調(diào)節(jié)。從目前房地產(chǎn)稅收機(jī)制形成的稅負(fù)狀況分析,稅負(fù)的公平性需要實(shí)行內(nèi)外資兩套稅制,并統(tǒng)一不同的經(jīng)濟(jì)行為,將保有環(huán)節(jié)稅收的征收范圍擴(kuò)大化,另一方面,要對稅率、起征點(diǎn)和稅收優(yōu)惠等進(jìn)行合理設(shè)置,發(fā)揮收入公平的分配職能。
2.效率原則,在稅收政策執(zhí)行當(dāng)中,將執(zhí)行成本控制在最低狀態(tài),并換取最大的稅收收益,收益包括稅收收入,以及稅收對產(chǎn)業(yè)資源配置的調(diào)節(jié),以此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,間接促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長。
3.財(cái)政收入原則,通過稅收滿足國家財(cái)政支出的部分需求,將房地產(chǎn)稅制培養(yǎng)成地方的主要稅種,并借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),適當(dāng)提高房地產(chǎn)稅收在地方政府收入中的比重。
(二)國外房地產(chǎn)業(yè)稅收模式的參考借鑒
房地產(chǎn)稅收體系是世界各國稅制體系中的重要組成部分,是各國政府財(cái)政收入的主要來源,各國在稅收實(shí)踐中沉淀很多成功的經(jīng)驗(yàn),某些先進(jìn)的稅收模式值得我國參考和借鑒:
1.美國稅收模式:房地產(chǎn)取得的環(huán)節(jié),是以遺產(chǎn)凈額作為遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的計(jì)稅依據(jù),設(shè)有30%的最低值和77%的最高值,在稅法規(guī)定價(jià)值范圍內(nèi)的遺產(chǎn)和贈(zèng)送物品是不征稅的;土地和房屋保有稅歸入財(cái)產(chǎn)稅的內(nèi)容當(dāng)中,以從價(jià)征收為原則,稅收收入全部歸政府所有;房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)需要征收交易、所得和收益等稅收,是房地產(chǎn)所有權(quán)人獲得增值收益而征收的稅種。
2.英國稅收模式:房地產(chǎn)取得的環(huán)節(jié),由買賣雙方協(xié)商印花稅的稅率,通常在1%~24%的稅率中取值,而遺產(chǎn)稅是以財(cái)產(chǎn)所有人的遺產(chǎn)總額為征收對象,與贈(zèng)與稅合并征收,但時(shí)限和稅率都有可變性。保有環(huán)節(jié)分為住房財(cái)產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅兩種,稅率根據(jù)地方政府開支情況等確定,財(cái)政部門逐年核定或者變更計(jì)算依據(jù)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收所得稅和資本利得稅,所得稅是以經(jīng)營利潤、利息和投資收入等作為課收的對象,利得稅是以土地買賣和房屋資產(chǎn)等利得作為課收對象。
(三)合理設(shè)置稅種
根據(jù)上文的稅負(fù)基本原則和國外房地產(chǎn)業(yè)稅收模式的參考借鑒內(nèi)容,筆者結(jié)合目前我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)狀,對房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行設(shè)計(jì),以便合理設(shè)置稅種:
1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)設(shè)置取得稅,當(dāng)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,以出讓土地、轉(zhuǎn)讓土地和轉(zhuǎn)讓房屋為征稅對象,納稅人為土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人,并根據(jù)土地、房屋取得方式的不同設(shè)定計(jì)稅依據(jù),譬如房屋遺贈(zèng),根據(jù)土地使用權(quán)和房屋的成交價(jià)設(shè)置計(jì)稅依據(jù),稅率在3%~5%之間。
2.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置房產(chǎn)稅和土地稅,前者是房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人,以房屋的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù),就經(jīng)營性和非經(jīng)營性的房產(chǎn)為征收對象,根據(jù)經(jīng)營性房產(chǎn)0.8%~1.2%的稅率和非經(jīng)營性房產(chǎn)0.1~0.3%的稅率進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收,后者土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以申報(bào)低價(jià)為計(jì)稅依據(jù),就包括農(nóng)用地在內(nèi)的一切國有土地和集體土地為征稅對象,并以1%~3%為一般稅率和0.5%~2%為優(yōu)惠稅率。
3.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),一是所得稅和營業(yè)稅,筆者建議借鑒美國個(gè)人所得稅的經(jīng)驗(yàn),采用每環(huán)節(jié)累加5%的四級(jí)稅率征收個(gè)人所得稅的稅率,稅率分別為5%、10%、15%、20%;保留現(xiàn)行的營業(yè)稅。二是城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅,加入建設(shè)附加費(fèi)、污水處理費(fèi),取消市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目,沿用現(xiàn)行的稅法規(guī)定為計(jì)稅依據(jù),為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供足夠的資金保障。三是消費(fèi)稅,國內(nèi)建造別墅、高檔公寓的單位和個(gè)人,以所建造別墅、高檔公寓的實(shí)際銷售價(jià)格為計(jì)稅依據(jù),并按10%~20%的稅率征收消費(fèi)稅。四是取消土地增值稅,減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域資源配置的不利影響。
(四)房地產(chǎn)稅收體系的完善內(nèi)容
房地產(chǎn)稅收體系內(nèi)容,要從以下幾方面進(jìn)行完善:
1.提高房地產(chǎn)稅收的立法層次,鑒于目前房地產(chǎn)稅的立法層次偏低,因此要根據(jù)房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)企業(yè)的類型和經(jīng)營方式,進(jìn)行稅收法規(guī)細(xì)則地修正,提高法規(guī)的規(guī)范性和可操作性,發(fā)揮稅收體系改革后的調(diào)控功能。
2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)主要源自于名目繁雜的收費(fèi)項(xiàng)目,筆者認(rèn)為有必要取消不合理的收費(fèi)項(xiàng)目,并實(shí)行項(xiàng)目收費(fèi)公布制度和反饋機(jī)制,減少和避免亂收費(fèi)等情況發(fā)生。
3.通過將土地批租制度改為土地年租制度,并按照使用年限收取土地出租金的方式,以及在把握好土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和提高居住用地供應(yīng)比例的基礎(chǔ)上,進(jìn)行土地管理體制的改革,實(shí)行對閑置土地的清理。
4.在征收房產(chǎn)取得稅的同時(shí),建立稅務(wù)、城建、房管多部門之間的互動(dòng)機(jī)制,通過房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息化建設(shè),建立明晰的產(chǎn)權(quán)登記制度。
三、結(jié)束語
綜上所述,房地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物,作為一種置業(yè)投資的商品,逐漸演變成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支柱之一,但目前我國的房地產(chǎn)稅收體系尚不合理,影響著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此,要通過稅務(wù)的改革,調(diào)整房地產(chǎn)稅制本身的結(jié)構(gòu),合理減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),發(fā)揮房地產(chǎn)稅制的功能,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]吳旭東.房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅種設(shè)置與稅負(fù)分配研究[J].財(cái)經(jīng)問題研究,2006(09):75-80.
[2]林楠.關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革與完善的思考[J] .法制與社會(huì),2008(06):98-107.
[3]白濤.房地產(chǎn)稅收與宏觀調(diào)控政策研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2008(05):66-67.
作者簡介:王曉靜(1975-),女,漢族,天津市人,本科,會(huì)計(jì)師,任職于天津貽成實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司,研究方向:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)。
(責(zé)任編輯:陳岑)