陸冰

摘 要:隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人們的生活水平有了較大的提高,對住房的品質(zhì)也提出了更高的要求,希望實(shí)現(xiàn)住宅社區(qū)規(guī)劃合理,配套齊全等。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,如何為客戶提供規(guī)劃合理的住宅社區(qū)、健全配套設(shè)施,是其主要的工作目標(biāo)。本文通過對做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的重要性進(jìn)行分析,并提出了做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的若干建議,希望能夠?yàn)樽籼峁└鼭M意的服務(wù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃重要作用建議

中圖分類號:TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1674-098X(2012)07(c)-0118-02

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃是房地產(chǎn)建設(shè)的前期工作,項(xiàng)目規(guī)劃的好壞直接影響到后期的推廣效果,如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不足,得不到客戶的認(rèn)可,就會導(dǎo)致項(xiàng)目銷售難點(diǎn)增多,延長項(xiàng)目的銷售周期,造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢,影響后續(xù)工作的進(jìn)行。因此,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期,一定要對其進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì),為客戶提供更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù),以實(shí)現(xiàn)后期營銷工作的順利進(jìn)行,提高資金回收的速率。

1 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的重要性

1.1 滿足客戶需要

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的最終目的就是為了滿足客戶的需要,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益,因此,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃過程中,首要的就是關(guān)注客戶的需要,只有以客戶的需要為前提,才能夠設(shè)計(jì)出完美的作品。住宅對于人們來說,不僅是擋風(fēng)遮雨的地方,更是人們對家的向往,如果,房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者在對項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí),僅僅是考慮住宅的美觀和奢華,而不以客戶“家”的理想為設(shè)計(jì)目標(biāo),就會造成設(shè)計(jì)效果與客戶需要的偏差,所以,在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前,一定要對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃與設(shè)計(jì),從客戶的角度進(jìn)行住宅的設(shè)計(jì)和規(guī)劃,保證滿足客戶的需要,以吸引更多的消費(fèi)者。

1.2 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好銷售

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)是住宅銷售,銷售階段既是驗(yàn)證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)效果的階段,也是房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利益回收的階段。住宅銷售量的高低,與房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān),而住宅的銷售效果與房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃又息息相關(guān),所以,房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的好壞也會對開發(fā)商的利益形成極大的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃如果設(shè)計(jì)合理,規(guī)劃到位,能夠很好的滿足客戶的需要,那么,通過有效的廣告宣傳,必然可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好銷售,但如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃階段,規(guī)劃者沒有將項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢很好的表現(xiàn)出來,那房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)就失去了原有的優(yōu)勢,很難吸引到消費(fèi)者,也就難以實(shí)現(xiàn)住宅的良好銷售。

1.3 提高企業(yè)的市場競爭力

任何企業(yè)的努力都是為了追求長期的發(fā)展,獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益,在激烈的市場競爭中,如果企業(yè)想要立足,就必須提高自身的市場競爭力,占據(jù)市場,獲得良好的市場信譽(yù),建立良好的市場形象。高質(zhì)量是企業(yè)提高市場競爭力的有力武器,而高質(zhì)量就來自于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè),首先要實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好規(guī)劃,只有合理的規(guī)劃才能夠提出科學(xué)的設(shè)計(jì)方案,才能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的高質(zhì)量建設(shè)。所以,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃過程中,企業(yè)一定要進(jìn)行充分的考慮,對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃,以保證后續(xù)設(shè)計(jì)和建設(shè)的順利進(jìn)行,從而保證項(xiàng)目建設(shè)的高質(zhì)量,以提高企業(yè)的市場競爭力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的建議

2.1 調(diào)查研究

2.1.1 市場調(diào)查

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是以市場為導(dǎo)向,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃首先要以滿足市場需求為重點(diǎn),所以,房地產(chǎn)開發(fā)商要做的第一件事情,就是進(jìn)行市場調(diào)查,了解房地產(chǎn)市場的開發(fā)情況和消費(fèi)者的需求方向以及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況。房地產(chǎn)開發(fā)商可以委托專門的調(diào)查公司對當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、分析,收集基本資料,建立起動態(tài)的資料機(jī)制,實(shí)時(shí)進(jìn)行修改和完善,以保證準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況及產(chǎn)品的分布和需求特點(diǎn),使房地產(chǎn)開發(fā)商可以對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

2.1.2 規(guī)劃調(diào)查

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),不僅要考慮市場的需求,還要考慮城市的總體規(guī)劃,要從城市規(guī)劃的角度對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行研究分析,土地的開發(fā)和建設(shè)都與城市的規(guī)劃建設(shè)密切關(guān)聯(lián),所以開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí),一定要保證項(xiàng)目的實(shí)施與城市的規(guī)劃建設(shè)發(fā)展保持同步,以促使政府在對城市的規(guī)劃建設(shè)中為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供更多的商機(jī),此外,房地產(chǎn)商在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時(shí),一定要避開規(guī)劃爭議地,選擇那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場潛力的地段進(jìn)行周密調(diào)查,以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來增值。

2.2 合理選址

在通過對市場的調(diào)查之后,開發(fā)商要做的第二項(xiàng)工作就是選址,選擇適合的地段進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)。首先,開發(fā)商要對城市的規(guī)劃和用地現(xiàn)狀進(jìn)行充分的了解,詳細(xì)分析空地及周邊的發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢,并親自到現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查、核實(shí);其次,根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的定位和對土地的要求進(jìn)行選址和科學(xué)評價(jià),開發(fā)商應(yīng)擬選5處以上的土地位置進(jìn)行比較,主要考慮土地周邊的市場、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、周邊建設(shè)情況、土地的規(guī)劃趨勢和發(fā)展方向、交通的便利程度及項(xiàng)目開始進(jìn)入市場后的反映和銷售預(yù)測等,對這些要素進(jìn)行綜合考慮和對比,遴選出有較大開發(fā)價(jià)值的地段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的決策依據(jù)。

2.3 優(yōu)化方案設(shè)計(jì)

進(jìn)行項(xiàng)目用地選址之后,就要開始規(guī)劃設(shè)計(jì)方案了,這一環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中也占有較大比例。首先,開發(fā)商作為項(xiàng)目整體的分析與規(guī)劃者,對于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程都有參與,要想設(shè)計(jì)出滿意的方案,就一定要明確表示出設(shè)計(jì)的愿望,讓設(shè)計(jì)師清楚的了解自己的愿望,以保證設(shè)計(jì)的滿意度;其次,開發(fā)商要雇請高水平的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì),以保證設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和效果,隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場的精細(xì)化發(fā)展,配合各個(gè)階段的設(shè)計(jì)公司共同規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,可以使方案更優(yōu)秀、更專業(yè),如在調(diào)查階段,聘請市場調(diào)查公司,在項(xiàng)目策劃階段,聘請地產(chǎn)策劃公司等,以實(shí)現(xiàn)各個(gè)階段的科學(xué)、合理發(fā)展;最后,房地產(chǎn)商在保證控制成本的條件下,聘請知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃咨詢,對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行改進(jìn)和完善,爭取實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。

2.4 道路系統(tǒng)規(guī)劃

路網(wǎng)是城市發(fā)展的骨架,只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì),才能夠提升城市的整體通暢感和品質(zhì)感,住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)同樣適用于這一理論。住宅區(qū)通常都是人流量比較密集的地區(qū),如果沒有科學(xué)、合理的路網(wǎng)建設(shè),就會造成擁堵,降低人們的生活水平,所以,設(shè)計(jì)合理便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容之一。目前,國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人民生活不斷提高,私家車的增長比較迅猛,車輛的增加不僅給城市道路帶來了較大的壓力,對于住宅區(qū)的建設(shè)也提出了更高的要求。所以,在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),開發(fā)商一定要充分考慮道路系統(tǒng)的規(guī)劃,區(qū)分人行道和車行道,并為車輛提供足夠的停車位,同時(shí),小區(qū)的規(guī)劃還要考慮到車輛數(shù)的增長,建立數(shù)量充足的停車位,以保證滿足小區(qū)業(yè)主的需求。

2.5 配套設(shè)施建設(shè)

配套設(shè)施建設(shè)是客戶比較關(guān)注的問題,這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值,可以增加項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn),為消費(fèi)者帶來便捷、舒適的生活環(huán)境,所以,在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),項(xiàng)目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也應(yīng)當(dāng)充分被考慮。人們的生活水平已經(jīng)有了較大的提高,對于生活質(zhì)量的追求也不斷提高,生活中不僅是買個(gè)房子睡個(gè)覺,還要買菜、娛樂、購物等一系列的其他活動,如果地產(chǎn)項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)地帶,難以滿足消費(fèi)者的生活需求,那這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)就沒有任何的意義。所以,房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住人口的數(shù)量,合理的設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施,為小區(qū)的居民提供方便,提高小區(qū)居民的生活質(zhì)量。

2.6 綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃

如今,人們煩惱的不再是溫飽問題,而是居住環(huán)境問題,人們在解決溫飽問題后,對居住環(huán)境的要求不斷提高,具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判住宅區(qū)是否高檔的重要標(biāo)準(zhǔn)。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益最大化,在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)時(shí),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)有所取舍,適當(dāng)?shù)脑黾咏ㄔ斐杀?降低建筑的密度,盡可能的增加綠地面積,同時(shí),還可以通過有效的感官設(shè)計(jì),形象的擴(kuò)大住宅區(qū)綠地建設(shè)的面積,提高小區(qū)的景觀品質(zhì),以吸引消費(fèi)者,同時(shí),在建筑單體布置時(shí),要多結(jié)合景觀設(shè)計(jì)師的意見和建議,為后期景觀設(shè)計(jì)留有充分發(fā)揮的空間,以保證小區(qū)景觀的不斷完善,品質(zhì)的不斷提升。

3 結(jié)語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃過程中,對項(xiàng)目的市場調(diào)查、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目附加值的規(guī)劃等都是非常重要的,只有對這些影響因素進(jìn)行充分的研究分析,才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和效率的提高,才能提高項(xiàng)目的市場價(jià)值,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。因此,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃階段,開發(fā)商一定要對其引起足夠的重視,保證規(guī)劃的科學(xué)、合理、節(jié)約,以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

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