張麗君

【摘要】去年以來，國家出臺了一系列的樓市調(diào)控政策，對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，商業(yè)銀行如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，規(guī)避市場風(fēng)險，是商業(yè)銀行值得認(rèn)真思考的一個問題。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)控政策風(fēng)險防范

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也是商業(yè)銀行信貸資金主要投向行業(yè)，去年以來，隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，樓市呈現(xiàn)出銷售壓力和房價下行壓力增強(qiáng)趨勢，新開建速度也在回落，在這種狀況下，如何保證銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的安全，避免市場風(fēng)險，已成為商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量健康發(fā)展的重中之重。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特征

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。具有資金額度大、使用周期長、抵押物價值不穩(wěn)定等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險性。

二、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險

（一）商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款難以按期回收，形成風(fēng)險

預(yù)計樓市在一定時期內(nèi)仍處于調(diào)整狀態(tài)，這給銀行貸款的按期回收帶來一定影響，我國房地產(chǎn)70%的資金來源于銀行貸款，如果商品房出售的緩慢或處于在建狀態(tài)，開發(fā)商后續(xù)資金不足，資金供應(yīng)鏈斷裂，財務(wù)狀況將隨之惡化，房地產(chǎn)貸款違約的可能性就會增大。產(chǎn)生的后果：一是銀行貸款周轉(zhuǎn)困難，影響銀行的正常收益；二，貸款質(zhì)量因而下滑，容易形成不良資產(chǎn)；三是規(guī)模被長期占用，影響其他貸款的投放，繼而影響總體收益。另外，由于銀行減少了與開發(fā)商、建筑商的借貸活動，從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的中間業(yè)務(wù)收入也會減少。

（二）處置押品，其變動因素增加風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)貸款通常以土地、在建工程做抵押，當(dāng)貸款無法償還時，就要通過變現(xiàn)或處置抵押物來歸還貸款，當(dāng)初做貸款時，因房地產(chǎn)價格略高，押品評估值也略高，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格下調(diào)，押品的價值也隨之改變，需要考慮押品是否足值、是否易變現(xiàn)及抵押權(quán)的有效性，銀行呆壞賬撥備的增加導(dǎo)致盈利減少，在當(dāng)前環(huán)境下，處置押品難度提高，成本也將提高，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險就會增加。

三、如何防范房地開發(fā)貸款的風(fēng)險

（一）做好風(fēng)險調(diào)查與評估，把好貸前準(zhǔn)入關(guān)

1. 做好市場觀察，審慎經(jīng)營，嚴(yán)把項目準(zhǔn)入關(guān)

首先作為決策者應(yīng)以審慎冷靜的投資態(tài)度，對貸款投放市場有個正確的判斷，保證銀行資金的穩(wěn)健運(yùn)行。其次對優(yōu)質(zhì)的項目，要考慮區(qū)域的需求，預(yù)防貸款盲目投入。最后，對開發(fā)商的主體資格進(jìn)行審查，企業(yè)是否“四證”俱全，其資質(zhì)、誠信、資金實(shí)力、成長過程如何，自有資金到位情況是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，項目資金來源是否合規(guī)，在他行或擔(dān)保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級行對房地產(chǎn)貸款的偏好和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

2.選好第二還款來源，嚴(yán)把押品價值關(guān)。

選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來源的安全可靠。首先對抵押物權(quán)屬情況進(jìn)行審查，避免接受滿二年未動工開發(fā)的土地使用權(quán)抵押，對以土地使用權(quán)抵押的，要根據(jù)工程進(jìn)度，及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押。其次需選擇易變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，把握押品的狀態(tài)及處置變現(xiàn)難易程度，并對其價值的評估具有合理性，不得虛估，避免價值低、變現(xiàn)難的資產(chǎn)做抵押，保證押品的安全、有效和足值。

（二）做好項目管理工作，把好貸中使用關(guān)

1.嚴(yán)把要件審核關(guān)

貸款銀行要對相關(guān)要件進(jìn)行審核，如工程施工合同、建材采購合同、增值稅發(fā)票、現(xiàn)金收據(jù)等票據(jù)的合法性，防止以虛假不實(shí)的信息套取貸款。

2.嚴(yán)把資金流向關(guān)

貸款資金一旦投入，便要對資金用途進(jìn)行跟蹤管理，使資金的投放與項目進(jìn)度相匹配。在施工期，要掌握工程進(jìn)度情況，以核實(shí)貸款資金使用的合理性。在出售期，要掌握銷售情況，要求開發(fā)商按銷售進(jìn)度將回籠資金按比例償還貸款，當(dāng)房屋銷售達(dá)到約定比例時，要求歸還全部貸款，防范還款資金被挪用，對于未按協(xié)議將售房款劃入還款賬戶的，可依法采取其他規(guī)避風(fēng)險措施。

（三）發(fā)揮風(fēng)險管理職能，把好貸后管理關(guān)

1.嚴(yán)把貸款條件落實(shí)關(guān)

有審批權(quán)限的銀行要按審批要求進(jìn)行審批，經(jīng)營部門務(wù)必嚴(yán)格落實(shí)貸款審批條件，不得違規(guī)放款。

2.嚴(yán)把平行作業(yè)風(fēng)險監(jiān)控關(guān)

對貸款進(jìn)行事前調(diào)查，主要是對貸款項目進(jìn)行實(shí)地考察，對相關(guān)要求進(jìn)行核準(zhǔn)后，下發(fā)審核意見單。貸中檢查時，常與客戶經(jīng)理溝通，站在獨(dú)立的風(fēng)險監(jiān)控角度對貸款運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)管，出具貸款平行作業(yè)書，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，發(fā)出風(fēng)險預(yù)警信號。貸后重點(diǎn)審查客戶對貸款資金的償還情況。

3.嚴(yán)把成本效益關(guān)

對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)資本和減值計提的計算，以減少低益無效的項目對資金的占用。新客戶準(zhǔn)入時，就對其經(jīng)濟(jì)資本的占用和減值準(zhǔn)備的計提進(jìn)行估算，考慮是否到對其進(jìn)行信貸投入，把有限的資金投放到收益較好的項目中，最大限度地發(fā)揮其使用效益。

（四）在完善政策配套的基礎(chǔ)上，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款證券化

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把房地產(chǎn)開發(fā)貸款以證券化方式打包上市，融入二級市場流通，將風(fēng)險分散、轉(zhuǎn)移給投資者，銀行通過貸款證券化，獲得流動性資金，一是盤活了資金，二是解決了流動性不足的問題，更主要的是分散了風(fēng)險，優(yōu)化了資產(chǎn)質(zhì)量，創(chuàng)造了效益。

參考文獻(xiàn)

[1] 國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知. “國八條”.（國辦發(fā)2011）1號.2011-1-27.

[2] 中國建設(shè)銀行股份有限公司.中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)手冊.2005.

（責(zé)任編輯：陳岑）