毛麗冰

2011年的中國樓市猶如一場博弈大戰(zhàn)，經(jīng)歷頻頻出臺的調(diào)控政策，出現(xiàn)跌宕起伏的數(shù)據(jù)變化，這場鏖戰(zhàn)過后，幾家歡喜幾家愁。2012年兩會，代表委員的各種提案和議政的熱情依舊不減，但會場內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)的議案和言論卻出奇的少。在房地產(chǎn)調(diào)控政策明朗的當前，多數(shù)代表選擇噤聲。

代表委員避談房市而言他

回顧前四年的兩會，房價、樓市以及調(diào)控的話題一直是會上的熱點議題。國務(wù)院總理溫家寶更是在2010年和2011年兩會召開前夕與網(wǎng)民交流時都談到了房地產(chǎn)調(diào)控的話題，2010年全國政協(xié)會議期間收到的提案中過半提及高房價。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，在今年會議召開前，全國政協(xié)收到的6000多份提案中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的提案明顯少于往年，房價似乎已逐漸淡出兩會的焦點。部分委員和代表在面對記者針對“樓市”的采訪時，經(jīng)常言不對題甚至以別的話題岔開。在人民網(wǎng)發(fā)起的“兩會前十大熱點話題”的調(diào)查中，網(wǎng)民選出的前三位熱點話題為社會保障、收入分配、社會管理，以往排名靠前的房價調(diào)控卻掉到了第九位。

當然也有個別聲音出現(xiàn)，政協(xié)常委、大連萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時表示，預(yù)計調(diào)控今年前緊后松，房地產(chǎn)下半年會有好日子，不過永遠不可能回到2009年的態(tài)勢。此言一出，立即遭到巨人網(wǎng)絡(luò)董事長史玉柱在微博上的邀賭，賭注為萬達0.1%的股份。

在過去兩年，溫家寶五提促進房價合理回歸后，3月5日，他在政府工作報告中涉及房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容不多，卻言簡意賅重在強調(diào)中央立場：“堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實處”；“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸”。

當然還有部分地方政府貿(mào)然觸線又立即被制止的。春節(jié)后，針對樓市的寒冬，蕪湖、上海等多個城市“試水”放松地產(chǎn)限購政策，才三五天就被干預(yù)并叫停。有業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府有可能是借兩會時機提前造勢，試探中央在限購政策上的底線，也有可能確實因為地方財政吃緊。住建部一位負責房地產(chǎn)市場監(jiān)管的司長級官員當即表示，與中央政府地產(chǎn)宏觀調(diào)控要求不符的地方政府微調(diào)，已被一一叫停，露頭就打，絕不允許地方政府唱反調(diào)。

房地產(chǎn)權(quán)威專家、住建部政策研究中心副主任王玨林也強調(diào)，中央政府2012年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)非常明確，兩會后也不會松動。

央行鼓勵銀行給首套房貸優(yōu)惠

面對著中央對房地產(chǎn)市場持續(xù)從嚴的調(diào)控政策，商業(yè)銀行也不斷調(diào)整房貸利率。2011年，商業(yè)銀行收緊了房貸利率，首套房貸利率上升至基準利率，緊接著，商業(yè)銀行將首套房貸利率較基準利率上浮5%～10%。

就在商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套房貸利率不久，2012年3月初，四大行將首套房貸利率回歸到基準利率之內(nèi)，在基準利率內(nèi)根據(jù)風(fēng)險情況合理定價。3月7日，發(fā)改委副秘書長、新聞發(fā)言人李樸民指出，今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購房需求。中國人民銀行副行長劉士余向記者表示，“中央銀行此前在關(guān)于個人首套房貸款利率上有一個下限，我們鼓勵各家金融機構(gòu)在央行的基準利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間，根據(jù)借款人的財務(wù)狀況權(quán)衡定價。”

由于中央的調(diào)控決心以及部分地方政府對限購令松綁做法先后遭到否定，不少投資者擔心上市房企今年業(yè)績可能出現(xiàn)波動。對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)指出，考慮到房企的預(yù)售資金監(jiān)管和結(jié)算周期，2011年的房企利潤下滑反映了2010年以來房地產(chǎn)各項調(diào)控對房企的預(yù)售資金監(jiān)管和結(jié)算的調(diào)控政策的效應(yīng)?！安贿^，已經(jīng)銷售但沒有在當期財報中結(jié)算的隱形業(yè)績還很大，因此，如果從財報上看，今年開發(fā)商業(yè)績增幅下降是毫無疑問的，但多數(shù)還是保持盈利?！?/p>

節(jié)后房價未漲 購房更理性

中央明朗的調(diào)控政策以及首套房貸利率回歸到基準利率之內(nèi)，對于潛在購房者來說，無疑都是利好消息。政策的反復(fù)博弈，也影響了部分消費者的心理預(yù)期，并開始反映到成交量上。記者從北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)了解到，3月上旬（1～10日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為2911套，雖然與去年同期相比下跌了23.4%，但比上月同期的成交量卻大幅上漲了138%。綜合來看，成交量還在低位徘徊。

房價的實質(zhì)性回落，以及首套房貸利率回歸基準，購房成本的降低，給購房需求的釋放提供了契機，直接帶動了春節(jié)后二手住宅交易量的持續(xù)復(fù)蘇，積蓄已久的剛性購房需求亟待釋放。但是，仍有不少購房者期待更嚴厲的調(diào)控，卻又對市場的復(fù)蘇諱莫如深。偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認為，當下市場的復(fù)蘇，并非因限購力度不夠而導(dǎo)致的市場報復(fù)性的反彈，春節(jié)后伴隨交易量的回暖，房價并未趁機回漲，而是繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的勢頭?！督?jīng)濟》記者在走訪多家房地產(chǎn)中介公司時也發(fā)現(xiàn)，目前出手購房的消費者大多為首次置業(yè)的購房人群，二手房更多的是維持在去年年底水平基礎(chǔ)上的穩(wěn)中有降，購房人群的心態(tài)更加理性，恐慌性的搶購心態(tài)不再。如此春節(jié)后二手市場的持續(xù)復(fù)蘇進一步滿足當下普通消費者購房的需求，恰恰符合調(diào)控的目標。

鏈 接：

2011年房地產(chǎn)調(diào)控頻繁

1月18日 銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差別化房貸政策

1月20日 上調(diào)存款準備金率0.5%

1月26日 新“國八條”出臺

2月9日 上調(diào)存貸款基準利率0.25%

2月24日 上調(diào)存款準備金率0.5%

3月16日 國家發(fā)改委關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》

3月25日 上調(diào)存款準備金率0.5%

4月6日 上調(diào)存款準備金率0.25%

4月21日 上調(diào)存款準備金率0.5%

5月18日 上調(diào)存款準備金率0.5%

7月7日 上調(diào)存款準備金率0.25%

7月12日 國務(wù)院：房價上漲過快，二三線城市要采取限購措施（最新“國五條”）

8月1日 央行：繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策，執(zhí)行差別化房貸