張宏成

摘 要：改革開(kāi)放以后我國(guó)的設(shè)計(jì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展和不斷的完善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也日益繁榮起來(lái)。許多公司與企業(yè)將大筆的資金投入到房地產(chǎn)投資中去，除了自身用途

之外，也大量的進(jìn)行出租，以賺取相應(yīng)的租金。本文旨在通過(guò)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)節(jié)的兩種計(jì)量模式（公允價(jià)值模式、成本模式計(jì)量）進(jìn)行深入的分析和比較。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值;成本

一.引言

投資性房地產(chǎn)是專指為賺取租金或?yàn)榱速Y本增值，或兩者同時(shí)存在持有的房地產(chǎn)，這其中包括那些已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已經(jīng)出租的建

筑物。投資性房地應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

二.成本模式與公允價(jià)值模式的涵義

投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其定性和計(jì)量模式一直是國(guó)家關(guān)注的焦點(diǎn)。我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在取得收入時(shí)入賬價(jià)值一般都是以歷

史成本為基礎(chǔ)，其后續(xù)的計(jì)量模式主要有成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式。企業(yè)可以通過(guò)自身的實(shí)際情況自主選擇，但是，采用哪種計(jì)量方式必然會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)效

益等方方面面產(chǎn)生不同的影響。

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中指出，在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中 在資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目中可以采取成本模式進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)量，而對(duì)于在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠

取得的情況下可以對(duì)其企業(yè)采取公允價(jià)值模式的方法進(jìn)行計(jì)量。簡(jiǎn)單的說(shuō)成本計(jì)量模式是不考慮公允價(jià)值變動(dòng)因素，和固定資產(chǎn)一樣計(jì)提折舊，而公允價(jià)值計(jì)量模式下，不計(jì)提折

舊，但是期末要根據(jù)公允價(jià)值變動(dòng)來(lái)確定公司的損益，期末如果有減值的跡象還要進(jìn)行減值測(cè)試。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，企業(yè)只能采取一種計(jì)量方式，一旦企業(yè)確定選擇了哪

種計(jì)量模式，不得再隨意的進(jìn)行變更。假如企業(yè)采取的是成本模式，如果想變更為公允價(jià)值模式的話，要根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行變更。但是假如企業(yè)采取的是公允價(jià)值模式，就

不能變更為成本模式。

三.兩種計(jì)量模式的比較研究

由于成本模式和公允價(jià)值模式的差異很大，而且選擇何種方式對(duì)企業(yè)的影響也很大，我們應(yīng)在清楚知道它們之間的差別之后再科學(xué)客觀的選擇企業(yè)適合的計(jì)量模式。

1.適用條件不同。成本模式適用于投資性房地產(chǎn)的任何企業(yè)，是一種傳統(tǒng)的后續(xù)計(jì)量模式，是基于會(huì)計(jì)賬目發(fā)展形成的。但是企業(yè)如果采取公允價(jià)值模式計(jì)量的話應(yīng)同時(shí)滿足

兩個(gè)條件：①投資性房地產(chǎn)所在的地區(qū)應(yīng)當(dāng)有相對(duì)活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。②企業(yè)能夠確定從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或者類似的房地產(chǎn)價(jià)值及其它與之相關(guān)的有價(jià)值信息，近

而才能對(duì)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際公允價(jià)值作出客觀的估算。投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況選擇一種計(jì)量模式。

2.賬目處理上不同。成本模式和公允價(jià)值模式之間的核算差異是比較大的。采取成本模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，會(huì)計(jì)只需按照收入實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入以及根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本進(jìn)行

計(jì)提折舊或者攤銷，整個(gè)的處理流程是相對(duì)簡(jiǎn)單的。但是采取公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的時(shí)候，會(huì)計(jì)除了要按收入實(shí)現(xiàn)來(lái)確認(rèn)相應(yīng)的收入外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)公允價(jià)值的變化重新對(duì)投資

性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，得出公允價(jià)值與原有賬面價(jià)值之間的差異并劃歸到當(dāng)期的損益里，在這個(gè)過(guò)程中不用計(jì)提折舊或者攤銷。公允價(jià)值計(jì)量模式在賬目處理上可以有利于提

高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，可以比成本模式計(jì)量更好的反映資產(chǎn)目前的價(jià)值，也可以較好的反映企業(yè)一個(gè)階段的經(jīng)營(yíng)能力、償債能力以及所承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

由于兩種計(jì)量模式之間的差異比較大，所以不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響也是不同的，主要是表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響。采用成本模式時(shí)，企業(yè)的總資產(chǎn)是固定的，但是會(huì)對(duì)企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生很巨大的影響。原來(lái)分別在存貨、無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)中核算和

列表的投資性房地產(chǎn)，將歸為“投資性房地產(chǎn)”中進(jìn)行核算，并且在資產(chǎn)負(fù)債列表中單獨(dú)報(bào)出。這樣將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減少了企業(yè)可以流動(dòng)的資產(chǎn)，資金的流動(dòng)比率也會(huì)相

應(yīng)的降低。當(dāng)采用公允價(jià)值模式時(shí)，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)同樣要受到很大的影響。當(dāng)公允價(jià)值上升的時(shí)候會(huì)大幅度的提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，使資產(chǎn)呈現(xiàn)增值的現(xiàn)象，使投

資性房地產(chǎn)占公司資產(chǎn)比重較大的公司賬面價(jià)值得到很大的提升。這樣相應(yīng)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)也會(huì)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這樣對(duì)企業(yè)以后的整個(gè)融資過(guò)程是十分有

利的。

2.對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響。采用成本模式進(jìn)行計(jì)量，如果企業(yè)中一旦出項(xiàng)減值的跡象，就會(huì)對(duì)其作出相應(yīng)的減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，采用成本模式計(jì)量的時(shí)候企業(yè)是不能

調(diào)整利潤(rùn)的。但是采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的話，應(yīng)當(dāng)是以資產(chǎn)負(fù)債投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，當(dāng)公允價(jià)值與原有賬面價(jià)值存在差異，就將

差異計(jì)入到企業(yè)當(dāng)期損益中，利潤(rùn)隨著公允價(jià)值的波動(dòng)而波動(dòng)，如果投資性房地產(chǎn)得到增值，那么企業(yè)利潤(rùn)就會(huì)增加。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或者攤銷

的過(guò)程，成本也會(huì)大幅度的降低，企業(yè)的毛利率和凈利率也會(huì)得到明顯的提高。

四.總結(jié)

綜上所述，公允價(jià)值計(jì)量模式是符合投資性房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)的，它能夠很好的反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利情況。但目前我國(guó)的大多數(shù)上市公司還是采取的成本

計(jì)量模式而不采用公允價(jià)值計(jì)量。所以，企業(yè)尤其是持有大量投資性房地產(chǎn)的的企業(yè)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)、充分的考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)等因素，以謹(jǐn)慎、客觀的態(tài)度去選用公允價(jià)值計(jì)

量模式。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，廣大的投資者會(huì)更多的關(guān)注投資性房地產(chǎn)各項(xiàng)的真實(shí)價(jià)值，公允價(jià)值計(jì)量模式必然會(huì)被越來(lái)越多的企業(yè)所接受并使用。（作者單位

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