郭莉

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模是有限的，尚未具備大發(fā)展的條件，進(jìn)入者的瘋狂只能造成行業(yè)更長(zhǎng)時(shí)間的盤整。

幾年前轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)通一季度遭遇滑鐵盧。

萬(wàn)通地產(chǎn)今年一季度報(bào)顯示：報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.23億元，比去年同期下降54.49%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-1964萬(wàn)元，同比大降近183%；利潤(rùn)總額為-1004萬(wàn)元，同比降約136%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為-1860萬(wàn)元，同比降約273%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-2302.5萬(wàn)元，同比大降約3953%。

值得注意的是，萬(wàn)通的凈利潤(rùn)同比下降大約3953%，公司商業(yè)物業(yè)租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補(bǔ)銷售收入下滑的缺口。對(duì)于歸屬上市公司凈利潤(rùn)大降的原因，萬(wàn)通地產(chǎn)管理層在一季度財(cái)報(bào)內(nèi)將其解釋為“公司所屬子公司同期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目有所減少，凈利潤(rùn)相應(yīng)降低?！钡珮I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)通地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑的根本原因是：在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，萬(wàn)通商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型使公司陷入陣痛。

萬(wàn)通的陣痛只是大批量地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)中遇到的問題之一。

隨著地產(chǎn)調(diào)控的深入，住宅市場(chǎng)低迷，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻風(fēng)景獨(dú)好。各種公司成批進(jìn)入，這個(gè)曾經(jīng)一度遭遇冷落的行業(yè)開始火熱，搶地、搶人、搶錢，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但商業(yè)地產(chǎn)本身有自己的行業(yè)規(guī)律：它的進(jìn)入門檻比較高，專業(yè)性比較強(qiáng)，對(duì)資本的要求比較高。

就目前來(lái)說(shuō)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模是有限的，曾有業(yè)內(nèi)人士斷言：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)尚未具備大發(fā)展的條件，進(jìn)入者的瘋狂只能造成行業(yè)更長(zhǎng)時(shí)間的盤整。

大發(fā)展條件尚未具備

從2009年開始，大概中國(guó)排名前20名的住宅開發(fā)商，80%都開始做商業(yè)地產(chǎn)，突然之間商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)清冷的領(lǐng)域變得擁擠起來(lái)。

金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜認(rèn)為，地產(chǎn)公司扎堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，是因?yàn)榇蠹叶伎吹搅诉@樣幾個(gè)趨勢(shì)：第一，中國(guó)的城市化水平接近50%，此后進(jìn)程會(huì)放緩，住宅地產(chǎn)的利潤(rùn)和商業(yè)機(jī)會(huì)都會(huì)大大減少；第二，2009年前，中國(guó)社會(huì)零售品總額的增長(zhǎng)率一直是GDP的2倍以上，保持在15%-20%之間。從2009年開始，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)真正開始成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力之一，這個(gè)時(shí)候?qū)ι虡I(yè)的渴求就特別多。再加上政府的調(diào)控，把大量資本從住宅擠到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

“從去年9月開始，北京、上海住宅的交易量和商鋪交易量明顯發(fā)生變化，就是商鋪開始高于住宅了，今后5到10年這種變化會(huì)更加明顯?！?/p>

五六年前轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)通目前有50%的投資都在商業(yè)地產(chǎn)。轉(zhuǎn)型之初，萬(wàn)通曾經(jīng)豪言：公司將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%、投資性持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%-30%的目標(biāo)。對(duì)于以住宅開發(fā)為主的萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)莫過(guò)于資金鏈的平衡問題。萬(wàn)通于是采用了以售養(yǎng)商的模式，這在公司2011年的年報(bào)中得到了充分體現(xiàn)：

年報(bào)顯示，2011年萬(wàn)通實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入46.78億元，其中物業(yè)出租收入僅為1.06億元，占比僅2.2%。這意味著，房地產(chǎn)銷售收入成了公司營(yíng)業(yè)收入的絕對(duì)貢獻(xiàn)者，物業(yè)出租收入占比幾乎可以忽略。至于投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%的目標(biāo)，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)去年公司財(cái)報(bào)，投資型房地產(chǎn)僅占總資產(chǎn)的6%~7%，且這部分房產(chǎn)賬面價(jià)值較2010年年底不增反減。

記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)通地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入幾乎來(lái)自于京津兩地：去年，公司在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.35億元，在天津地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.49億元。值得關(guān)注的是，目前為萬(wàn)通地產(chǎn)提供收入的銷售項(xiàng)目主要是中高端項(xiàng)目，而中高端產(chǎn)品又是此輪地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。同時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)區(qū)北京與天津又是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。

實(shí)際上，萬(wàn)通面臨的挑戰(zhàn)同時(shí)也是中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司所共同面臨的：

首先是商業(yè)資源的匱乏。由于中國(guó)的現(xiàn)代商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間都很短，直接導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源特別少。與此同時(shí)，國(guó)外優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源進(jìn)入國(guó)內(nèi)的也不多。以北京為例：北京是全國(guó)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，但是它只擁有33.2%的商業(yè)品牌。北京如此，其他城市就更不用說(shuō)了，這意味著大家都在搶這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。在細(xì)分領(lǐng)域，這種優(yōu)質(zhì)資源就更少了，如真正能夠成為合作伙伴的超市品牌不會(huì)超過(guò)10家。幾百個(gè)購(gòu)物中心爭(zhēng)搶不到10家的超市資源，要么招不到商，即使招來(lái)商同質(zhì)化現(xiàn)象也很嚴(yán)重。

其次是人才的匱乏。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史不過(guò)短短十幾年，所積淀的人才也很少，尤其是專業(yè)人才更是少之又少。同時(shí)又有企業(yè)不斷涌入這個(gè)領(lǐng)域，導(dǎo)致人力資源成本不斷上升。幾年前，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理年薪以十萬(wàn)計(jì)，從2009年開始，同樣職位的人力資源成本翻了5-7倍，人才短缺造成人才市場(chǎng)的價(jià)格被扭曲了。

第三是產(chǎn)品問題。根據(jù)知名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一太平戴維斯的調(diào)查，這兩年來(lái)，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上有一個(gè)顯著變化：規(guī)劃越來(lái)越注重細(xì)節(jié)?！艾F(xiàn)在，人們不再條件反射地匆忙建造一座摩天大樓或商業(yè)區(qū)，而是進(jìn)行更長(zhǎng)期、更富戰(zhàn)略性的思考”。某商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)人士告訴記者，目前中國(guó)大約80%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有做商業(yè)規(guī)劃，只有建筑規(guī)劃，大約20%連建筑規(guī)劃都沒有，而這里面又有大約80%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃不合乎市場(chǎng)需要，其中20%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目靠位置好、運(yùn)氣佳活下來(lái)了，而現(xiàn)在他們公司從前期的土地方面開始，先對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行需求的調(diào)研，調(diào)研之后才確定商業(yè)定位，但這僅僅是開始。

第四是資金問題。商業(yè)地產(chǎn)在本質(zhì)上是金融問題，如果合適的融資模式不解決，是無(wú)法做好商業(yè)地產(chǎn)的。與其他國(guó)家相比，中國(guó)缺乏與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作相匹配的融資方式和融資渠道。目前很多地產(chǎn)公司賴以生存的銀行貸款，最長(zhǎng)期限為3年，而商業(yè)地產(chǎn)是需要長(zhǎng)期投資的。在REITS大規(guī)模推出時(shí)機(jī)尚不完備的情況下，短期貸款和長(zhǎng)期投資之間的矛盾難以調(diào)和。目前也有一些公司實(shí)踐出適合本公司發(fā)展的融資模式：比如萬(wàn)達(dá)靠部分銷售（這種模式很多公司嘗試后都失敗了），華潤(rùn)依靠財(cái)大氣粗的母公司進(jìn)行輸血，但這種公司畢竟是少數(shù)，且他們的經(jīng)驗(yàn)不適用于大多數(shù)公司，資金問題仍是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸之一。

夯實(shí)商業(yè)模式為上策

一個(gè)迫切需要解決的問題是：在眾多開發(fā)商開始介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之時(shí)，企業(yè)該如何量身打造屬于自身的商業(yè)模式，從而得以發(fā)揮差異化優(yōu)勢(shì)并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中成為贏家？

萬(wàn)通以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來(lái)化解項(xiàng)目單一的舉動(dòng)，實(shí)際上早已有之。

截止目前，萬(wàn)通經(jīng)營(yíng)、在建以及待建的投資性商用物業(yè)項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)，分別為北京萬(wàn)通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通中心、杭州萬(wàn)通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊，規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米。到2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資級(jí)物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標(biāo)年租金收入11億元。而2011年萬(wàn)通地產(chǎn)的物業(yè)租金收入僅1.06億元，意味著該計(jì)劃成功實(shí)施后，物業(yè)年租金收入將為2011年的近11倍。

龐大的商業(yè)物業(yè)持有計(jì)劃，對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

由于萬(wàn)通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型計(jì)劃正開啟，因此目前尚無(wú)法從財(cái)報(bào)獲悉公司在轉(zhuǎn)型中現(xiàn)金流的解決方式。目前，上述商業(yè)地產(chǎn)基本處于建設(shè)或待建中，因此萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)回款的主要產(chǎn)品是住宅。而在2011年年報(bào)中，萬(wàn)通地產(chǎn)管理層在“未來(lái)拓展布局”中明確指出，公司將加大銷售商業(yè)物業(yè)，以快進(jìn)快出。

年報(bào)中上述闡述，是否意味著萬(wàn)通地產(chǎn)會(huì)和萬(wàn)達(dá)一樣，通過(guò)銷售部分商用物業(yè)來(lái)獲取持有購(gòu)物中心等大型商業(yè)項(xiàng)目所必須的資金？目前尚不得而知。但有一點(diǎn)可以肯定的是，未來(lái)萬(wàn)通地產(chǎn)”被售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”中，銷售型商業(yè)物業(yè)的絕對(duì)量將會(huì)加大。而這種模式，因?yàn)橛辛巳f(wàn)達(dá)成功在前，正被相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn)公司復(fù)制或模仿。

“現(xiàn)在淺海里的魚已經(jīng)被捕完了，大家為了爭(zhēng)奪資源都打得不可開交。只有潛到深海里才能捕到足夠的魚。”海印股份董事長(zhǎng)邵建明用這樣一句話形象地比喻了海印實(shí)業(yè)的定位?！捌匆?guī)模拼速度、單純復(fù)制模式最后只會(huì)死路一條，今后，針對(duì)企業(yè)自身特點(diǎn)打造差異化的經(jīng)營(yíng)模式，才是唯一出路?！?/p>

以零售業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)的海印地產(chǎn)以“不敗神話”馳名業(yè)內(nèi)。公司以尋找價(jià)格低廉、有地理位置特色的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期包租，重新經(jīng)過(guò)商業(yè)定位和工程改造后，再租賃給從事批發(fā)、零售、休閑、娛樂等小型經(jīng)營(yíng)者，從中獲得穩(wěn)定的租金價(jià)差。雖然他們旗下?lián)碛凶杂挟a(chǎn)權(quán)的物業(yè)很少，但是其盤活的十多個(gè)主題商場(chǎng)無(wú)一例外均為100%滿租，而且租金每年維持5%-10%的上漲幅度。邵建明稱海印模式為“商業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商”，由于海印的項(xiàng)目都是結(jié)合市場(chǎng)需求，出租的是商機(jī)，因此成活率頗高。

近20年來(lái)，海印打造了16個(gè)各具特色的主題商場(chǎng)，它所選擇的商場(chǎng)多數(shù)是“人棄我取”型，而且其主題商場(chǎng)的規(guī)模通常不大，單店面積不大也使得做旺后商戶的承租能力反而更容易提升。與其他輸出品牌管理的商業(yè)地產(chǎn)公司模式不同，海印的管理費(fèi)不與供應(yīng)商的銷售額掛鉤，而是“保收”的，每年拿的是固定租金，而且還有一定幅度的增長(zhǎng)。

根據(jù)海印股份2011年報(bào)，其2011年開業(yè)的16個(gè)成熟商場(chǎng)合計(jì)收入11.59億元，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的63.42%，凈利潤(rùn)為3.78億元，占公司總利潤(rùn)的97.76%，持有可租賃面積27.63萬(wàn)平米。

邵建明認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)一定要有良好的心態(tài)，要耐得住寂寞，像如今很多商業(yè)地產(chǎn)商其實(shí)只是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，而非商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

例如某銷售千億元的大集團(tuán)，其收入有90%來(lái)自于銷售商業(yè)地產(chǎn)，只有不到10%來(lái)自于商鋪經(jīng)營(yíng)收入。這種以政府關(guān)系拿地、以概念包裝促銷售、快速銷售周轉(zhuǎn)的模式雖然看似很容易以復(fù)制方式做大規(guī)模，但是稍有不慎就容易陷入資金鏈緊張的窘境，而且在經(jīng)營(yíng)方面難以做到精細(xì)化、個(gè)性化。

而海印未來(lái)的戰(zhàn)略舉措是：輕重資產(chǎn)并舉”，即除了租賃外，還會(huì)增加自購(gòu)及并購(gòu)類的項(xiàng)目，依托地鐵、輕軌、高鐵等三鐵路線路選點(diǎn)，獲取新的有價(jià)值提升潛力的商業(yè)物業(yè)，而且主要針對(duì)高鐵批發(fā)市場(chǎng)和高鐵站點(diǎn)主題商業(yè)兩種業(yè)態(tài)進(jìn)行創(chuàng)新。

“對(duì)中小商業(yè)地產(chǎn)商，尤其是民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，避免風(fēng)險(xiǎn)的手段就是要進(jìn)行業(yè)態(tài)引領(lǐng)，發(fā)揮創(chuàng)造力，提升經(jīng)營(yíng)物業(yè)的價(jià)值，只有這樣才能生存下去?！?/p>