胡小渝

[摘 要]近年來，關于重慶房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的呼聲愈來愈高。究竟重慶房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，成為當下研究的重點。本文基于重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，測度重慶房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，并就分析結果提出相應對策建議。

[關鍵詞]重慶房地產(chǎn)業(yè)泡沫度

一、引言

1998年之后，中國房地產(chǎn)市場非常繁榮，房價一路攀升。2003左右，國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，“中國房地產(chǎn)泡沫是否存在”之爭成為一時焦點。多數(shù)人認為，中國存在房地產(chǎn)泡沫，政府應采取調(diào)控措施，避免走上日本經(jīng)濟衰退的老路。

2011年7月，在國家嚴厲的調(diào)控措施下，全國房價終于停止了快速增長，公眾對房價上漲的預期終于結束了。但這一輪調(diào)控會不會引起房地產(chǎn)泡沫的破裂？重慶市這樣相對低價位的市場是否存在泡沫？這些問題值得進一步研究。

國內(nèi)外關于房地產(chǎn)市場泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因與測度研究，研究方法集中于定性說明和定量測度。但分析重慶市房地產(chǎn)泡沫度的文獻相對較少。蒲勇健等（2006）、閆妍（2006）等在分析全國房地產(chǎn)市場泡沫時，將重慶市作為研究對象之一，均研究2005年以前的房地產(chǎn)市場情況。近幾年房價快速攀升后，重慶房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，泡沫是否嚴重等均未有學者進行研究。因此，本文選擇重慶市2005年～2010年的數(shù)據(jù)作為分析模板，測度重慶房地產(chǎn)市場泡沫度，并就測度結果提出對策建議，具有一定的理論和現(xiàn)實意義。

二、研究方法

目前，房地產(chǎn)市場泡沫測度主要集中統(tǒng)計檢驗法、指標指示法、理論價格法。

基于數(shù)據(jù)可得性的限制條件，國內(nèi)研究大多選取指標指示法進行房地產(chǎn)市場泡沫度的計算和分析。指標指示法分為：“單一指標法”、“綜合指標法”。

單一指標法是“指運用房地產(chǎn)泡沫測度的單個指標的實際值與測定的標準值之間的對比來判斷房地產(chǎn)是否存在或者泡沫大小程度的一種測度方法”。

綜合指數(shù)法是一種常用的指數(shù)合成方法，第一步是確定各單項評價指標的標準值；第二步是對各項指標進行無量綱化處理，消除單位量上的不同，即用各項指標的實際值與其標準值相比得到同度量指標；第三步賦予權重值；第四步進行加權求和，計算出綜合指數(shù)值。當房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)<100%時，表明房地產(chǎn)市場中不存在泡沫成分；當房地產(chǎn)泡沫測度系數(shù)>100%時，表明房地產(chǎn)市場中開始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，系數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴重。

在上式中，B表示應用指數(shù)合成方法計算得出的綜合指數(shù)值，F(xiàn)i表示某單項指數(shù)的實際值，Ci表示某單項指數(shù)的臨界值，ωi表示各單項指數(shù)權重，n表示指數(shù)合成中所涉及的指數(shù)個數(shù)。

本文基于重慶市的現(xiàn)狀，參照李維哲，曲波的指標分類，選取消費狀況類指標房價增長率與GDP增長率的比值和房價收入比，以及金融類指標房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率比值三個指標來分別測度重慶市房地產(chǎn)市場泡沫，并運用綜合指數(shù)法測度綜合泡沫度。

三、實證分析

1.單項指標分析

(1)房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率

房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率能反映房地產(chǎn)泡沫的擴張程度，是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟增長速度的動態(tài)指標，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。大部分學者認為當房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，房價很不正常，孕育著泡沫。

由表2分析結果可知，2005年到2010年重慶市房價增長率與GDP增長率的比值都小于臨界值2，即重慶市房價正常，未孕育泡沫。

(2)房價收入比

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據(jù)美國和部分西方發(fā)達國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，房價收入比在3~6倍之間比較合理?？紤]到我國居民收入中隱性收入比較高的情況，本文認為我國的房價收入比的臨界點定為6.0比較合適。

由表2分析結果可知，重慶市的房價收入比整體表現(xiàn)為上升趨勢，2005年~2009年的數(shù)據(jù)顯示，重慶市的房價收入比小于國際臨界值6，即房價在居民收入能承受的范圍內(nèi)，不存在泡沫。2010年房價收入比第一次超過了臨界值6，在重慶市房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，而人均收入水平?jīng)]有大幅提升的情況下，房地產(chǎn)市場孕育著泡沫。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長率/金融機構貸款總額增長率

房地產(chǎn)貸款增長率如果明顯高于金融機構貸款總額增長率，則說明銀行信貸資金高度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，在缺乏必要的風險控制的基礎上，開發(fā)商的投機活動便有了可乘之機。同時，個人住房信貸的大幅增加，也會放大購買者的投機需求。其比率愈接近于1，則泡沫程度愈低；愈偏離1，則說明泡沫程度愈大。

表3 重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長率與金融機構貸款總額增長率的比值

數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒

通過表3分析可知，除2008年為-0.123外，其他年份該比率均大于1。2008年數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常，與當時金融危機有一定關系。整體經(jīng)濟下滑蕭條，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展勢頭減弱，表現(xiàn)為貸款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年該比率已明顯超過2，大大高于1，存在嚴重泡沫。2007年重慶市被批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好，開發(fā)企業(yè)獲取貸款容易度提高。且2007年重慶市房價已呈現(xiàn)為快速增長勢頭，居民選擇在房價進一步上漲前買房，也從一定比例上增加了房企的貸款。2010年重慶市兩江新區(qū)掛牌成立，良好的市場氛圍為房企發(fā)展提供了外部支持，房企貸款額高漲。銀行貸款過度集中于房地產(chǎn)市場，為從事投機活動提供方便，從而導致重慶市房地產(chǎn)市場存在泡沫。

2.綜合指數(shù)分析

通過計算上文三種指數(shù)的標準值，并根據(jù)指數(shù)合成法的公式（*）計算，得到綜合泡沫度指數(shù)。本文將各個指數(shù)的權重賦為三分之一,得出重慶市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)如右表4所示。

由表4分析可知，重慶市2006年、2007年、2010年房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危機影響，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1，基本不存在泡沫。

四、對策建議

重慶市2007年被批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，房地產(chǎn)市場也隨著高速發(fā)展，房價飛升，房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。2008年金融危機從虛擬經(jīng)濟到實體經(jīng)濟都受到了重創(chuàng)，房地產(chǎn)市場也受到影響，房價上漲速度下降，泡沫也隨之基本消除。2009年開始，經(jīng)濟開始復蘇，房地產(chǎn)市場也恢復其快速發(fā)展勢頭，尤其是2010年發(fā)展更是如火如荼，房地產(chǎn)泡沫再次明顯。

本文基于重慶市房地產(chǎn)市場目前發(fā)展勢頭迅猛，泡沫日益明顯的背景，對降低房地產(chǎn)市場泡沫提出如下對策建議：

1.加強公租房等住房保障制度的實施

公租房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。重慶市公租房建設發(fā)展勢頭迅猛，大量的公租房建設有利于解決市民的住房問題，減少了部分對商品房的剛性需求，可在一定程度上緩解由于需求過快增長而導致的房價上漲趨勢。

2.進一步完善房產(chǎn)稅等調(diào)控措施

重慶市是房產(chǎn)稅征收的試點城市，通過對別墅等高檔住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上使房屋失去作為投資品的屬性，有效抑制大量投機資本進入房地產(chǎn)市場，從而緩解大量資本涌入房地產(chǎn)市場，削弱因大量投機資本涌入而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。

3.加強監(jiān)管和風險預警，控制房地產(chǎn)抵押貸款的風險

房地產(chǎn)抵押貸款不僅包括房屋購買者的按揭貸款，還包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，加強監(jiān)管和風險預警，可以有效控制房地產(chǎn)市場資產(chǎn)流向，保障房地產(chǎn)市場資本市場正常運轉。加強銀行等的風險預警管理，控制貸款大規(guī)模集聚于房地產(chǎn)市場，也可達到消除泡沫產(chǎn)生的作用。

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