陳穎

曾經(jīng)讓部分低收入群體實現(xiàn)購房夢想的“小產(chǎn)權(quán)房”再一次被推到風(fēng)口浪尖。

早在2月21日，國土部就表示今年要試點清理“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求對“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證。時隔不到一個月，3月11日，國土部再次強調(diào)要大規(guī)模清理“小產(chǎn)權(quán)房”，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點清理。

問責(zé)“小產(chǎn)權(quán)”是否將使“小產(chǎn)權(quán)房”的命運急轉(zhuǎn)而下？“小產(chǎn)權(quán)房”在成都城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊縣地區(qū)的“星火燎原”態(tài)勢是否將隨著國土資源部的逐步清理而衰減？本刊記者近日走訪了成都周邊部分“小產(chǎn)權(quán)房”居住區(qū)。

“農(nóng)夫產(chǎn)權(quán)”帶給業(yè)主們的隱憂

“最近問責(zé)‘小產(chǎn)權(quán)房的事讓我非常糾結(jié)。2007年，我在這里花10萬多點買了112平米套三的房子，爸媽一直住著?！蓖鯘嵵钢砼缘囊粭潣歉嬖V記者，“當(dāng)時承諾可以辦‘小產(chǎn)權(quán)，又因為價格較低，基本一千塊一平，所以我們才決定購買。當(dāng)時簽的非標準式的購房協(xié)議?！?/p>

這是郫縣德源鎮(zhèn)一個僅有三棟房子的小區(qū)，沒有什么綠化。房子是該地原社區(qū)主任個人修的，現(xiàn)在王潔的爸媽一直住著。周邊的商品房價格大約4000出頭。

王潔是因為城里的房子小，一家三代住不下，于是買一套“小產(chǎn)權(quán)房”給父母住。

跟王潔不同，林森原本在成都市中心有一套一居室?！疤×?。我把它賣了在西郡蘭庭換套大點的，還買了個小車，找女朋友身價都高了些，但產(chǎn)權(quán)確實是個問題?！蔽骺ぬm庭是在西南交通大學(xué)郫縣新校區(qū)旁邊的一個“小產(chǎn)權(quán)”樓盤。

“小產(chǎn)權(quán)房”遲遲轉(zhuǎn)不了正，成了65歲的王成祥的一塊心病。2004年4月，他以800元/平方米的價格買下郫縣團結(jié)鎮(zhèn)“鴻盛花園”1期一套90平方米的房屋，舉家從四川巴中搬遷至此。

王成祥最大的愿望就是憑借一紙郫縣建設(shè)局頒發(fā)的“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”，拿到當(dāng)?shù)鼐用駪艨?。按?guī)定，70平方米以下的房屋有兩個戶籍名額，王成祥則有3個名額。但前提是，要在政策允許的情況下，按每平方米500元補交土地出讓金，拿到國家認可的“大產(chǎn)權(quán)證”。

“現(xiàn)在看來，更懸了?！绷私獾街醒腙P(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的最新態(tài)度后，王成祥多了幾分無奈。

“變相轉(zhuǎn)正”真能“金蟬脫殼”？

采訪中，對于近期問責(zé)“小產(chǎn)權(quán)房”的糾結(jié)和不安，是眾多購買“小產(chǎn)權(quán)房者”的心理。

“反正是自己住，又不拿來賣，我就直接跟修建房子的人簽個長期租房合同，租個幾十年?！蓖鯘嵶约合氤鲞@個解決辦法。

事實上，王潔的這種想法早就有人這么操作了，前幾年就有些“小產(chǎn)權(quán)房”的樓盤以“長租”的形式跟需要房子的人發(fā)生交易。也有人同時簽兩份協(xié)議，一份是購買協(xié)議，一份是租房協(xié)議，“備不時之需！”簽兩份協(xié)議的張雨告訴記者。

可是法律規(guī)定租賃期最多20年，怎么辦？

“續(xù)租！”張雨不假思索地說。

據(jù)四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院不動產(chǎn)市場研究所作的調(diào)查，在成都區(qū)域內(nèi)比較有市場的“小產(chǎn)權(quán)房”集中在郫縣的團結(jié)鎮(zhèn)、三道堰及古城鎮(zhèn)等場鎮(zhèn)周邊，另外金牛區(qū)和武侯區(qū)也有一定規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”。從圈層來看，“小產(chǎn)權(quán)房”主要分布在距離成都市50公里以內(nèi)的郊縣場鎮(zhèn)。此外，在新都、雙流等區(qū)域，也有部分“小產(chǎn)權(quán)”房屋在規(guī)劃建設(shè)中。

成都“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)同成都近年實施的土地整理、金土地工程和農(nóng)民集中居住過程相隨。

“這些‘小產(chǎn)權(quán)，絕大多數(shù)都是政府審批的，只不過政府級別有大有小。”郫縣團結(jié)鎮(zhèn)的一位村干部告訴記者，“退一萬步講，即便有風(fēng)險，推倒也是不可能的，‘小產(chǎn)權(quán)房太多，法不責(zé)眾嘛！”

“處理‘小產(chǎn)權(quán)房，這是對政府智慧的挑戰(zhàn)！”

“小產(chǎn)權(quán)房”是關(guān)于城里人到農(nóng)村買房的故事，也有非本地的農(nóng)村人。

城里人購買“小產(chǎn)權(quán)房”，這一現(xiàn)象早在十多年前房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步時就已出現(xiàn)，只是最近幾年，因房價的急速攀升，人們購房壓力日益增加，“小產(chǎn)權(quán)房”的事變得顯現(xiàn)起來。當(dāng)然，其中不乏精英分子，買來度假或賭一把用于投資的。

因為其合法性遭受質(zhì)疑，“小產(chǎn)權(quán)房”價格比商品房低了一大截。又因為其價格的優(yōu)勢，“小產(chǎn)權(quán)房”有了一定的生存空間。

“小產(chǎn)權(quán)”，有時被叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又被戲稱為“農(nóng)夫產(chǎn)權(quán)”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處乃至村委會是“小產(chǎn)權(quán)” 的開發(fā)主體，因為越過了國家征地過程，不需要繳納土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費，其他開發(fā)費用等也很低。于是，以“零地價”起步建起房子，直接與高價拍地取得商品房開發(fā)權(quán)的開發(fā)商爭奪市場。當(dāng)然，沒有產(chǎn)權(quán)是其致命的軟肋。

采訪過程中，被采訪對象大都以驚異的眼神回應(yīng)記者。

“小產(chǎn)權(quán)房”的問題如此敏感，是因為它強烈地牽動著許多與“小產(chǎn)權(quán)房”息息相關(guān)的利益各方的神經(jīng)。這個“相關(guān)的利益各方”包括了“小產(chǎn)權(quán)房”的住戶、開發(fā)商、所屬的村委會和鄉(xiāng)政府，管轄著住房市場的建設(shè)部和國土房管局，還有“大產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商們。

四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院不動產(chǎn)市場研究所的調(diào)查結(jié)論是，“小產(chǎn)權(quán)房”在成都城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊縣地區(qū)的“星火燎原”態(tài)勢將隨著國土資源部的逐步清理而衰減。無論“小產(chǎn)權(quán)房”是否能夠依托不同形式“合法轉(zhuǎn)正”，成都“小產(chǎn)權(quán)房”的空間將會越來越小。

“如何處理‘小產(chǎn)權(quán)房，這是對政府智慧的挑戰(zhàn)！”采訪期間，記者聯(lián)系了一位長期關(guān)注此現(xiàn)象的學(xué)者，想就此話題進行采訪，他以這句話作為回答。

聲音:

根治“小產(chǎn)權(quán)”需治本之策

□ 吳 豐侯嘉兵彭 波

隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展與城鄉(xiāng)一體化的推進，鄉(xiāng)村的經(jīng)濟體制、社會體制、土地制度、居民身份都將面臨著一次次重大的變革?！靶‘a(chǎn)權(quán)”這一產(chǎn)自鄉(xiāng)村、銷往城市，出生多年、卻屬黑戶的“私生子”必將首當(dāng)其沖受到改革的洗禮，但沉疴難起，多年來形成的“小產(chǎn)權(quán)房”問題涉及面廣、情況復(fù)雜，不可簡單化一刀切地對待，需要一個循序漸進、分類對待的處理方式。

多年來，中國的國有土地以外的土地市場始終處于邊緣化的境地，城市化過程中，集體的土地遇到確權(quán)、轉(zhuǎn)讓受限等諸多問題，集體權(quán)益得不到保障和充分實現(xiàn)，這使我國土地二元化結(jié)構(gòu)中的集體土地的權(quán)利與國有土地的權(quán)利極為不對等，才催生了集體自建的“小產(chǎn)權(quán)房”。

因此，從長期來看，“小產(chǎn)權(quán)”問題的根本是解決集體所有土地同權(quán)同利問題。集體土地的產(chǎn)權(quán)界定和市場化是必然出路，而市場化關(guān)鍵在于確權(quán)和流轉(zhuǎn)，政府首先應(yīng)對集體土地進行完整的確權(quán)，同時在集體土地流轉(zhuǎn)的過程中起到監(jiān)管、指導(dǎo)、規(guī)劃的作用，長期來看可以從根本上杜絕“小產(chǎn)權(quán)”的產(chǎn)生。

在當(dāng)前未建立完備集體土地市場化體系前，可以立足于集體房屋經(jīng)營、租賃的方式構(gòu)架集體土地房地產(chǎn)項目的制度和管理體系?？山Y(jié)合國家的保障房建設(shè)，以國家租賃的方式讓集體房屋進入到國家住房保障體系中，集體經(jīng)濟享有收益權(quán)與所有權(quán)。

可以考慮將其納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)管控程序中，在建設(shè)的統(tǒng)籌、規(guī)劃、質(zhì)量、配套等多方面與城市建設(shè)項目一樣要求。對當(dāng)前未通過統(tǒng)一規(guī)劃或以售賣為目的的在建與未建“小產(chǎn)權(quán)”項目應(yīng)該嚴格禁止;允許以經(jīng)營、租賃為目的并符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的項目進入市場經(jīng)營。

由于已建成的“小產(chǎn)權(quán)”項目規(guī)模龐大，涉及了較多居民的生活、生計問題，在建立完備集體土地市場化體系后，對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的項目應(yīng)根據(jù)相關(guān)制度進行確權(quán)，給予合法身份。對于不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)”項目應(yīng)作為拆遷和改造的對象，采用城市改造、改建的方式進行。

對成都而言，基于成渝兩地全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套試驗區(qū)的設(shè)立，為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、用好集體土地、保障農(nóng)民權(quán)益提供了探索的可能?？梢灶A(yù)期，“小產(chǎn)權(quán)”作為問題之一將會得到妥善的解決。（作者單位：四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院不動產(chǎn)市場研究所）