尹 雪

(陜西師范大學政治經(jīng)濟學院,陜西西安 710062)

關于我國保障性住房的幾點思考

尹 雪

(陜西師范大學政治經(jīng)濟學院,陜西西安 710062)

目前我國對保障性住房從前期的籌資、開工到中期的建設、質量保證以及后期的公平分配問題,都給予了特別關注。隨著人們生活水平與環(huán)境的不斷好轉,樹立正確的住房理念,運用政府的管理機制,加強對我國房地產業(yè)的有效監(jiān)管,探索高效可行的保障性住房政策,使其健康地沿著既定的規(guī)制運行是我們對政府部門的殷切期盼,也是構建和諧社會的重要手段。

保障性住房;產權;國外經(jīng)驗

住房問題是重要的民生問題,而保障性住房更關乎經(jīng)濟的穩(wěn)定和社會的和諧發(fā)展。黨中央、國務院始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度革新和房地產業(yè)發(fā)展的根本目的。自90年代以來,我國城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展,城市居民住房條件總體上有了較大改善,但商品房市場的活躍與社會貧富差距的擴大形成鮮明對比,用于保障貧困居民居住的公共住房的建設相對滯后,相應的政策措施還不配套?？偟膩碚f,我國的保障性住房在很多方面還存在問題,并在近幾年問題突顯,值得探討并引起相關部門的重視。

一、保障性住房的概念及相關政策

保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念,是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,主要包括:廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等。

經(jīng)濟適用房是指政府提供優(yōu)惠政策,限定建筑標準、供應對象、銷售價格以及限制上市交易,向最低收入住房困難家庭出售的保障性住房。申請購買經(jīng)濟適用房的條件包括:申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍,并在本市工作或居住,家庭年人均可支配收入、家庭資產凈值符合市政府公布的標準,無自由產權住房,現(xiàn)自有產權住房人均居住面積低于10平方米,未享受過購房優(yōu)惠政策,如未購買過經(jīng)濟適用房;未按房改成本價或標準價購買共有住房;未參加本單位內部集資建房等,符合以上條件后才有機會參加經(jīng)濟適用住房的申請、審批、復核以及輪候、選房。審批制度包括:申請人憑相關證件到街道辦事處、鎮(zhèn)政府領取申購表并提交,由街道辦事處、鎮(zhèn)政府對申請人的情況進行取證和調查核實后公示無異議,將申請資料和審核材料提交市國土房管局分局,各分局會同區(qū)民政局對申請人按一定的標準進行評分,并將申請資料和審核材料報市房改辦住建辦,后將符合申購資格的申請人在市國土房管局網(wǎng)站上公示,在公示期無異議后向申請人發(fā)放有效期為3年的準購證明,經(jīng)輪候,即為市房改辦對取得購房資格的申請人按照得分高低排列輪候順序后進行配售、選房的程序,選好房后當場簽訂選房確認書、簽訂購房合同,至此完成一次經(jīng)濟適用房的申購過程。

目前我國關于經(jīng)濟適用房適用面積的規(guī)定在2007年8月公布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中有明確要求,《意見》規(guī)定將經(jīng)濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右,還規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房不滿5年,不得上市交易,城市新審批、新開工的住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。而對經(jīng)濟適用房的價格國家在2002年11月發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》中明確規(guī)定實行政府指導價,應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應,以保本微利為原則,切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。

二、保障性住房的產權問題

2008年11月《住房保障法》被列入五年立法規(guī)劃,2010年正式起草,基本定位于具有保障性、社會福利性和社會財產再分配性質的法律。該法案提出要保障所有人的居住權利,限定了保障性住房的產權規(guī)劃朝著公共領域發(fā)展,提出政府與經(jīng)濟適用購房者對適用房按出資比例共享產權的模式,其實質是將經(jīng)濟適用房的使用權、轉讓權以及收入的享用權統(tǒng)歸于適用房購房者與政府共有,政府負責經(jīng)濟適用房的供給,有申請權限的購房者可以提出申購,二者按出資比例享有對適用房的產權,排除了其他成員對經(jīng)濟適用房行使權利的干擾。此法案的初衷是保障更多人的收益,達到居者有其屋,另一方面限制了那些積極投身于造假申購經(jīng)濟適用房資格,通過倒賣低價經(jīng)濟適用房而從中獲利的現(xiàn)象。這與之前的經(jīng)濟適用房的5年有限產權定義是不相違背的,購買經(jīng)濟適用房5年后仍可上市出售,只是這時的房屋產權不在屬于個人獨自擁有,將大力壓縮以經(jīng)濟適用房作為牟利的利潤空間。

綜上述,筆者認為政府在保障住房職能方面應該加大對經(jīng)濟適用房的產權所有,盡可能地減小需要保障人群的買房負擔,同時加大政府對經(jīng)濟適用房的管理力度和回購力度,將城市中的經(jīng)濟適用房作為政府的有效資本為更廣泛的需要保障人群服務,如城市中的流浪者、外來務工人員等。這是政府的一項用之不竭的社會資源,循環(huán)往復地發(fā)揮其保障職能,在不久的將來,將成為衡量宜居城市的一個新標準。同時法案的起草者還提出將騙購經(jīng)濟適用房的行為以詐騙罪論處,從法律的角度保障了其執(zhí)行的力度,從另一個層面為大力發(fā)展保障性住房制度保駕護航。

三、一些可以借鑒的境外保障性住房的經(jīng)驗

1998年國務院發(fā)布的23號文件,對我國的房改道路有著劃時代的意義,文件宣告了計劃經(jīng)濟住房產權歸國家和集體所有局面的終結,以及商品房市場化的開始,同時也提出了保障性住房的建設和實施舉措。十幾年過去了,我國在保障性住房問題上一直都是走摸索與借鑒相結合的道路,外國以及我國香港地區(qū)在保障性住房的政府行為方面有豐富的經(jīng)驗值得我國進一步地學習和借鑒。

香港地區(qū)的住房問題一直都存在著土地建筑面積有限,無法應對人口增長過快的問題。二戰(zhàn)以后,港英政府成立徒置事務署,興建“徒置住房”,成為公共房屋制度的開端,上世紀70年代,為了改善居民的居住條件,重組后成立的香港房屋委員會開始實施“十年建屋計劃”為港人建設居住條件較好的“公屋”,1977年,為了鼓勵有條件的家庭退出公屋而自購房屋,香港政府實施“居者有其屋計劃”和“私人機構參建計劃”,政府通過給居民切實的優(yōu)惠政策而滿足居民對住房的要求。1987年,香港政府推出“長遠住房發(fā)展策略”來滿足每個家庭都能獲得最適合他們的住房,重點放在協(xié)助居民自建住房和對公屋的改造方面,在順應市場大潮的形勢之下,香港地區(qū)的公屋與私人房屋建設的數(shù)量大體保持均等。到了90年代,應對迅速攀升的高房價,很多無力購買私有房屋的中等家庭又享受到了“夾心層住屋計劃”,主要包括政府對房屋的新建、大量優(yōu)惠政策的實施以及貸款的扶持。1997年香港遭遇亞洲金融危機,住宅需求大幅下降,房價急劇下跌,香港政府凍結土地的劃撥,緩解了房屋的出售。2002年,在經(jīng)濟前景一片大好,市場發(fā)展穩(wěn)定前行的基礎上,香港政府提出退出推動房地產業(yè)總導向的位置,將政府干預降到最低,只致力與公屋的租住提供。近半個世紀的發(fā)展,使香港的公共住房建設在政府相關政策的扶持和引導下,有計劃的穩(wěn)步向前發(fā)展,其專門特設的住房管理機構和在分配過程中公平、公開的分配機制以及分層級、分階段的制定短期發(fā)展目標的做法都是值得我國在當下保障性住房的監(jiān)管過程中借鑒和學習的。

美國是最為發(fā)達資本主義國家的代表,其房屋的供需主要依托于市場的調節(jié)與供應,政府對公共性住房的分配則主要作為輔助性的工具為整體服務,值得中國借鑒的方面主要表現(xiàn)在,美國政府為貧困家庭提供的保障性住房只租不賣,房屋超過家庭收入25%以上將由政府補貼,其政策實施下的租賃住房政策也一直保持在全部住房的三分之一以上。目前我國居民擁有房屋的比率已經(jīng)達到80%以上,如此的發(fā)展趨勢與我國目前國民的收入水平有很大出入,轉變國民的居住觀念,政府也應該履行相應的責任,而不是注重房地產業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的重要作用,從而達到分流住房市場的壓力,緩解人民緊張的生活狀態(tài),促進租賃房屋市場的發(fā)展。同時,美國為住房政策的順利實施而制定一系列法律措施從根本上保障了大部分人對住房需求的途徑,先后頒布的《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等,明確了住房抵押貸款、低收入家庭獲得政府資助的標準以及低租租住政府房屋等政策。政府利用法律法規(guī)對住房政策進行立法約束,并對其進行社會監(jiān)督,運用宏觀的政策干預住房建設,使其更加公正地執(zhí)法與更大利益地滿足廣大人民的需求。

綜上可見,世界各國的政府都在積極致力于保障國民的最基本需求,從而推行一系列的政策法規(guī)來滿足低收入群體的住房需求,約束地產商和政府自身的行為,以達到住房市場的供需均衡,從而帶動經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。相對于國外公共住房政策,我國的房產業(yè)還屬尚未成熟階段,供需比例還屬于調整階段,如何保障國民的住房需求是當前中國政府面臨的一個棘手問題?；诋斍靶问?重要的是要認清,城市的房屋建設只是經(jīng)濟發(fā)展的一塊跳板,而不能將其發(fā)展速率完全歸功于房地產業(yè)的鼎旺發(fā)達,切實可行的公共住房滿足更多人的利益,同時遞進式的制定符合我國國情的保障性住房政策,是擴大內需、改善民生最切實可行的途徑,從而使各地區(qū)都能保持穩(wěn)步、均衡的經(jīng)濟發(fā)展步伐,向構建和諧社會的道路前行,于此中國政府任重而道遠。

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C913.31

A

1008-7508(2012)01-0158-03

2011-12-01

尹雪 (1984～),女,寧夏銀川人,陜西師范大學政治經(jīng)濟學院10級碩士研究生,研究方向:公共治理理論與實踐研究。