一、物業(yè)稅的基本概念

“物業(yè)”一詞源于香港，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是以對不動(dòng)產(chǎn)為課稅對象，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產(chǎn)的升值而提高。

二、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)意義

（一）開征物業(yè)稅是平衡社會(huì)收入，促進(jìn)社會(huì)公平的需要。物業(yè)稅是對社會(huì)收入的再次分配，主要依據(jù)對土地資源的占用程度來征收，對擁有面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度和占有較多土地資源的富裕階層實(shí)行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實(shí)行低稅率或免稅。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費(fèi)上要理性消費(fèi)；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有自己適合的住房條件。可通過物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實(shí)現(xiàn)平均社會(huì)財(cái)富、平均稅賦，從而增加政府收支能力，增進(jìn)社會(huì)公平。

（二）開征物業(yè)稅降低金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個(gè)主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時(shí)各種稅收一次性繳納。在短期看來，地批得越快，賣得越快，經(jīng)濟(jì)收入越高，地方經(jīng)濟(jì)越發(fā)展得快，但這種急功近利的做法實(shí)際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果可能造成土地失控，金融風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。因此，只有通過開征物業(yè)稅來解決這個(gè)問題。物業(yè)稅稅收收入具有可靠性，不易發(fā)生周期性波動(dòng)。由于房屋等不動(dòng)產(chǎn)不能隨意移動(dòng)，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可靠。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動(dòng)產(chǎn)在不斷增加，其價(jià)值則因時(shí)代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用?，容易控管，稅源可靠而充裕，保證地方政府運(yùn)行必需的財(cái)政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”的利益需求。物業(yè)稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機(jī)會(huì)主義行為形式，同時(shí)降低金融風(fēng)險(xiǎn)的上升，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、如何開征物業(yè)稅

（一）如何制定物業(yè)稅的稅率水平是首要解決的問題。物業(yè)稅的開征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何確定物業(yè)稅的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通民眾生活必需的消費(fèi)，是開征物業(yè)稅首要解決的問題。物業(yè)稅的征收要考慮以從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征，從量計(jì)稅是以物業(yè)面積等為標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)先確的單位稅額確定的稅。從價(jià)計(jì)稅是以物業(yè)價(jià)值的大小按一定比例征收的稅。從量計(jì)稅和從價(jià)計(jì)稅各有優(yōu)劣。從量計(jì)稅征稅依據(jù)的數(shù)據(jù)比較容易獲得，如房產(chǎn)的面積具有易測度、不變動(dòng)的特點(diǎn)，只要通過科學(xué)的測量和完整的記錄就能得出確的計(jì)稅依據(jù)，實(shí)際操作過程中，征管成本相對較低。但對物業(yè)稅而言，相同面積房地產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)槠鋮^(qū)位、質(zhì)量、朝向、樓層、外部環(huán)境、交通情況、物業(yè)管理的不同而存在價(jià)值上的差異。如果按面積征稅就會(huì)帶來不公，很可能出現(xiàn)窮人要為低價(jià)的房地產(chǎn)支付與富人高價(jià)值的房地產(chǎn)同樣數(shù)額的物業(yè)稅。從價(jià)計(jì)稅能夠很好地克服從量計(jì)稅的不公。但從價(jià)計(jì)稅中如何合理的確定房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的計(jì)稅價(jià)值一直是一個(gè)難點(diǎn)。現(xiàn)實(shí)生活中，城市中絕大多數(shù)的房地產(chǎn)是缺乏其現(xiàn)值市場價(jià)值資料的，這就需要對房地產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行評估。

本文認(rèn)為，由于從量計(jì)征的方式在物業(yè)稅實(shí)際征收過程中會(huì)存在不公，不符合業(yè)稅開征的公平原則。因此我國物業(yè)稅的征收方式應(yīng)采用從價(jià)計(jì)稅，但從價(jià)計(jì)稅應(yīng)適當(dāng)考慮居民房屋來源，如是祖存的且面積不超過當(dāng)?shù)刈》棵娣e平均水平，可在稅收上進(jìn)行適當(dāng)減免，這樣能確保低收入群體的利益。而對于計(jì)稅依據(jù)的確定，可借鑒國外房地產(chǎn)稅的做法，以房地產(chǎn)的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。

（二）物業(yè)稅的開征還應(yīng)考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實(shí)行物業(yè)稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應(yīng)，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動(dòng)。因此政府應(yīng)解決物業(yè)稅與房租價(jià)格的問題，如不能考慮普通居民的利益，那么物業(yè)稅將會(huì)走入“劫貧濟(jì)富”的誤區(qū)。解決這一問題，一方面，政府可通過開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、規(guī)范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以建設(shè)公租房或外來農(nóng)民工公寓，來解決普通民眾的居住問題。

此外，物業(yè)稅的征管難度大也是一個(gè)不容忽視的問題。主要是監(jiān)管難度大，個(gè)人賬戶監(jiān)控復(fù)雜，征收比較罪困難。從目前的條件來看，物業(yè)稅一旦向個(gè)人開征，除非是直接從個(gè)人工資卡里扣除，否則將很難全部征收到位，但許多房產(chǎn)擁有者并沒有工資卡。因此開征物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)充分考慮具體的征管模式，同時(shí)還應(yīng)考慮物業(yè)稅的起征點(diǎn)、減負(fù)數(shù)額等情況，如初步征收可采取低稅率，以后逐年增加的辦法來確保稅收的征收，否則將達(dá)不到完善稅制、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期目標(biāo)。