一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在中國(guó)，房地產(chǎn)一開(kāi)始就被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源。作為上游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)著水泥、鋼筋、裝修等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)的收益很大程度上影響著GDP的上漲速度，另外房地產(chǎn)連同其下游產(chǎn)業(yè)提供了大量的就業(yè)崗位（據(jù)調(diào)查，大約占農(nóng)民工總數(shù)的50%以上）。因此從中央到地方的各級(jí)政府都把房地產(chǎn)收入作為GDP的核心組成部分之一，在GDP的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)成為生產(chǎn)性投資而非社會(huì)性投資，剝奪了房地產(chǎn)的公共性。

本應(yīng)作為商品的房產(chǎn)已不僅僅是商品，它更多地傾向于作為資產(chǎn)存在。如同商品中的“怪胎”，就出現(xiàn)了“供過(guò)于求”又“供不應(yīng)求”的怪現(xiàn)象。在大部分城市，房地產(chǎn)的價(jià)格仍是一路走高，而與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)上卻是越來(lái)越供過(guò)于求進(jìn)而導(dǎo)致“租售比“越來(lái)越低。這樣無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)商還是投機(jī)商都試圖從房產(chǎn)泡沫中獲得巨額收益。

房地產(chǎn)的輕度泡沫能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，但中國(guó)的現(xiàn)狀已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上的警戒線(xiàn)。房產(chǎn)泡沫并不可怕，可怕的是房產(chǎn)泡沫崩潰之后的狀態(tài)，日本等國(guó)的金融危機(jī)已為我國(guó)創(chuàng)立了前車(chē)之鑒，不要重蹈覆轍才好。

二、淺析我國(guó)近幾年抑制房?jī)r(jià)上漲的政策

（一）保障性住房的建設(shè)

放任房地產(chǎn)，老百姓買(mǎi)不起房、住不起房，有意見(jiàn)；壓制了房地產(chǎn)，相關(guān)行業(yè)受影響，大批工人失業(yè)，也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。那如何魚(yú)和熊掌才能兼得？于是人們的眼光就轉(zhuǎn)向了保障性住房的建設(shè)：由各級(jí)政府負(fù)責(zé)，大力建設(shè)保障性住房，這樣既能滿(mǎn)足人們對(duì)住房的要求，又能防止因商品房建設(shè)不足引起的相關(guān)行業(yè)及就業(yè)的影響。

利用建設(shè)保障性住房的計(jì)劃無(wú)疑是很好的這種辦法，然而數(shù)據(jù)顯示這個(gè)關(guān)乎民生大計(jì)的政策落到各級(jí)政府頭上卻是難以實(shí)施。首先，建設(shè)保障性住房是只貼不賺的事情，賠本的買(mǎi)賣(mài)政府也不愿意做；第二建設(shè)保障性住房難以反映出GDP，難以體現(xiàn)一級(jí)政府的政績(jī)，政府不愿做費(fèi)力不討好的事情；其次建設(shè)保障性住房涉及到拆遷、安置等問(wèn)題，問(wèn)題多麻煩大，往往事倍功半，這些原因都導(dǎo)致了保障性住房計(jì)劃難以展開(kāi)。

（二）差異性房產(chǎn)稅

房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升趨勢(shì)已不能再用供求理論來(lái)解釋了，即房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也不一定能抑制需求反而吸引了更多的投機(jī)資金的進(jìn)入。一方面稅收增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，它也有它積極的一面，那就是無(wú)論哪種稅收，都可以增加財(cái)政收入，用增加來(lái)的財(cái)政收入來(lái)投入保障性房屋、廉租房之類(lèi)的福利房的建設(shè)，或許又能改善房產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀。

（三）加強(qiáng)信貸監(jiān)管力度限制貸款額度

從以往歷次調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，拐點(diǎn)都出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨斷裂，開(kāi)始打折甩盤(pán)，導(dǎo)致整體樓市降價(jià)。然而面對(duì)著“史上最高水平”的現(xiàn)金流作支持，開(kāi)發(fā)商們有恃無(wú)恐，打壓房?jī)r(jià)飆升的政策更需“道高一丈”，同時(shí)要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

信貸監(jiān)管力度的加強(qiáng)，使開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了觀(guān)望階段，然而這樣不僅減少了房產(chǎn)的當(dāng)期供應(yīng)也減少了土地的開(kāi)發(fā)量，這樣就為將來(lái)供應(yīng)短缺進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)埋下了伏筆。這也就是房產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)入“越調(diào)越漲”的怪圈的原因。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點(diǎn)意見(jiàn)

（一）改變稅收模式

增收的土地稅、房產(chǎn)稅等稅收只能增加了房產(chǎn)的成本，促進(jìn)房?jī)r(jià)的提高，進(jìn)而使房產(chǎn)中的泡沫越來(lái)越大。因此，筆者建議，改變稅收模式，從售前稅改為售后稅，對(duì)房產(chǎn)稅及類(lèi)似稅收的轉(zhuǎn)嫁進(jìn)行限制，降低開(kāi)發(fā)商的積極性，同時(shí)對(duì)剛性消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼。

（二）加強(qiáng)各級(jí)政府建設(shè)保障性住房的壓力

針對(duì)影響政府建設(shè)保障性住房的因素，提出以下幾點(diǎn)建議：建立嚴(yán)格的賞罰制度，使各級(jí)政府建設(shè)保障房的任務(wù)直接與政績(jī)掛鉤，賞罰分明，刺激政府的積極性；國(guó)家應(yīng)增加對(duì)保障房的投資，使各級(jí)政府的“機(jī)會(huì)成本”得到部分補(bǔ)貼，并增加對(duì)搬遷戶(hù)的補(bǔ)貼。

（三）提高建設(shè)保障性住房的地位，加大宣傳力度，促進(jìn)人們對(duì)建設(shè)保障性住房的理解

建設(shè)保障性住房，增加了私人建筑商們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變相阻礙了他們的積極性；同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)商們的退出使大量勞力失業(yè)以及房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)的萎縮，另外，銀行降低對(duì)政府借貸的門(mén)檻，同樣促進(jìn)了銀行的發(fā)展。

（四）加強(qiáng)土地監(jiān)管制度

想要控制房?jī)r(jià)，對(duì)土地的控制力度也不容忽視。對(duì)此，應(yīng)限制土地的持有時(shí)間，增加土地的供應(yīng)，這也就使在信貸力度加強(qiáng)時(shí)期開(kāi)發(fā)商們的觀(guān)望態(tài)度受到限制，強(qiáng)制擴(kuò)大房產(chǎn)的供給，使泡沫縮小。因此，在控制房?jī)r(jià)的時(shí)期，房產(chǎn)的根基——土地的價(jià)格更要限制，否則，如果土地價(jià)格不下降，房?jī)r(jià)的價(jià)格無(wú)從下降。

政府只有真正下大決心、大力氣、大魄力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪的體制性改革，那么，改革的陣痛將意味著未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展擁有廣闊的發(fā)展空間，如果政府在房地產(chǎn)調(diào)控中滿(mǎn)足于“小勝即安”，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、泡沫風(fēng)險(xiǎn)將比調(diào)控之前更加惡化。

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