房紹坤

(煙臺(tái)大學(xué) 法學(xué)院，山東 煙 臺(tái) 2 64005)

論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍

房紹坤

(煙臺(tái)大學(xué) 法學(xué)院，山東 煙 臺(tái) 2 64005)

按份共有人在其他共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，享有優(yōu)先購買權(quán)。在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)明確“轉(zhuǎn)讓”的類型，以保證按份共有人優(yōu)先購買權(quán)立法目的的實(shí)現(xiàn)。在共有份額贈(zèng)與及共有物轉(zhuǎn)讓時(shí)，不能適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。在共有份額互易或抵債時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。

按份共有;優(yōu)先購買權(quán);共有份額轉(zhuǎn)讓;共有物轉(zhuǎn)讓

《物權(quán)法》第101條規(guī)定:“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！边@一規(guī)定確立了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，其立法目的是限制共有人人數(shù)的增加，簡(jiǎn)化共有關(guān)系，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系趨于復(fù)雜，從而簡(jiǎn)化甚至消除共有物的共有使用關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)共有物利用上的效率。①謝在全:《民法物權(quán)論》(上冊(cè))，(臺(tái)北)新學(xué)林出版股份有限公司2010年修訂5版，第498頁;胡康生主編:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第231頁;戴孟勇:《先買權(quán):理論與立法》，郭道暉主編:《岳麓法律評(píng)論》(第1卷)，湖南大學(xué)出版社2000年版，第47頁。但在實(shí)踐中，如何適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)才能達(dá)到這一目的，涉及諸多需要解釋的法律問題。

一、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)能否適用于共有份額贈(zèng)與

從理論上說，轉(zhuǎn)讓包括無償轉(zhuǎn)讓和有償轉(zhuǎn)讓。但在《物權(quán)法》中，“轉(zhuǎn)讓”一詞在不同條文中的含義卻不完全相同。例如，《物權(quán)法》第6條、第9條、第23條所稱的“轉(zhuǎn)讓”顯然包括有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓，而第143條所稱的“轉(zhuǎn)讓”顯然屬于有償轉(zhuǎn)讓。②黃文煌:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度之適用》，《法律科學(xué)》2010年第6期。那么，《物權(quán)法》第101條所稱的“轉(zhuǎn)讓”是何種含義呢?對(duì)此，有人認(rèn)為，對(duì)于《物權(quán)法》第101條所稱的“轉(zhuǎn)讓”應(yīng)作限縮解釋，僅限于有償轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，這里的“轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓，其主要理由在于:其一，從按份共有的效力來看，共有人對(duì)共有份額享有相當(dāng)于所有權(quán)的權(quán)利，有權(quán)將共有份額分出、拋棄、出賣、贈(zèng)與。如果認(rèn)為《物權(quán)法》第101條中的“轉(zhuǎn)讓”僅限于有償轉(zhuǎn)讓，顯然與按份共有的效力不符，也限制了共有人向他人贈(zèng)與共有份額的權(quán)利。其二，《物權(quán)法》第143條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)人權(quán)利的規(guī)定，屬于法律的特殊規(guī)定;而《物權(quán)法》第6條、第9條及第23條是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，屬于法律的一般規(guī)定。在《物權(quán)法》第101條中“轉(zhuǎn)讓”的含義不明時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照一般規(guī)定理解其含義。其三，《物權(quán)法》第101條的規(guī)定包含了兩項(xiàng)內(nèi)容，前一句是關(guān)于按份共有人權(quán)利的規(guī)定，而后一句是關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。盡管這兩項(xiàng)內(nèi)容密切相關(guān)，且具有遞進(jìn)關(guān)系，但并不是一個(gè)制度。因此，我們不能用后一句中的“購買”界定前一句規(guī)定中“轉(zhuǎn)讓”的含義，否則就會(huì)犯解釋論上的錯(cuò)誤。實(shí)際上，前述將“轉(zhuǎn)讓”解釋為限于有償轉(zhuǎn)讓的觀點(diǎn)就是犯了這種錯(cuò)誤。其四，由于《物權(quán)法》第101條是從《民法通則》第78條第3款承襲而來的，因此，通過《民法通則》第78條第3款可以更好地理解《物權(quán)法》第101條?！睹穹ㄍ▌t》第78條第3款規(guī)定:“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！憋@然，這里的“轉(zhuǎn)讓”不限于有償轉(zhuǎn)讓，也包括無償轉(zhuǎn)讓。但在共有份額“出售”時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。據(jù)此可以認(rèn)定，《物權(quán)法》第101條中的“轉(zhuǎn)讓”包括有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓。

那么，作出上述這種解釋是否會(huì)與按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定產(chǎn)生沖突，得出在共有份額贈(zèng)與的情形下，也會(huì)適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)呢?對(duì)此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按份共有人將其享有的共有份額贈(zèng)與共有人以外的人，其他共有人有權(quán)請(qǐng)求按照贈(zèng)與共有份額的市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)先購買。①在物權(quán)法司法解釋的起草過程中，曾有學(xué)者持這種觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為，共有份額的贈(zèng)與并不能產(chǎn)生按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，其主要理由在于:一方面，從理論上說，按份共有人將其共有份額贈(zèng)與他人的，因?yàn)椴淮嬖诮灰變r(jià)格，故無法形成“同等條件”這一優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。也就是說，無償轉(zhuǎn)讓與優(yōu)先購買權(quán)之間存在著不可調(diào)和的沖突關(guān)系，轉(zhuǎn)讓的無償特點(diǎn)和價(jià)格的缺乏使優(yōu)先購買權(quán)的適用成為不可能。②尹田:《法國(guó)物權(quán)法》，法律出版社1999年版，第296頁。另一方面，從立法例上說，多數(shù)國(guó)家的民法都規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)只適用于有償轉(zhuǎn)讓，且大都僅適用于買賣。例如，《法國(guó)民法典》第815—14條、《魁北克民法典》第1022條所規(guī)定的共有人優(yōu)先購買權(quán)只適用于共有人有償轉(zhuǎn)讓共有份額的情形，而《德國(guó)民法典》第463條、《俄羅斯民法典》第250條、《巴西新民法典》第1322條所規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)僅適用于共有份額出賣的情形。

但是，應(yīng)當(dāng)指出的是，在按份共有人將自己的共有份額贈(zèng)與他人時(shí)，其他共有人若不能行使優(yōu)先購買權(quán)可能會(huì)破壞共有人之間的主體結(jié)合關(guān)系或者人格信賴關(guān)系，容易引起權(quán)利人之間的紛爭(zhēng)。③按 份 共有是一種個(gè)人色彩特強(qiáng)的共有所有形態(tài)，主體之間的結(jié)合十分薄弱，故羅馬法有“共有乃紛爭(zhēng)之母”的法諺，盡量不使其成立，已成立者亦盡量可能使之不受多大之拘束，以期盡早消滅共有狀態(tài)(古振暉:《共有所有之比較研究》，臺(tái)灣財(cái)產(chǎn)法暨經(jīng)濟(jì)法研究協(xié)會(huì)2006年出版，第36—37頁)筆者建議，為避免紛爭(zhēng)的發(fā)生，若其他共有人不愿意讓受贈(zèng)人成為共有人的，應(yīng)在保證共有人贈(zèng)與權(quán)利的前提下，賦予其他共有人以一定的救濟(jì)途徑。對(duì)此，可以有兩種選擇方案。其一，其他共有人有權(quán)要求贈(zèng)與人將其共有份額分出。贈(zèng)與人將共有份額贈(zèng)與他人的，也就意味著其自愿退出共有關(guān)系。因此，其他共有人有權(quán)要求贈(zèng)與人將自己的共有份額分出。其二，其他共有人有權(quán)請(qǐng)求分割共有物，即使共有人之間有不得分割共有物的約定，其也有權(quán)依據(jù)《物權(quán)法》第99條的規(guī)定，以存在“重大理由”請(qǐng)求分割共有物。這是因?yàn)?，其他共有人不愿意讓受?zèng)人成為共有人的，若不分割共有物，受贈(zèng)人即使成為共有人，共有關(guān)系也難以繼續(xù)維持。而當(dāng)出現(xiàn)共有關(guān)系難以繼續(xù)維持的情形時(shí)，就可以認(rèn)定存在分割共有物的“重大理由”。④王利明:《物權(quán)法研究》(修訂版上卷)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第725頁。

二、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)能否適用于共有份額互易

互易是一種有償轉(zhuǎn)讓，其與買賣的差別在于，當(dāng)事人雙方均以從對(duì)方取得標(biāo)的物的所有權(quán)為目的，即一方是以交付和轉(zhuǎn)移自己的財(cái)物的所有權(quán)為取得另一方的財(cái)物的所有權(quán)的代價(jià)。那么，在共有份額互易的情形下，其他按份共有人能否行使優(yōu)先購買權(quán)呢?對(duì)此，理論上存在不同的認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)僅適用于出售共有份額的場(chǎng)合，而不適用于互易。⑤［德］鮑爾、施蒂爾納:《德國(guó)物權(quán)法》(上冊(cè))，張雙根譯，法律出版社2004年版，第465頁。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于互易與買賣在本質(zhì)上的相近性，因此，在共有份額互易的情況下，其他共有人亦可以行使優(yōu)先購買權(quán)，但仍需以同等互易條件為前提(如提供了相同的種類物)。⑥謝 在 全:《民法物權(quán)論》(上冊(cè))，(臺(tái)北)新學(xué)林出版股份有限公司2010年修訂5版，第497頁;鄭冠宇:《民法物權(quán)》，(臺(tái)北)新學(xué)林出版股份有限公司2011年第2版，第271頁;黃文煌:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度之適用》，《法律科學(xué)》2010年第6期。筆者贊同后一種觀點(diǎn)，其主要理由在于:其一，互易與買賣在本質(zhì)上十分相近，故法律上有關(guān)買賣的規(guī)則也適用于互易。對(duì)此，《德國(guó)民法典》第480條規(guī)定:“關(guān)于買賣的規(guī)定，準(zhǔn)用于互易?！薄兑獯罄穹ǖ洹返?555條規(guī)定:“在不抵觸的范圍內(nèi)，有關(guān)買賣的規(guī)則可以適用于互易?！蔽覈?guó)《合同法》第175條也規(guī)定:“當(dāng)事人約定易貨交易，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定?！奔热毁I賣的規(guī)則亦適用于互易，那么，共有份額互易適用優(yōu)先購買權(quán)也無不許之理。其二，共有份額互易適用優(yōu)先購買權(quán)有立法例可資參考。例如，《俄羅斯民法典》第250條第5項(xiàng)規(guī)定:按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)則也適用于依照互易合同轉(zhuǎn)讓份額的情況。其三，若按份共有人優(yōu)先購買權(quán)不適用于互易，那么共有人為規(guī)避優(yōu)先購買權(quán)的適用，就會(huì)采取互易而非出賣的方式處分共有份額，這就會(huì)導(dǎo)致法律規(guī)定按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的落空。⑦張洪禮:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實(shí)現(xiàn)》，《法學(xué)》2009年第5期。

那么，在共有份額互易而適用優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，應(yīng)如何確定同等條件呢?對(duì)此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以相同之互易條件為同等條件。①謝在全:《民法物權(quán)論》(上冊(cè))，(臺(tái)北)新學(xué)林出版股份有限公司2010年修訂5版，第497頁。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以提供了相同的種類物為同等條件。②黃文煌:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度之適用》，《法律科學(xué)》2010年第6期。筆者認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)在實(shí)踐中均很難操作。一方面，互易可以是兩個(gè)共有關(guān)系中的共有份額互易，在這種情況下，相同之互易條件(價(jià)格條件)是可以確定的。但如果是共有份額與他人之物互易，則相同之互易條件(價(jià)格條件)則很難確定。另一方面，以相同的種類物為同等條件，則在互易物為特定物的情況下，很難確定同等條件(價(jià)格條件)。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分價(jià)值互易與單純互易分別確定同等條件(價(jià)格條件)。價(jià)值互易是當(dāng)事人雙方以標(biāo)的物的價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)互換標(biāo)的物，即當(dāng)事人雙方互換的標(biāo)的物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng);若價(jià)值不等，則一方應(yīng)向另一方支付差價(jià)。單純互易是當(dāng)事人雙方并不考慮給付對(duì)方的標(biāo)的物的價(jià)值，即當(dāng)事人雙方僅是以物易物，并不計(jì)算各自互易物的價(jià)值。可見，在價(jià)值互易的情形下，互易的標(biāo)的物有確定的價(jià)值，即有價(jià)格條件。這種價(jià)格條件就可以作為同等條件對(duì)待，這與買賣的同等條件并無差別。因此，在價(jià)值互易的情況下，可以將共有份額的價(jià)格確定為同等條件。在單純互易的情況下，因雙方不考慮互易物的價(jià)值，因而無法形成價(jià)格條件。在這種情況下，可以通過一定的標(biāo)準(zhǔn)確定共有份額的價(jià)值。而只要共有份額的價(jià)值能夠確定，其他共有人就可以將該價(jià)值作為同等條件以行使優(yōu)先購買權(quán)。這種標(biāo)準(zhǔn)可以采用市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定共有份額的價(jià)值。這樣處理，既可以滿足共有人取得互易物的需求，又可以保證外人不介入共有關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)法律設(shè)置按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的。

三、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)能否適用于共有份額償債

從理論上說，以共有份額抵償債務(wù)也是一種有償轉(zhuǎn)讓的形式。在按份共有中，如共有人為債務(wù)人的，有權(quán)以共有份額抵償債務(wù)。這種償債可以是自愿償債(如代物清償)，也可以是被迫償債(如實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)償債、法院強(qiáng)制執(zhí)行償債)。那么，以共有份額償債的，能否適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)呢?對(duì)此，德國(guó)、意大利民法對(duì)被迫償債基本上持否定態(tài)度。例如，《德國(guó)民法典》第471條規(guī)定:“出賣系以強(qiáng)制執(zhí)行方式或從支付不能的財(cái)產(chǎn)中為之的，先買權(quán)即被排除?！边@是因?yàn)?，為各債?quán)人的利益著想，此種出賣不應(yīng)受到妨礙。③［德］迪特爾·梅迪庫斯:《德國(guó)債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第129頁。意大利在司法實(shí)踐中對(duì)此也持否定態(tài)度，意大利最高法院1999年7056號(hào)判決否定了出讓人因破產(chǎn)或執(zhí)行法院判決依法被迫出讓共有財(cái)產(chǎn)份額時(shí)的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。④張洪禮:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實(shí)現(xiàn)》，《法學(xué)》2009年第5期。葡萄牙、我國(guó)澳門特別行政區(qū)的民法對(duì)自愿償債基本上持肯定態(tài)度，承認(rèn)代物清償適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。如《葡萄牙民法典》第1409條第1項(xiàng)規(guī)定:“任何共有人向第三人出賣其份額或以其份額作代物清償時(shí)，其他共同權(quán)利人享有優(yōu)先權(quán)，且優(yōu)先于其他法定優(yōu)先權(quán)人?！蔽覈?guó)《澳門地區(qū)民法典》第1308條規(guī)定:“任何共有人向第三人出賣其份額或以其份額作代物清償時(shí)，其他共同權(quán)利人享有優(yōu)先權(quán)，且優(yōu)先于其他法定優(yōu)先權(quán)人?！痹谖覈?guó)，對(duì)此問題存在不同的認(rèn)識(shí)。有人認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)適用于一切有償轉(zhuǎn)讓共有份額的行為，但應(yīng)以出讓人能夠自由選擇受讓人為前提。共有人被迫以共有份額償債的，無按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用。⑤張洪禮:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實(shí)現(xiàn)》，《法學(xué)》2009年第5期。也有人認(rèn)為，在因執(zhí)行法院判決、破產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)而向第三人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，這符合優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)范意旨。⑥黃文煌:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度之適用》，《法律科學(xué)》2010年第6期。筆者認(rèn)為，以共有份額償債的，無論是自愿償債的代物清償，還是被迫償債的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)償債和法院強(qiáng)制執(zhí)行償債，均有按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用。

首先，就代物清償而言，其是通過以他種給付代替原定給付的一種償債方式。從本質(zhì)上說，代物清償是一種有償合同關(guān)系，是債權(quán)人用自己的原有債權(quán)去交換為代物清償所獲得的標(biāo)的物。因此，在民法上，代物清償可以準(zhǔn)用于買賣的相關(guān)規(guī)則。⑦［德］迪特爾·梅迪庫斯:《德國(guó)債法總論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2004年版，第197頁;孫森焱:《民法債編總論》(下冊(cè) ) ，法律出版社2006年版，第863頁。既然如此，其他共有人完全有權(quán)以債權(quán)人的債權(quán)額為同等條件行使優(yōu)先購買權(quán)，以防止外人介入共有關(guān)系。

其次，就實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)償債而言，其是通過擔(dān)保物的變價(jià)實(shí)現(xiàn)償債的目的。通說認(rèn)為，共有人有權(quán)以共有份額設(shè)定擔(dān)保物權(quán)，這種擔(dān)保物權(quán)體現(xiàn)為抵押權(quán)，而不包括質(zhì)權(quán)。①有 一 種觀點(diǎn)認(rèn)為，共有人也有權(quán)以共有份額設(shè)定質(zhì)權(quán)(江平主編:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2007年版，第131頁)。這是不準(zhǔn)確的，因?yàn)橐怨灿蟹蓊~設(shè)定質(zhì)權(quán)無法進(jìn)行質(zhì)物的交付與占有，也就無法設(shè)定質(zhì)權(quán)。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第54條規(guī)定:“按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效?！痹诠灿腥艘怨灿蟹蓊~設(shè)定抵押后，如果抵押人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，則抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在抵押財(cái)產(chǎn)拍賣的情況下，按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第14條規(guī)定:“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！钡?6條規(guī)定:“拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人?！奔热坏盅贺?cái)產(chǎn)的拍賣不影響優(yōu)先購買權(quán)的適用，那么，抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)、變賣也完全能適用按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。這是因?yàn)椋盅旱墓灿蟹蓊~的折價(jià)、變賣其實(shí)都是買賣行為，自無排除按份共有人優(yōu)先購買權(quán)適用的道理，而且優(yōu)先購買權(quán)的行使也不會(huì)損害抵押權(quán)人的利益。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第22條的規(guī)定可資借鑒。該條規(guī)定:“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ヘ?fù)責(zé)人就這一規(guī)定回答記者提問時(shí)指出:從權(quán)利的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價(jià)值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價(jià)值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，亦不享有對(duì)抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買租賃房屋的權(quán)利，并以同等條件為權(quán)利行使的必備要件。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時(shí)不會(huì)發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價(jià)、變賣抵押房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋，不會(huì)影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)。因此，在出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)或者拍賣房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。②《人民法院報(bào)》2009年9月1日。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定及回答雖然是針對(duì)租賃房屋抵押而言的，但對(duì)共有份額的抵押也完全能夠適用。

再次，就法院強(qiáng)制執(zhí)行償債而言，其是通過法院采取強(qiáng)制手段實(shí)現(xiàn)償債。筆者認(rèn)為，當(dāng)按份共有人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人經(jīng)法院判決勝訴并申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，其他共有人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。這是因?yàn)?，法院在?qiáng)制執(zhí)行時(shí)，需要將共有份額變價(jià)，而這種變價(jià)在本質(zhì)上與買賣并沒有什么區(qū)別。其實(shí)，在我國(guó)，法院強(qiáng)制執(zhí)行中適用優(yōu)先購買權(quán)已有相應(yīng)的立法規(guī)定。例如，《合伙企業(yè)法》第42條第2款規(guī)定:“人民法院強(qiáng)制執(zhí)行合伙人的財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知全體合伙人，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。”參照這一規(guī)定，在法院強(qiáng)制執(zhí)行共有人的共有份額時(shí)，其他共有人也應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

四、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)能否適用于共有物轉(zhuǎn)讓

在按份共有人向第三人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。③在 共 有人之間相互轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，其他共有人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，理論上存在不同的看法。筆者持否定觀點(diǎn)，理由在于:一方面，共有人之間相互轉(zhuǎn)讓共有份額僅限于共有人內(nèi)部，并沒有外人的介入，因而，其他共有人行使優(yōu)先購買權(quán)不符合法律設(shè)置這種權(quán)利的立法目的。另一方面，在共有人之間相互轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，其他共有人無法行使優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槿羝渌灿腥诵惺箖?yōu)先購買權(quán)，則會(huì)陷入相互“優(yōu)先”的怪圈，最終也就沒有“優(yōu)先”了。若多個(gè)按份共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的，由權(quán)利人按照所持份額的比例行使優(yōu)先購買權(quán)。④在 我 國(guó)，這種作法已有立法先例?！豆痉ā返?2條第3款規(guī)定:“經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)?！碑?dāng)然，對(duì)此問題，學(xué)者間還存在其他看法。例如，有人認(rèn)為，應(yīng)由出賣人自行決定出賣共有份額的買受人;有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由最先行使權(quán)利的人優(yōu)先購買;有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由擁有最大份額之人優(yōu)先購買;有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由對(duì)共有物實(shí)施改良最多的人優(yōu)先購買。那么，在共有人向第三人轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，按份共有人能否行使優(yōu)先購買權(quán)?對(duì)此，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者通說持肯定態(tài)度，其理由在于:多數(shù)共有人因出賣而處分共有物全部時(shí)，乃出賣共有物的全部之所有權(quán)，此實(shí)為各共有人應(yīng)有部分之總和。也就是說，出賣共有物全部就等于出賣各共有人之應(yīng)有部分，因此，不同意處分的共有人對(duì)同意處分共有人的應(yīng)有部分的出賣，亦享有優(yōu)先購買權(quán)。⑤謝在全:《民法物權(quán)論》(上冊(cè))，(臺(tái)北)新學(xué)林出版股份有限公司2010年修訂5版，第513頁;鄭冠宇:《民法物權(quán)》，(臺(tái)北)新學(xué)林出版股份有限公司2011年第2版，第296頁。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的司法實(shí)務(wù)和立法規(guī)定也采取了這種觀點(diǎn)。臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1989年第12次民事庭會(huì)議決議指出:共有人依土地法第34條第1項(xiàng)出賣共有土地之全部時(shí)，就各該共有人而言，仍為出賣其應(yīng)有部分，不過對(duì)不同意共有人之應(yīng)有部分，有權(quán)代為處分而已，并非以此剝奪不同意共有人的優(yōu)先購買權(quán)。①謝在全:《民法物權(quán)論》(上冊(cè))，(臺(tái)北)新學(xué)林出版股份有限公司2010年修訂5版，第520頁，注27。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法于2009年修正物權(quán)編時(shí)，于第824條(共有物分割之方法)增加了出賣共有物的優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容:“變賣共有物時(shí)，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優(yōu)先承買之權(quán)，有二人以上愿優(yōu)先承買者，以抽簽定之?！逼湫抻喞碛蔀?共有物變價(jià)分割之裁判系賦予各共有人變賣共有物，以分配價(jià)金之權(quán)，故于變價(jià)分配之執(zhí)行程序，為使共有人仍能繼續(xù)其投資規(guī)劃，維持共有物之經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧共有人對(duì)共有物之特殊感情，遂于共有物變價(jià)分配時(shí)，共有人有優(yōu)先承買權(quán)。但若買受人為共有人時(shí)，因這一規(guī)范目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，且為避免法律關(guān)系的復(fù)雜化，該共有人不享有優(yōu)先承受權(quán)。②高點(diǎn)王牌師資群主編:《新簡(jiǎn)明六法實(shí)用小法典》，(臺(tái)北)高點(diǎn)文化事業(yè)有限公司2009年版，第3—129頁。

在我國(guó)大陸學(xué)者中，對(duì)此問題存在著以下幾種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)在權(quán)利客體上具有特殊性，其所針對(duì)的是按份共有人轉(zhuǎn)讓的共有份額。因此，在共有人轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，不存在按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。③鄭永寬:《論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性》，《法律科學(xué)》2008年第2期。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣共有財(cái)產(chǎn)份額不同于出賣共有財(cái)產(chǎn)，《物權(quán)法》第101條只明確規(guī)定在出賣共有財(cái)產(chǎn)份額時(shí)才產(chǎn)生按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，因此，在轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，按份共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)。但在以下兩種特定情況下，應(yīng)允許按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的存在:一是按份共有財(cái)產(chǎn)只有一個(gè)而且為不可分割的特定物時(shí)，不同意出賣共有財(cái)產(chǎn)的共有人對(duì)同意出賣的共有人的共有份額享有優(yōu)先購買權(quán);二是出賣的共有財(cái)產(chǎn)是決定出賣行為的按份共有人的財(cái)產(chǎn)份額的反映時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。④張洪禮:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之實(shí)現(xiàn)》，《法學(xué)》2009年第5期。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在處分共有物實(shí)行多數(shù)決的情況下，不同意出賣共有物的共有人應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，但同意出賣共有物的共有人則不享有優(yōu)先購買權(quán)。⑤黃文煌:《按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度之適用》，《法律科學(xué)》2010年第6期。

筆者認(rèn)為，解決這個(gè)問題須從解釋論與立法論兩個(gè)方面考慮。從解釋論上說，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)是《物權(quán)法》第101條所規(guī)定的一種權(quán)利，屬于法定權(quán)利的范疇。既然是法定權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定認(rèn)定這種權(quán)利的行使條件，而不能作擴(kuò)張解釋。就是說，只有在按份共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)，才能存在按份共有人優(yōu)先購買權(quán);若按份共有人轉(zhuǎn)讓共有物的，則不發(fā)生按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。可見，就解釋論而言，第一種觀點(diǎn)是可取的，而后兩種觀點(diǎn)顯然不符合法律的規(guī)定。但按解釋論分析所得出的結(jié)論是否妥當(dāng)，則值得討論?！段餀?quán)法》第97條規(guī)定，按份共有人處分共有物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這一規(guī)定確實(shí)有利于提高共有物的利用效率，但也存在不利于不同意處分共有物的按份共有人利益的缺陷。那么，如何維持同意處分共有物的共有人權(quán)利與不同意處分的共有人利益的平衡呢?筆者認(rèn)為，從轉(zhuǎn)讓共有份額與轉(zhuǎn)讓共有物來看，盡管二者的客體并不相同，但有一點(diǎn)是相同的，即轉(zhuǎn)讓人均不想保持共有關(guān)系。同時(shí)，由于按份共有人是按照確定的份額享有權(quán)利的，因此，對(duì)同意轉(zhuǎn)讓共有物的共有人來說，轉(zhuǎn)讓共有份額與轉(zhuǎn)讓共有物并沒有任何利益上的差別。⑥宋宗宇、向藝:《共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競(jìng)合》，《甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2004年第1期。既然如此，在依多數(shù)決原則轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，從利益平衡角度上講，就應(yīng)當(dāng)給不同意轉(zhuǎn)讓的共有人提供一定的救濟(jì)。筆者認(rèn)為，這里救濟(jì)的最好辦法就是賦予不同意轉(zhuǎn)讓共有物的按份共有人以優(yōu)先購買權(quán)。因此，從立法論上說，我國(guó)在制定民法典或修訂物權(quán)法，或者在出臺(tái)司法解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確在依多數(shù)決原則轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，不同意轉(zhuǎn)讓的按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，具體而言:其一，共有人全體同意轉(zhuǎn)讓共有物的，不發(fā)生按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的問題。這是因?yàn)?，既然是全體同意轉(zhuǎn)讓，也就意味著全體共有人都不愿意保留共有物，自無優(yōu)先購買權(quán)可言。其二，依多數(shù)決原則轉(zhuǎn)讓共有物的，不同意轉(zhuǎn)讓的共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。其主要理由在于:依多數(shù)決原則出賣共有物的，實(shí)際上是出賣各個(gè)共有份額的總和。同時(shí)，不同意出賣共有物的共有人愿意保留對(duì)共有物的所有權(quán)，就意味著他們?cè)敢赓徺I同意出賣共有物的按份共有人的份額。此時(shí)，同意出賣共有物的按份共有人應(yīng)負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)，不同意出賣共有物的共有人對(duì)同意出賣的共有人所持份額的出賣就應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。⑦崔建遠(yuǎn):《物權(quán)法》(第二版)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2011年版，第239頁。

D923．2

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1003－4145［2012］05－0005－05

2012－03－05

房紹坤(1962—)，遼寧省康平縣人，法學(xué)博士，煙臺(tái)大學(xué)校長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師。

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