程博瀾

（中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)公共事務(wù)學(xué)院，安徽合肥230052）

論物業(yè)服務(wù)合同

程博瀾

（中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)公共事務(wù)學(xué)院，安徽合肥230052）

規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同雙方的行為，調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同雙方的法律關(guān)系，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，提升物業(yè)服務(wù)合同的地位，使之成為合同法律制度上的有名合同，從而對(duì)其進(jìn)行專門的規(guī)范。

物業(yè)服務(wù)合同；性質(zhì)；責(zé)任

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念及內(nèi)容

在我國(guó)，合同分為有名合同與無名合同兩種?！坝忻贤址Q典型合同，是指法律上以特定名稱命名，并以專門規(guī)范加以調(diào)整的合同?！保?］（P11）所謂無名合同，就是沒有專門名稱予以命名，接受合同法總則內(nèi)容規(guī)制的合同。物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司訂立的，由物業(yè)服務(wù)公司為業(yè)主提供服務(wù)，進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)，并由業(yè)主支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的協(xié)議。［2］物業(yè)服務(wù)合同是一種無名合同。物業(yè)服務(wù)合同是連接業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的紐帶。物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的具體服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同不僅明確了合同雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系，而且通過“服務(wù)”一詞使物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確自身定位，即為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主支付相應(yīng)費(fèi)用。

從本質(zhì)上來講，合同關(guān)系就是一種商品交換關(guān)系。物業(yè)服務(wù)合同就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托，提供物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)的書面協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的核心內(nèi)容，就是合同雙方約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受到合同內(nèi)容的約束，向業(yè)主承擔(dān)人身與財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)的基本義務(wù)。這并不是說，發(fā)生在小區(qū)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的一切人身、財(cái)產(chǎn)損害都必須由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來承擔(dān)。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，積極履行服務(wù)義務(wù)；另一方面，業(yè)主要享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，需依照合同的約定向其支付相應(yīng)的報(bào)酬?？梢哉f，物業(yè)服務(wù)合同是劃分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，直接約束著業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、物業(yè)服務(wù)合同的主體及性質(zhì)

（一）物業(yè)服務(wù)合同的主體

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)服務(wù)合同的主體。業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的主體，其法律依據(jù)主要是《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《物權(quán)法》?！耙婪ǖ怯浫〉没蛘咭罁?jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及通過合法建造房屋等事實(shí)行為而取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)認(rèn)定為業(yè)主?！保?］（P6）在物業(yè)管理范圍內(nèi)，業(yè)主大會(huì)是包含小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主的集體決策機(jī)構(gòu)。依照中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主組成的組織，業(yè)主委員會(huì)是其主要的工作機(jī)構(gòu)。業(yè)主是單獨(dú)的個(gè)體，由于其數(shù)量龐大，無法實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的管理工作，因此，將小區(qū)內(nèi)的主要管理職權(quán)交由業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指按照法定程序依法成立，并具有相應(yīng)的資質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理服務(wù)，并獲取相應(yīng)報(bào)酬。

（二）物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

由于物業(yè)服務(wù)合同并不是《合同法》中明確規(guī)定的一類合同，因此，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的界定直接決定著合同雙方當(dāng)事人的地位與權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)前，將物業(yè)服務(wù)合同視為無名合同，已成共識(shí)。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，歷來眾說紛紜。有“承攬合同說”、“勞務(wù)合同說”、“代理合同說”、“委托合同說”、“復(fù)合合同說”，等等，其中，以“委托合同說”和“代理合同說”為主。有學(xué)者認(rèn)為，“物業(yè)服務(wù)合同從性質(zhì)上講是一種商事委托，屬于委托合同?！保?］有學(xué)者贊同“復(fù)合合同說”。［5］筆者在研究和分析物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是一種新型的合同。

三、化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對(duì)策

（一）明確物業(yè)服務(wù)合同雙方的責(zé)任

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，較之于一般合同法律關(guān)系中的主體，具有顯著差異的地方在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)直接影響著業(yè)主的人身或財(cái)產(chǎn)安全。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)究竟應(yīng)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任，是依照合同約定履行安全保障的義務(wù)，還是物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的一切人身、財(cái)產(chǎn)損害都應(yīng)該由其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)、具有獨(dú)立企業(yè)法人地位、依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征是獨(dú)立的法人地位；屬于服務(wù)性企業(yè)；具有一定的公共管理性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)組織，應(yīng)在合同約定的范圍內(nèi)保障業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)安全，不能對(duì)其苛求過多的安全義務(wù)，畢竟物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是專業(yè)的保衛(wèi)部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)該在合同約定的范圍內(nèi)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)進(jìn)行具體分析。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是有償?shù)姆?wù)，業(yè)主不能以任何形式拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主的利益造成了損害，應(yīng)由其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（二）提升物業(yè)服務(wù)合同的法律地位

實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常在服務(wù)內(nèi)容上產(chǎn)生糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)之后，應(yīng)依照合同的規(guī)定，向小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但是，在實(shí)際生活中，隨著合同履行時(shí)間的增加，由于缺乏有效的監(jiān)督和評(píng)價(jià)機(jī)制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平逐漸降低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，這直接導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾?，F(xiàn)階段，我國(guó)并沒有一個(gè)能夠完全適用于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的專門合同規(guī)范。由于缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的專門規(guī)制，合同雙方責(zé)任的劃分與承擔(dān)沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)。因此，為了有效化解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛，有必要提升物業(yè)服務(wù)合同的法律地位，以物業(yè)服務(wù)合同中約定的具體內(nèi)容作為合同雙方責(zé)任承擔(dān)的依據(jù)。

隨著社會(huì)的進(jìn)步和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)在廣大人民群眾普遍選擇以小區(qū)的形式集中居住，小區(qū)物業(yè)服務(wù)逐漸成為人們生活中的一種必不可少的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)能否順利開展、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量直接影響著廣大人民群眾的生活水平。盡管在我國(guó)當(dāng)前的合同法律制度中，物業(yè)服務(wù)合同依舊是以無名合同的形式存在，但“物業(yè)服務(wù)合同屬于一種新類型的服務(wù)合同，現(xiàn)有相關(guān)合同的特點(diǎn)并不能完全涵蓋物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容”［6］。在當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛不斷增多的情況下，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系進(jìn)行明確規(guī)定，已是大勢(shì)所趨，這將有利于規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的行為。規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同雙方的行為，調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同雙方的法律關(guān)系，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)，提升物業(yè)服務(wù)合同的地位，使之成為合同法律制度上的有名合同，從而對(duì)其進(jìn)行專門的規(guī)范。

［1］黃和新.中國(guó)合同法［M］.南京：南京師范大學(xué)出版社，2008.

［2］李茂.物業(yè)服務(wù)合同法律問題研究［J］.太原師范學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007（6）.

［3］楊立新.最高人民法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋理解與運(yùn)用［M］.北京：法律出版社，2009.

［4］邢國(guó)威.物業(yè)服務(wù)合同探微［J］.中華女子學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（5）.

［5］溫必潛.物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)研究［J］.中國(guó)物業(yè)管理，2004（3）.

［6］陳文.物業(yè)服務(wù)合同若干法律問題研究［J］.現(xiàn)代法學(xué)，2004（2）.

F293.347

A

1673－1395（2012）01－0045－02

2011 -10 -20

程博瀾（1989—），女，安徽淮北人，碩士研究生。

責(zé)任編輯 葉利榮 E－mail：yelirong＠126.com