| 文 · 本刊記者 齊林

“打開電腦，通過衛(wèi)星圖片上看海南，發(fā)現(xiàn)海南島的海岸線正在‘哭泣’——海南全島的海岸線已幾乎處于開發(fā)的狀態(tài)，很難看到一片原始的痕跡。”這是媒體描述的當(dāng)初海南大規(guī)模開發(fā)國際旅游島的熱潮一隅。

當(dāng)初被國家規(guī)劃為國際旅游島后，海南房地產(chǎn)呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，不過2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時表示，海南樓市已經(jīng)釋放出危險信號，但“國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃”出臺后，高房價有望趨于合理。

這里曾是中國最吸金的投資熱土，這里也曾是中國最扎眼的爛尾焦土。當(dāng)下中國房地產(chǎn)波詭云譎的情境，讓人們不由得想起當(dāng)年，并發(fā)出疑問：海南是否將重新步入當(dāng)年？

1993年，年輕的地產(chǎn)大佬們都不同程度地經(jīng)歷了那一場泡沫的洗禮。當(dāng)年的海南，爭取到了大膽的房地產(chǎn)政策，但政策在投機商眼中成為發(fā)財捷徑。房地產(chǎn)呈現(xiàn)了典型的泡沫經(jīng)濟特征，于是有了后來大量的爛尾樓、閑置土地和積壓資金。

2011年11月中旬，地產(chǎn)大腕們云集海南，他們紛紛表示，這個冬季對于房地產(chǎn)業(yè)來說將是個存亡關(guān)鍵點，海南房產(chǎn)不排除大降價的可能。

作為中國房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件已然成為中國局部泡沫經(jīng)濟的典型樣本，并時刻警醒著當(dāng)下的中國。

泡沫會否重演

海疆集團的相關(guān)項目自去年下半年開始，銷售量就持續(xù)走低。法務(wù)梁愛民律師說：“宣布旅游島之后土地的價格、房子的價格基本上翻了一倍，全國的投資客都聚集到海南，滿大街都是拿著錢的購房者，尚未完工的房子就已全部售出?！?/p>

梁律師稱，“那一次大概有一倍的價格漲幅，所以，從這個概念來看，現(xiàn)在海南地產(chǎn)價格基本上沒有降，但是成交量減少了?！?/p>

中大海博房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的銷售副總紀尚晨稱，開發(fā)商暗中降價，是一個大趨勢。緣于資金鏈吃緊，加之本身的價格虛高，所以國家宏觀調(diào)控政策還是起到了一定成效。而海南房價在降完這一輪后，才會有一個合理化價格。

當(dāng)然，紀尚晨亦稱，目前政府希望擠掉地產(chǎn)泡沫的想法應(yīng)予以贊同。在政策調(diào)控之下，海南大多數(shù)地產(chǎn)都在降價，或暗中降價。但商業(yè)地產(chǎn)降幅要小于住宅地產(chǎn)，緣于此前商業(yè)地產(chǎn)需求相對較小，所以漲幅并不像住宅漲幅那么離譜。

針對“中國的房地產(chǎn)泡沫嚴重”一說，梁律師認為，國家仍需持續(xù)的調(diào)控，直到房價回歸相對理性的價格，然后可能會有平穩(wěn)的發(fā)展時間。而房價租售比當(dāng)前并沒有在合理范圍內(nèi)，所以房價從理論上來說仍有很大下行空間。

作為地產(chǎn)銷售代理公司，紀尚晨的公司目前代理樓盤均價為每平米一萬八千元，而紀尚晨用了很肯定的語氣稱：一萬兩千多的房子現(xiàn)在也能買到，甚至更低的房子隨時都可以買到。

從北京市場出奔海南市場的紀尚晨稱，相較而言，北京住宅房產(chǎn)剛性需求大，海南則大部分都是旅游地產(chǎn)。海南被宣布建設(shè)為國際旅游島后，房價飆升至此前的三倍左右。

面對宏觀政策層面限購令與銀行貸款的夾擊，紀尚晨認為“國家對房地產(chǎn)打壓的確是重拳出擊，有點狠”。 以海南區(qū)域銀行貸款來說，海南島95%人口都是島外人士，現(xiàn)在銀行放款要求為：客戶需提供在當(dāng)?shù)劂y行的存款流水以及在當(dāng)?shù)匕l(fā)生的納稅證明，這就直接屏蔽了相當(dāng)一部分島外人士的購房消費。

但紀尚晨亦認為，政府應(yīng)慢慢引導(dǎo)居民消費習(xí)慣，重視商業(yè)市場，并以房地產(chǎn)作為一個市場補充元素，這才是國家經(jīng)濟健康有序的發(fā)展模式。

紀尚晨也觀察到，當(dāng)初海南地產(chǎn)炒家希望以低價入市、高價拋售來賺取巨額利潤，故房價抬高后，炒家也擔(dān)心海南房地產(chǎn)崩盤，于是紛紛撤退。當(dāng)然，在地產(chǎn)價格上升期間，炒家得到的利潤則非常可觀。

當(dāng)年，國際旅游島獲批后的5天內(nèi)，游資、開發(fā)商攜巨款涌向海南，海南省的商品房銷售額猛增至170多億元，房價出現(xiàn)跳躍式上漲。

調(diào)控政策緊隨而至，房價迅速陷入“滯漲”。

前景觀察需理性

但是，很多人對海南的樓市前景表示樂觀，他們堅信，海南樓市不會再次崩盤。相比此前的游資行為，現(xiàn)今進入海南地產(chǎn)大品牌開發(fā)商資金實力和經(jīng)營能力以及經(jīng)營步伐相較而言更讓人放心。此外，島內(nèi)外剛需起了重要的市場支撐作用，況且，涌入島內(nèi)的資金被開發(fā)商、建筑商、投資者分擔(dān)，同時也就分擔(dān)了風(fēng)險。更重要的是，如今海南國際旅游島建設(shè)有清晰的時間表和路線圖，除了房地產(chǎn)業(yè)，各項政策及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都在大力推進，這讓市場充滿了強勁的支撐。

梁愛民所在公司在海南的項目于2010年12月30日開盤，如今已售出10%，開盤半年后漲了一次價，每平米漲了三千塊錢，不久前，該公司將旗下地產(chǎn)房價做了下調(diào)。

在梁愛民看來，政府調(diào)控政策對他們的影響不小，而購房者的觀望態(tài)度使得“銷售量基本上停滯了?！?/p>

梁愛民認為，中國的房地產(chǎn)在2006、2007年以前還相對好一些，2007年以后增速顯得過快。主要原因是投資客炒房導(dǎo)致消費過熱。目前中國地產(chǎn)市場存在大量剛性需求，故梁律師認為，要把考評房價的時間放得足夠長，但一定要回歸理性。

梁愛民稱，現(xiàn)在社會投資熱情已然開始從房地產(chǎn)撤離，一般來講，地產(chǎn)商若能保證購房款首付到賬，在拍賣房產(chǎn)后，收回成本還是可以預(yù)期的。

梁愛民稱，面對當(dāng)?shù)馗邼q的人工成本，建材原來成本亦高企不下。不過在通脹環(huán)境下，如果相關(guān)政策調(diào)整，加之貨幣政策放寬，房價或仍會很快上漲。

中國早有案例：實施調(diào)控房子成交量未減，但房價基本不動，調(diào)控一放開，馬上就報復(fù)性發(fā)展。梁愛民亦不否認將來這種可能性的存在，

此外，紀尚晨預(yù)期，考慮到國際旅游島的開發(fā)前景，國家對海南有政策傾斜，地方也需要一定的配套設(shè)施，經(jīng)濟逐漸發(fā)展后房價肯定要逐步提高。況且有了保障房做支撐，其余房地產(chǎn)就可以作為商品進入市場。

故“房價穩(wěn)中有升，是總的趨勢?！?/p>