□文/倪焱陳豪唐艷昕

杭州房價(jià)能否實(shí)現(xiàn)“軟著陸”

□文/倪焱陳豪唐艷昕

杭州樓市將會(huì)迎來去庫存化的高峰期，2012-2015年的房價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)逐步平滑過渡至17347元/平方米左右這一合理水平

美國市場(chǎng)研究顧問公司Demographia最新發(fā)布的2011年度全球住房負(fù)擔(dān)報(bào)告，比較了澳大利亞、加拿大、美國以及中國香港等主要大都市2011年的房價(jià)水平，指出房價(jià)在家庭收入中位數(shù)的3倍之內(nèi)的屬于“負(fù)擔(dān)得起”，當(dāng)房價(jià)相當(dāng)于家庭年收入中位數(shù)5倍或以上則屬于“難以負(fù)擔(dān)”。在我國，房價(jià)收入比是指平均住宅總價(jià)與家庭年收入之比，比值越大，居民的購房負(fù)擔(dān)越大。假設(shè)90平方米為市區(qū)普通居民家庭購房標(biāo)準(zhǔn)，按一家3口人都有收入計(jì)算：杭州房價(jià)收入比已從2006年的14.73直線上升到2010年的21.25（見表1），遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)，杭州房價(jià)已處于極難負(fù)擔(dān)水平。顯然，促使杭州市區(qū)房價(jià)合理回歸已刻不容緩。而為了使房價(jià)在回歸合理水平的同時(shí)又不影響經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，房價(jià)下降過程必須溫和有序，逐步實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

未來市場(chǎng)需求兩大特征

未來需求結(jié)構(gòu)以自住型的剛需為主?！笆濉逼陂g，只要房價(jià)調(diào)整不到位，中央就絕不會(huì)讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。據(jù)以往的歷史調(diào)查數(shù)據(jù)，投資性需求在杭州市購房人群中的占比往往超過30%，但2011年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自住型置業(yè)需求已占到80%左右，這還不包括改善性需求的比例。隨著住房政策向自住型剛需傾斜，“十二五”期間的需求結(jié)構(gòu)以自住型剛需為主的格局將進(jìn)一步穩(wěn)固。

未來需求增量以新增就業(yè)人口為主?！笆濉逼陂g，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城市化步伐的加快，新增就業(yè)人口將成為杭州市購房需求的重要催化劑。據(jù)2011年杭州市區(qū)新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口20.55萬人為基數(shù)年均推算，到“十二五”末的4年里，杭州市區(qū)新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口將累計(jì)到達(dá)80萬左右。若按照2011年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積33.7平方米估算，到“十二五”末的4年里，新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口對(duì)住房的年均需求面積累計(jì)約在670萬平方米左右。加上城鄉(xiāng)統(tǒng)籌過程中的人口拆遷安置等都將成為穩(wěn)定和增加杭州住房需求的剛需動(dòng)力。

未來市場(chǎng)供給的三大基調(diào)

——房源存量充裕，房產(chǎn)市場(chǎng)以“去庫存化”為主基調(diào)?？傮w來看，“十二五”期間杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給存量將十分寬裕。根據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示：2012年起至未來的2至3年間，杭州主城區(qū)總體預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)量約為1670萬m2。根據(jù)2011年杭州主城區(qū)新上市房源平均面積122m2/套推測(cè)，未來2-3年杭州主城區(qū)總體可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)套數(shù)約為136800多套。若按杭州主城區(qū)2011年度住宅成交量13088套測(cè)算，這些供給存量需10年才能消化完畢；而若以2007-2011年五年平均年度成交28000套計(jì)算，這些供應(yīng)量也需要4-5年的時(shí)間才能消化完畢。由此可知，未來杭州主城區(qū)供應(yīng)量至少需要3年以上的去化時(shí)間。

同時(shí)由表2可知，到目前為止，杭州市主城區(qū)總計(jì)約1670萬m2的住宅供給存量，其中包括341.4萬m2的可售存量房源，562.6萬m2的未售余量房源和766.7萬m2的新增潛在供應(yīng)，若以杭州市“十二五”未來4年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口年均670萬平方米的需求都能轉(zhuǎn)化為住房剛性需求來計(jì)算，也需約3年的時(shí)間才能將這些房源消耗完畢，這些還不包括前些年各房產(chǎn)投機(jī)者手中的二手房源。如此巨大的供應(yīng)量也預(yù)示著“十二五”期間將會(huì)迎來杭州樓市去庫存化的高峰期。

——開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，土地市場(chǎng)以起拍價(jià)成交為主基調(diào)。目前，杭州市土地市場(chǎng)的冷清程度甚至超過商品房市場(chǎng)，住宅用地的成交均價(jià)已跌回底價(jià)。截至2012年4月，杭州住宅用地僅以底價(jià)成交兩宗。在調(diào)控和“去庫存化”的雙重重壓下，房價(jià)下跌已影響到開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格的判斷，而土地價(jià)格除反映當(dāng)前房價(jià)外，還反映開發(fā)商對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期。目前，多數(shù)開發(fā)商對(duì)后市的判斷仍偏悲觀，他們的“棄地”策略預(yù)示著整體房價(jià)仍有下行空間。開發(fā)商拿地繼續(xù)趨于謹(jǐn)慎，在房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加強(qiáng)的政策背景下，以底價(jià)成交的趨勢(shì)在“十二五”期間不會(huì)改變。

表1 “十一五”期間杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)比

表2 主城區(qū)房源供銷情況對(duì)比表

表3 “十二五”期間主城區(qū)房源供應(yīng)形成時(shí)間表

表4 “十二五”期間杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)比

——高地價(jià)房折價(jià)銷售，房企以虧本換取生存為主基調(diào)。在正常的建設(shè)進(jìn)度下，土地出讓后基本在兩至三年內(nèi)形成有效的供給房源，因此“十二五”時(shí)期形成的房源供應(yīng)量主要由2009-2012年出讓的土地決定。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，商品房成本價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用一般占房地產(chǎn)開發(fā)成本的50%，而在正常年份中開發(fā)商的利潤一般占房價(jià)的15%左右，因此最終地價(jià)占房價(jià)比為30%-40%較為合理。由于土地出讓到最終形成房源的有效供應(yīng)存在兩至三年的滯后期，所以以2009-2010年樓面價(jià)的平均值計(jì)算（見表3），得出2012的房價(jià)理論上在20728元/平米左右，而實(shí)際上2012年一季度主城區(qū)商品房銷售均價(jià)已降至16882元，降幅在20%以上，已跌至2009年的水平。

另一方面，2011年的土地成交均價(jià)是近年來的最高值（見表3），而2012年的土地成交均價(jià)跌回2009年以前水平的結(jié)果勢(shì)必牽引房價(jià)向合理房價(jià)回歸。這就意味著2012-2014年必將會(huì)成為房企轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌的關(guān)鍵時(shí)期?！笆濉睍r(shí)期許多房企將面臨虧本賣房的市場(chǎng)困境，在負(fù)債攀升和高庫存的雙重壓力下，如何提升去化率和拓展融資以緩解債務(wù)危機(jī)是多數(shù)房企將面臨的生存挑戰(zhàn)。目前各家房企要先生存而后求發(fā)展，只有“去庫存化、虧本銷售、以價(jià)換量、整合資源”這一條路可走，在重壓下所形成的全新市場(chǎng)格局，才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

“十二五”末期將實(shí)現(xiàn)“軟著陸”

今年3月，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由于資金鏈斷裂已向法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。這一事實(shí)說明杭城房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已瀕臨終結(jié)，而破產(chǎn)房企的出現(xiàn)也暗示著在本輪調(diào)控下房價(jià)降幅已接近極值，2012年度整體房價(jià)應(yīng)在此基礎(chǔ)上穩(wěn)幅微降，不會(huì)出現(xiàn)較大變化。據(jù)2012年一季度杭州土地市場(chǎng)實(shí)際交易情況顯示，截至目前為止主城區(qū)土地成交均價(jià)已跌至12350000元/畝，相當(dāng)于2009年的水平，同樣以地價(jià)平均占房價(jià)的35%推算2015年形成房源后，其房價(jià)水平應(yīng)在17347元/平方米左右。在“十二五”期間房價(jià)調(diào)控決不放松的明確大背景下，一方面，受2012年土地成交均價(jià)跌回2009年水平的牽引，房價(jià)已向合理房價(jià)靠攏；另一方面，又受2011年告地價(jià)房源虧本去庫存化的回歸，亦使房價(jià)向合理房價(jià)逼近，因此，2012-2015年的房價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)逐步平滑過渡至17347元/平方米左右這一合理水平（見表 4）。

根據(jù)杭州市“十二五”規(guī)劃，“十二五”期間市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長目標(biāo)為11%，至2015年杭州人均可支配收入將達(dá)到51713元，居民購房能力穩(wěn)步回升；另一方面，其按17347元/平米進(jìn)行房價(jià)收入比測(cè)算，其對(duì)應(yīng)的房價(jià)收入比將會(huì)隨之降至10.1（見表4），這一數(shù)據(jù)已低于香港和溫哥華的房價(jià)收入比，接近悉尼等發(fā)達(dá)國家的城市房價(jià)水平。因此，杭州市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格“軟著陸”的市場(chǎng)格局將基本形成，房價(jià)“軟著陸”將成為可能。

杭州市信息中心）