□國土資源部信息中心 王正立

讓被征地者得到應(yīng)有的補(bǔ)償
——國外土地征用補(bǔ)償安置經(jīng)驗(yàn)介紹

□國土資源部信息中心 王正立

大部分市場經(jīng)濟(jì)國家采用市場價(jià)格對土地征用進(jìn)行補(bǔ)償，價(jià)格評估遵循一條重要原則——最有效利用原則，也就是土地征用價(jià)格應(yīng)以估價(jià)對象的最有效利用為前提。國外土地征用補(bǔ)償費(fèi)用非常高，一些國家輕易不會(huì)動(dòng)用土地征用權(quán)。因此，人們在新加坡、日本到處可以看到火柴棍式高樓大廈，而不是我國火柴盒式大樓的現(xiàn)象。

國外土地征用補(bǔ)償安置經(jīng)驗(yàn)

大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家土地征用補(bǔ)償通常會(huì)充分考慮土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有市場價(jià)值，而且補(bǔ)償土地得到最有效利用時(shí)可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值

美國:公私兼顧，補(bǔ)償價(jià)由雙方共同評估。美國是典型的土地私有制國家，給予合理補(bǔ)償來征用土地實(shí)際上就是購買土地，屬于市場行為。美國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是以土地被征用時(shí)的市場價(jià)格為基準(zhǔn)，加上土地可預(yù)期的未來價(jià)值，并充分考慮土地所有者的利益而加以補(bǔ)償。同時(shí)，為了避免政府操縱征地過程，征地補(bǔ)償一般通過獨(dú)立的市場中介組織對土地價(jià)值進(jìn)行評估。這個(gè)價(jià)值不僅包括土地的現(xiàn)有價(jià)值，還包括它將來一段時(shí)間可能產(chǎn)生的利潤。

加拿大:依據(jù)最佳用途按市場價(jià)補(bǔ)償。加拿大土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，征地補(bǔ)償建立在被征土地的市場價(jià)格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和最佳用途，按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。加拿大征地補(bǔ)償具體包括:被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償;有害或不良影響補(bǔ)償(如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價(jià)值)，主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失。這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地;干擾損失補(bǔ)償，是被征地所有者或承租人因不動(dòng)產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償;重新安置的困難補(bǔ)償。

英國:安置好拆遷戶被視為政府法定職責(zé)。英國除土地補(bǔ)償價(jià)格以被征用地的當(dāng)前市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算外，補(bǔ)償范圍還包括:租賃權(quán)損失補(bǔ)償——契約未到期被征用而引起的損失;遷移費(fèi)、經(jīng)營損失等額外補(bǔ)償;律師或?qū)＜业拇碣M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償。另外，努力安置好拆遷戶被認(rèn)為是英國政府的法定職責(zé)。而對于開發(fā)商來說，重新安置好拆遷戶可以減少支付給被拆遷戶的賠償金額，因此英國的拆遷戶都能得到較好的安置。

德國:按當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場價(jià)值補(bǔ)償。德國的土地征用補(bǔ)償范圍包括土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場價(jià)值;營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其他土地投資可獲得的同等收益;征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時(shí)的交易價(jià)格為準(zhǔn)。

法國:以征用裁判所一審判決之日的價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算。法國的土地補(bǔ)償價(jià)格是以征用裁判所一審判決之日的價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算的，同時(shí)以征用土地周圍土地價(jià)格或納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為參考。為了控制補(bǔ)償，被征用不動(dòng)產(chǎn)的用途以公布征用規(guī)定1年前的實(shí)際用途為準(zhǔn)。

日本:通常以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。日本的土地征用稱為“土地收用”，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。具體來看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個(gè)部分:征用損失補(bǔ)償，通損補(bǔ)償，少數(shù)殘存者的補(bǔ)償，離職者的補(bǔ)償，事業(yè)損失補(bǔ)償。

新加坡:征地補(bǔ)償由土地稅務(wù)兼行政長官?zèng)Q定。新加坡土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價(jià)師評估，以公告征用之日的市價(jià)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括因土地征用造成土地分割的損害，被征用的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的損害，被迫遷移住所或營業(yè)所所需要的費(fèi)用，測量土地印花稅及其他所需的合理費(fèi)用等。

此外，在波蘭，賠償費(fèi)總額以征用土地和土地上建設(shè)物的市價(jià)為基礎(chǔ)在14天之內(nèi)一次性付清;在必要的情況下，可請專家咨詢確定賠償標(biāo)準(zhǔn)。韓國由中介認(rèn)證機(jī)構(gòu)對土地價(jià)格作出基本評估，雙方以此為基礎(chǔ)討價(jià)還價(jià)，要么提供令住戶滿意的補(bǔ)償金，要么放棄項(xiàng)目。瑞典的土地補(bǔ)償費(fèi)不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r(jià)格上漲部分。土地征用補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算，以10年前該土地的價(jià)格為準(zhǔn)。

對我國土地征用的思考與建議

與國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比，我國征地補(bǔ)償在遵循市場價(jià)格和最有效利用原則方面還有很大差距，為此應(yīng)健全被征地農(nóng)民的利益共享機(jī)制，加大政府土地收益反饋給“三農(nóng)”的比例

我國在土地征用補(bǔ)償方面尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律還不夠，與國外土地征用補(bǔ)償制度相比還有一定差距，尤其土地征用價(jià)格評估應(yīng)以估價(jià)對象的最有效利用為前提開展。補(bǔ)償安置問題在我國土地征用工作中一直沒有得到很好的解決。我國《土地管理法》歷經(jīng)幾次修改，取得了很大的進(jìn)展，2004年《土地管理法》把土地征用改為征收，雖然表面上只改了一個(gè)字，但充分表現(xiàn)了人們思維的重大進(jìn)步，但仍然存在需要修改之處。其中第四十七條關(guān)于耕地征用的規(guī)定人為限定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，沒有真正體現(xiàn)出被征用土地的真正市場價(jià)值和最有效利用原則。

歐美國家土地一般為私有，與我國土地歸國有和農(nóng)村集體有著本質(zhì)的區(qū)別，我們不能完全照搬他們的做法，但國際上一些先進(jìn)理念和做法值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。我們同時(shí)也要健全被征地農(nóng)民的利益共享機(jī)制，加大政府從土地中獲利反饋到“三農(nóng)”的比例。土地征用涉及社會(huì)穩(wěn)定，英國的土地征用補(bǔ)償安置方式值得借鑒;被征用土地按公平市場價(jià)格和最有效利用的原則進(jìn)行補(bǔ)償?shù)睦砟钪档盟妓?而日本、新加坡節(jié)約集約用地的經(jīng)驗(yàn)值得我們參考，以最大限度地避免土地粗放利用與浪費(fèi)。 （原載5月4日《中國國土資源報(bào)》）