□文/徐正庫

歲末年初，房地產(chǎn)市場在持續(xù)強(qiáng)勁的政策調(diào)控下，出現(xiàn)了交易量萎縮、土地流拍增多、房價松動的現(xiàn)象，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期。為了鞏固調(diào)控成果，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。深入研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路及結(jié)構(gòu)性調(diào)整的一系列舉措可以看到：國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控只是調(diào)控社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展矛盾的一個基本措施，結(jié)構(gòu)性調(diào)整才是轉(zhuǎn)型發(fā)展思路的根本舉措。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型承載經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展功能的壓力和機(jī)會已同時降臨，房企主動進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級已是迫在眉睫。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)狀，一是資本趨緊，成本上升，土地市場低迷，地方政府財政收入減少，保障房實施受阻，住房需求矛盾并未緩解。二是調(diào)控初見成效且還將持續(xù)。盡管大中城市的房價數(shù)據(jù)再次讓人們看到了樓市出現(xiàn)拐點的希望，但反觀不斷升溫的三、四線城市的樓市，可以預(yù)測房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)不會變且仍將從嚴(yán)。三是行業(yè)步入調(diào)整與定位時期。隨著國民經(jīng)濟(jì)“三駕馬車”作用的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動，房地產(chǎn)業(yè)功能將轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的承載作用，與其它新興產(chǎn)業(yè)融合共生。此外，財政趨向穩(wěn)定微調(diào)，并不意味著放松銀根，樓市深度調(diào)整大局不會變。

——政策調(diào)控促使房企思考經(jīng)營調(diào)整。中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了2012年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。在此基調(diào)指引下，房地產(chǎn)企業(yè)的脫胎換骨首當(dāng)其沖。中央經(jīng)濟(jì)工作會議為此指明了方向：繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。財政和信貸政策將注重加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，充分體現(xiàn)分類指導(dǎo)、有扶有控。其中，加強(qiáng)保障性住房、社會事業(yè)等領(lǐng)域的投入是題中應(yīng)有之義。房地產(chǎn)企業(yè)須深入理解宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，把握機(jī)遇，從以住宅為主的資源消耗型地產(chǎn)開發(fā)，主動轉(zhuǎn)向為社會、商業(yè)、民生、文化服務(wù)類擴(kuò)大消費和內(nèi)需拉動型地產(chǎn)開發(fā)，不失為上策；積極參與保障性住房的建設(shè)；從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)；從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售與持有型并舉；提升企業(yè)整合能力，提高企業(yè)集中度；企業(yè)發(fā)展從單純的規(guī)模擴(kuò)張型發(fā)展向整合集成式發(fā)展轉(zhuǎn)變。

——房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確立新走向。目前房地產(chǎn)交易量大幅下降、房地產(chǎn)價格出現(xiàn)松動的現(xiàn)狀，推動著房地產(chǎn)企業(yè)開始思考轉(zhuǎn)型問題。著力擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費需求，拓寬和開發(fā)消費領(lǐng)域，促進(jìn)居民文化、旅游、健身、養(yǎng)老、家政等服務(wù)消費，成為新的市場指引。在商品住宅受到較大擠壓時，轉(zhuǎn)向擔(dān)負(fù)承載功能的服務(wù)型新業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型拉開了序幕，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)逐漸顯露出巨大的市場潛力。旅游業(yè)作為長期內(nèi)需，成為地產(chǎn)業(yè)不錯的投資方向；在我國即將全面進(jìn)入老齡化社會之時，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)異軍突起，成為房地產(chǎn)市場新需求；在城市化發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)行業(yè)必然超越商品住宅的開發(fā)層面，融入城市開發(fā)、運(yùn)營，以商業(yè)服務(wù)的形式進(jìn)入城市化開發(fā)的第二階段。自覺接軌國家產(chǎn)業(yè)布局導(dǎo)向，發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為依托的地產(chǎn)事業(yè)，主動置身于良好的政策體制環(huán)境，是對房地產(chǎn)商智慧的實戰(zhàn)檢驗。

——科學(xué)創(chuàng)新和引導(dǎo)房地產(chǎn)投資模式。應(yīng)積極創(chuàng)新投資模式，正確引導(dǎo)投資方向，在資源整合與協(xié)調(diào)分配上，發(fā)揮符合國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整方向的積極作用。在負(fù)利率時代，房地產(chǎn)投資仍然是一個能跑贏C P I的投資工具。通過房地產(chǎn)基金、信托等投資渠道，可以讓民間資金參與到房地產(chǎn)投資中來，給一些資質(zhì)不錯的開發(fā)商提供資金，幫助其發(fā)展更好的項目，解決市場不同層次的剛性需求。目前在銀行“惜貸”、信托受限的時候，通過房地產(chǎn)基金，既能改變民間資金原來“炒房”的房地產(chǎn)投資方式，抑制需求的盲目擴(kuò)大，又能為上游增加了資金供應(yīng)，有益于未來市場的健康理性發(fā)展。