文/肖錫華 梁 俊

軍用土地使用權(quán)競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議（以下簡稱“競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議”）是轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間設(shè)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議，對雙方具有法律約束力。因此，協(xié)議制訂時，要全面考慮各種情況、逐字逐句進行核對，確保競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議條款的規(guī)范性、準確性和嚴密性。

1. 競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂的依據(jù)及內(nèi)容

競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬民事合同范疇，應(yīng)按照民事合同相關(guān)規(guī)定來確定其制訂依據(jù)和內(nèi)容。

1.1 競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂的依據(jù)

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》明確規(guī)定了競價轉(zhuǎn)讓確定軍用土地使用權(quán)受讓人后，必須與其簽訂書面的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這些條例和規(guī)定就是我們制定轉(zhuǎn)讓協(xié)議的法律依據(jù)。

1.2 競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂的內(nèi)容

通過對《合同法》、《出讓合同》內(nèi)容的分析，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條款應(yīng)至少包括雙方當事人、標的基本情況、轉(zhuǎn)讓土地的交付與轉(zhuǎn)讓價款的繳納、違約責任、爭議解決方法、附則等內(nèi)容。另外，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議還可以根據(jù)競價轉(zhuǎn)讓項目實際情況約定一些特殊條款。

2.轉(zhuǎn)讓土地交付與轉(zhuǎn)讓價款繳納的約定

競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于一種買賣合同，在協(xié)議內(nèi)容中必須對軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程進行詳細說明，約定轉(zhuǎn)讓人怎樣交付轉(zhuǎn)讓土地、受讓人怎樣繳納轉(zhuǎn)讓價款。

2.1 轉(zhuǎn)讓土地交付的約定

軍用土地是一種不動產(chǎn)，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移是以變更其權(quán)屬關(guān)系為標志。軍用土地使用權(quán)經(jīng)批準向軍外轉(zhuǎn)移的，軍用土地管理使用單位必須到軍用土地所在地縣級以上人民政府辦理變更登記手續(xù)[1]。也就是說，辦理變更登記手續(xù)標志著軍用土地使用權(quán)正式交付給受讓人。因此，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)對辦理變更手續(xù)過程中雙方當事人義務(wù)做出約定。

（1）轉(zhuǎn)讓土地交付過程分析 根據(jù)軍隊有關(guān)規(guī)定，軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓項目經(jīng)總后勤部批準后，轉(zhuǎn)讓單位需持解放軍土地管理局制發(fā)的《軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓項目確認書》（以下簡稱《確認書》）及相關(guān)附件，按照國家和軍隊相關(guān)規(guī)定，到縣級以上國土資源管理部門辦理土地變更登記等有關(guān)手續(xù)[2]。因此，轉(zhuǎn)讓土地交付應(yīng)首先申領(lǐng)《確認書》，再補辦國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，最后辦理軍用土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

（2）申領(lǐng)《確認書》的約定 軍隊相關(guān)法規(guī)已經(jīng)明確，申領(lǐng)《確認書》應(yīng)由轉(zhuǎn)讓單位辦理，并且辦理過程中需要繳納一定的費用，這個費用也由轉(zhuǎn)讓單位承擔。

（3）補辦國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的約定 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)約定由受讓人補辦國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。根據(jù)《關(guān)于軍隊有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問題的通知》規(guī)定，用地單位持解放軍土地管理局制發(fā)的《確認書》，在補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)時免交土地出讓金。

（4）辦理土地變更登記手續(xù)方式的約定 辦理土地變更登記手續(xù)的方式可有兩種選擇：一是當轉(zhuǎn)讓價款數(shù)額不大時，采取一次性辦理；二是當轉(zhuǎn)讓價款數(shù)額較大而采取分批次方式繳納時，采取分批次辦理。但為了避免開發(fā)商違約帶來的風險，確保轉(zhuǎn)讓方牢牢掌握主動權(quán)，保護軍隊利益，要確立“先繳錢，后給地”的原則。

2.2 轉(zhuǎn)讓價款繳納的約定

受讓人的義務(wù)是按在規(guī)定時間繳納轉(zhuǎn)讓土地價款，同時還應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓保證金，為履約過程做出擔保。因此，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)對這兩方面內(nèi)容進行約定。

（1）繳納轉(zhuǎn)讓保證金的約定 軍隊現(xiàn)行法規(guī)中要求轉(zhuǎn)讓保證金數(shù)額不得低于土地轉(zhuǎn)讓價款的20%，在競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議獲得批準后抵作土地轉(zhuǎn)讓價款[3]。競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)根據(jù)該比例約定受讓人給付轉(zhuǎn)讓保證金數(shù)額。

（2）繳納轉(zhuǎn)讓價款的約定 土地出讓價款的支付方式通常分為兩種，分別是一次性支付和分期支付。轉(zhuǎn)讓方在約定土地轉(zhuǎn)讓價款支付方式時通常要考慮三個方面的影響：第一，滿足資金需求；第二，防止違約；第三，開發(fā)商資金狀況。由于轉(zhuǎn)讓價款數(shù)額大小不一，當數(shù)額過大時，考慮到開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)情況，可采取分期支付的方式；當數(shù)額較小時，就可采取一次性支付的方式。

3.違約責任的約定

違約責任的設(shè)立，對于促進全面履行合同、彌補違約損失具有重要意義。競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，違約責任應(yīng)對雙方當事人分別予以說明，但必須體現(xiàn)平等原則。

3.1 違約責任的情況分類

競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行過程中，涉及主體是雙方當事人，因而違約責任可能出現(xiàn)在雙方當事人的任何一方，還有可能是不可抗力的違約責任。

（1）轉(zhuǎn)讓人違約責任 轉(zhuǎn)讓人違約責任主要體現(xiàn)在兩個方面：一是沒有按照規(guī)定繳納相關(guān)費用，并辦理軍隊內(nèi)部審批手續(xù)領(lǐng)取《確認書》，造成無法向地方國有土地管理部門辦理變更登記手續(xù)；二是由于自身原因，如沒有按時搬遷，延遲了辦理變更登記手續(xù)時間，造成受讓人無法進行房地產(chǎn)開發(fā)活動。總結(jié)起來，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，轉(zhuǎn)讓單位只要逾期不能提供土地，則視為違約。

（2）受讓人違約責任 受讓人違約責任主要體現(xiàn)在兩個方面：一是主動放棄協(xié)議；二是在履約過程中，因資金周轉(zhuǎn)存在問題而未按時繳納約定的數(shù)額。因此，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，受讓人只要出現(xiàn)未按約定時間繳納土地轉(zhuǎn)讓價款的情況，則視為違約。

（3）不可抗力違約責任 不可抗力具有主觀不能預見性、不可避免性，并且在履約期間發(fā)生且對協(xié)議的正常履行帶來了障礙。因此，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，還應(yīng)對因不可抗力所造成的違約責任進行明確。

3.2 違約責任處理方式的選擇

在約定雙方當事人違約責任處理方式時，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)平等設(shè)置條件。根據(jù)違約責任情況分類，競價轉(zhuǎn)讓文件可從以下兩種情況進行約定。

（1）當事人未履行或未完全履行競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議造成違約責任 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》規(guī)定，土地出讓合同、征地協(xié)議等應(yīng)約定對土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰ 的違約金[4]。因此，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，違約金每日繳納比例應(yīng)為拖欠金額的1‰。

按照競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議主體平等的原則，對于土地管理使用單位不按期辦理土地變更登記的，應(yīng)約定其違約責任為：自延遲之日起，每日繳納土地轉(zhuǎn)讓價款1‰的違約金，逾期仍未提供轉(zhuǎn)讓土地的，受讓人有權(quán)解除協(xié)議，并要求土地管理使用單位返還雙倍轉(zhuǎn)讓保證金。

（2）不可抗力造成違約責任 競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，應(yīng)對當事人在不可抗力情況出現(xiàn)后未采取補救措施的行為約定違約處置方式。

4. 標的情況、爭議解決方法及附則的約定

標的情況、爭議解決方法及附則是競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有機組成部分。這些內(nèi)容在制訂時同樣受到相關(guān)法律法規(guī)的約束。

4.1 標的情況的約定

競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議標的軍用土地使用權(quán)，是一種無形資產(chǎn)。軍用土地使用權(quán)的基本情況主要包括自然屬性、控制性規(guī)劃指標以及使用年限起算點。

（1）標的自然屬性 在競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，應(yīng)說明標的位置、面積等基本狀況，并附宗地平面界址圖。

（2）標的控制性規(guī)劃指標 根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，要作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該合同無效。因此，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)列出軍用土地控制性指標。軍用土地控制性指標由城市規(guī)劃部門制訂，雙方當事人無權(quán)進行修改。

（3）標的使用年限起算點 因競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂到真正轉(zhuǎn)移軍用土地使用權(quán)存在一定的時間間隔，因而轉(zhuǎn)讓土地使用年限不能從簽訂競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議起算，應(yīng)從簽訂《出讓合同》時開始起算。

4.2 爭議解決方法的約定

爭議解決方法有三種：當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議；當事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁；當事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。競價小組制訂競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，應(yīng)根據(jù)土地使用單位所在地實際情況，本著方便解決爭議的原則，在協(xié)議中備選幾種爭議解決方式，供雙方簽訂協(xié)議時選擇。通常，應(yīng)選擇雙方和解的方法，若和解不成，則向人民法院起訴。

4.3 附則的約定

附則是對競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議主條款中未盡事宜的補充說明。結(jié)合競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行時的實際情況，附則中應(yīng)主要說明競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效的時間以及轉(zhuǎn)讓土地規(guī)劃指標變更情況的約定。

（1）競價協(xié)議生效時間的約定 競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議正式履行是從總后勤部批復下達后開始。因而雙方當事人簽訂競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議并不代表協(xié)議正式生效，此時協(xié)議還不具備法律約束效力。競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議中必須對此予以說明，避免產(chǎn)生錯誤的解釋。

（2）轉(zhuǎn)讓土地規(guī)劃指標變更情況處置的約定 競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議制訂時，還應(yīng)特別注意辦理完軍用土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后，開發(fā)商與地方城市規(guī)劃部門私自變更控制性規(guī)劃指標的情況。從對部分駐大中城市部隊房地產(chǎn)普查清理情況看，開發(fā)企業(yè)受讓軍用土地后擅自改變規(guī)劃控制指標的現(xiàn)象時有發(fā)生，無形中損害了軍隊的利益[5]。為了有效防止這一現(xiàn)象出現(xiàn)，競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議內(nèi)容要對競價轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行完以后軍用土地控制性指標變化時土地管理使用單位的處置方法進行設(shè)定。通常的處置方法有兩種：一種是收回已轉(zhuǎn)讓土地再實施競價轉(zhuǎn)讓；另外一種是讓受讓人補齊控制性規(guī)劃指標增加后的收益。

[1]中央軍事委員會.中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例[Z].2000.6.26.

[2]總后勤部. 關(guān)于軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓項目實現(xiàn)確認書有關(guān)問題的通知[Z].2007.3.15.

[3]總后勤部.軍用土地使用權(quán)競價轉(zhuǎn)讓辦法[Z].2005.12.15.

[4]國務(wù)院辦公室. 關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知[Z].2006.12.17.

[5]李新東.如何應(yīng)對軍用土地轉(zhuǎn)讓后容積率增加的問題[J].軍隊基建營房，2007（9）：33.