■秦曙強(qiáng)

一、問題的提出

筆者所在評估機(jī)構(gòu)曾出現(xiàn)過這樣一起評估糾紛，評估機(jī)構(gòu)接受當(dāng)?shù)胤ㄔ何袑σ蛔谕恋剡M(jìn)行評估，評估目的是因?yàn)橐黄鹈袷掳讣瑸榉ㄔ号馁u該宗土地提供價值依據(jù)。評估機(jī)構(gòu)接受委托后，法院提供了包括土地使用證在內(nèi)的該宗土地的相關(guān)資料，評估機(jī)構(gòu)也進(jìn)行了現(xiàn)場勘查。由于該宗土地系法院強(qiáng)制執(zhí)行，受客觀條件限制評估機(jī)構(gòu)未能與土地使用權(quán)人進(jìn)行接觸。評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估程序估算了該宗土地的價值，出具了評估報告。法院委托拍賣機(jī)構(gòu)對該宗土地進(jìn)行了拍賣。拍賣過后，該宗土地的原占有人以未經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人同意對其資產(chǎn)進(jìn)行評估為由將評估機(jī)構(gòu)上告到主管部門。

由此產(chǎn)生一個問題，在評估機(jī)構(gòu)從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，如果出現(xiàn)評估對象權(quán)屬方和評估業(yè)務(wù)委托方不一致的情況，評估機(jī)構(gòu)如何開展評估業(yè)務(wù)。

二、評估業(yè)務(wù)有關(guān)當(dāng)事方

評估機(jī)構(gòu)從事評估業(yè)務(wù)所涉及的有關(guān)當(dāng)事方基本為評估方、委托方、資產(chǎn)占有方和評估報告使用方。

評估方為評估機(jī)構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師及其工作人員；委托方是委托評估方進(jìn)行資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)或個人；評估方與委托方是評估業(yè)務(wù)中關(guān)鍵的當(dāng)事雙方，在委托方與評估方簽訂了評估業(yè)務(wù)約定書后，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)方可按程序執(zhí)行，評估業(yè)務(wù)約定書是評估業(yè)務(wù)得以執(zhí)行的重要行為依據(jù)。

評估對象的資產(chǎn)占有方一般情況下是評估對象的權(quán)屬方，這里的權(quán)屬方，可能是機(jī)構(gòu)，也可能是個人。評估對象的資產(chǎn)占有方與評估對象的權(quán)屬方基本上是重合的，但也有特殊情況，使得評估對象的資產(chǎn)占有方與評估對象的權(quán)屬方發(fā)生分離。如法院根據(jù)法律規(guī)定對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行查封，依據(jù)法定程序?qū)υ擁?xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行處置。此時該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)際占用方和其權(quán)屬方發(fā)生分離。

評估報告使用方的外延非常寬泛，有確指的使用方，也有潛在的使用方。

三、評估委托風(fēng)險分析

對于評估業(yè)務(wù)各方關(guān)系相對簡單的業(yè)務(wù)而言，評估的委托方與評估對象的權(quán)屬方及評估資產(chǎn)的占用方往往是重合的。在這種情況下注冊資產(chǎn)評估師所面對的評估業(yè)務(wù)當(dāng)事方相對簡化，評估業(yè)務(wù)所涉及的委托風(fēng)險較小，但注冊資產(chǎn)評估師仍需對評估資產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行關(guān)注，評估基本準(zhǔn)則第二十四條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產(chǎn)評估師不得對評估對象的法律權(quán)屬提供保證。

評估準(zhǔn)則要求注冊資產(chǎn)評估師在接受委托時，對評估資產(chǎn)的權(quán)屬性把握兩點(diǎn)，關(guān)注與不保證。

在當(dāng)前注冊資產(chǎn)評估師中有這樣一種觀點(diǎn)，認(rèn)為根據(jù)評估基本準(zhǔn)則，注冊資產(chǎn)評估師不須對評估對象的權(quán)屬提供保證，僅對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)責(zé)任，即資產(chǎn)評估師只需對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值承擔(dān)責(zé)任。在這種觀點(diǎn)下，注冊資產(chǎn)評估師往往淡化對評估對象權(quán)屬的關(guān)注。如果注冊資產(chǎn)評估師淡化對評估對象權(quán)屬的關(guān)注，會存在評估風(fēng)險，評估風(fēng)險來自兩方面，一方面是評估程序的法律風(fēng)險，一方面是評估結(jié)論的質(zhì)量風(fēng)險。

四、評估委托合規(guī)性

從評估程序而言，涉及到當(dāng)前資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托的合規(guī)性探討。在《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-業(yè)務(wù)約定書》中對簽約雙方的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行了細(xì)致全面的表述。在該準(zhǔn)則中對評估方的資格有明確規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有與所承接評估業(yè)務(wù)相適應(yīng)的評估資格，但未對評估業(yè)務(wù)的另一方即委托方的資格做出明確規(guī)定。

由于評估委托方的不確定性與廣泛性，使得在評估準(zhǔn)則中無法對評估委托方的資格進(jìn)行相關(guān)約定。但由于評估業(yè)務(wù)的特殊性，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)正確把握評估業(yè)務(wù)委托方與評估對象權(quán)屬方的關(guān)系，避免不必要的法律糾紛。

注冊資產(chǎn)評估師如何把握評估業(yè)務(wù)委托方與評估對象權(quán)屬方的關(guān)系，是應(yīng)當(dāng)引起注冊資產(chǎn)評估師高度重視的一個問題。在當(dāng)前相關(guān)評估規(guī)定中，沒有對評估業(yè)務(wù)委托方與評估對象權(quán)屬方關(guān)系的明確表述，這就引申出本文案例所帶給注冊資產(chǎn)評估師的思考，即在評估對象權(quán)屬方不知情的情況下，注冊資產(chǎn)評估師是否可以接受委托進(jìn)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

很顯然在評估對象權(quán)屬方和評估業(yè)務(wù)委托方分離的情形下，注冊資產(chǎn)評估師如果知曉評估對象權(quán)屬方對評估業(yè)務(wù)并不知情，評估師接受該項(xiàng)評估業(yè)務(wù)是存在風(fēng)險的。這正是本文所要探討的核心內(nèi)容，即在上述情形下，評估業(yè)務(wù)的風(fēng)險主要表現(xiàn)在哪些方面，注冊資產(chǎn)評估師如何評判風(fēng)險并做出正確的選擇。

該項(xiàng)評估業(yè)務(wù)的評估風(fēng)險首先來自于該項(xiàng)評估業(yè)務(wù)委托的合規(guī)性，雖沒有明確的法律規(guī)定，但原則上評估師對評估對象進(jìn)行評估是應(yīng)得到評估對象權(quán)屬方認(rèn)可的。如果評估業(yè)務(wù)未得到評估對象權(quán)屬方的認(rèn)可，在評估程序上注冊資產(chǎn)評估師將無法取得資產(chǎn)占有方的承諾函，在這種情況下，注冊資產(chǎn)評估師接受委托進(jìn)行評估業(yè)務(wù)就存在很大的法律隱患，會給注冊資產(chǎn)評估師帶來風(fēng)險。

回到本文探討的評估案例，在是否接受委托出具評估報告時，評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部進(jìn)行了充分的探討。最終的意見是接受委托，出具評估報告，其理由如下：

該項(xiàng)業(yè)務(wù)是由法院進(jìn)行委托，法院提供了判決書、查封證明，該項(xiàng)資產(chǎn)的權(quán)屬方雖然在名義上是產(chǎn)權(quán)人，但資產(chǎn)的實(shí)際占有方實(shí)際是法院，法院在依法履行公務(wù)。

在這里出現(xiàn)評估對象權(quán)屬方與評估對象資產(chǎn)實(shí)際占有方的分離。評估機(jī)構(gòu)最終接受委托出具了評估報告，注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估報告重大事項(xiàng)說明中對該事項(xiàng)進(jìn)行了充分的披露。主管部門對該項(xiàng)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行了充分的了解后，做出了正確的處理意見。

五、小結(jié)

通過該案例得出以下總結(jié)：

1．注冊資產(chǎn)評估師在從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，對委托方的資格應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的審查，以確定其是否具有委托資格，即對評估業(yè)務(wù)的行為依據(jù)進(jìn)行必要的審查。對不能明確提供行為依據(jù)的委托方應(yīng)審慎對待，對委托方不要求注冊資產(chǎn)評估師在評估報告中注明評估目的的評估業(yè)務(wù)應(yīng)謹(jǐn)慎承接。

2．在評估行為依據(jù)充分、評估目的明確的情況下，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)對評估對象的權(quán)屬進(jìn)行充分的關(guān)注，對不能提供權(quán)屬證明的評估業(yè)務(wù)應(yīng)謹(jǐn)慎處理，避免給有不良動機(jī)的人以可乘之機(jī)。

3．注冊資產(chǎn)評估師在對評估對象權(quán)屬進(jìn)行充分關(guān)注后，如果資產(chǎn)評估委托方與評估對象權(quán)屬方發(fā)生分離，注冊資產(chǎn)評估師在承接業(yè)務(wù)時應(yīng)取得資產(chǎn)評估委托方和評估對象權(quán)屬方的有關(guān)承諾。

以上是注冊資產(chǎn)評估師在承接評估業(yè)務(wù)時應(yīng)把握的一般性原則。但是當(dāng)遇到資產(chǎn)評估委托方和評估對象權(quán)屬方發(fā)生分離，注冊資產(chǎn)評估師又無法與評估對象權(quán)屬方溝通的情況下，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）對于不能得到評估對象權(quán)屬方相關(guān)承諾的評估業(yè)務(wù)，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量回避。

（2）如果是公檢法等部門根據(jù)法定程序處置有關(guān)資產(chǎn)時委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量與評估對象權(quán)屬方取得溝通，如因客觀條件限制，不能履行有關(guān)評估程序，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)要求公檢法等部門提供對該項(xiàng)資產(chǎn)處置的有效依據(jù)。如果公檢法等部門可以提供對評估對象占有及處置的有效依據(jù)，評估機(jī)構(gòu)可謹(jǐn)慎接受委托。

（3）評估機(jī)構(gòu)接受上述評估業(yè)務(wù)，出具資產(chǎn)評估報告時，應(yīng)在評估報告重大事項(xiàng)說明中對該事項(xiàng)作出清楚、充分的披露。