每一年，英國和美國的住房交易量都會在第二和第三季度的旺季顯著增加，然后在第四和第一季度的淡季下降。我們可以建立一個(gè)模型，分析買家、住房質(zhì)量與稠密市場效應(yīng)之間的關(guān)系。研究表明，在美國和英國，房產(chǎn)交易的季節(jié)性變動會被放大。

很多經(jīng)驗(yàn)的研究都表明，在美國和英國的地區(qū)市場，每年都會有房價(jià)的激增，在這段時(shí)期，房價(jià)上漲且房屋交易量猛增。但是隨后，價(jià)格和交易量又會陷入低潮期。我們的研究結(jié)論被很多房屋中介機(jī)構(gòu)和媒體的描述所認(rèn)同。

拿英國來說，房屋的掛牌價(jià)在旺季和淡季相差8%，和實(shí)際成交價(jià)則相差6%，房屋交易量更是在旺季和淡季達(dá)到驚人的108%。在美國，房屋市場的淡季和旺季住房價(jià)格相差3%，而交易量相差148%，而且這種差距還因?yàn)椴煌貐^(qū)有所擴(kuò)大。

房屋市場的變動模式會循環(huán)重復(fù)，也許對于今年來說，上半年是旺季，但是到了明年，上半年就變成了淡季。因此我們需要問兩個(gè)問題：首先，為什么一些房產(chǎn)商愿意在樓市淡季賣出住房？即為什么沒有一個(gè)截止日期讓房產(chǎn)商們在淡季完全停止賣方行為？其次，為什么住房市場的買賣模式是有系統(tǒng)性的，為什么我們可以預(yù)測房屋交易的淡季和旺季是交替出現(xiàn)的？

第一個(gè)問題與交易匹配矛盾有關(guān)。在淡季，任何房產(chǎn)商都可以決定自己是立刻賣出房產(chǎn)或是繼續(xù)等待銷售旺季的到來。如果這時(shí)這名房產(chǎn)商有了一名客戶可以達(dá)成交易，那么他必須決定自己是繼續(xù)尋找更好的成交價(jià)格，還是用相對較低的價(jià)格馬上達(dá)成交易。如果他堅(jiān)持要等到銷售旺季，假設(shè)他找到更好的客戶，一般來說，其房產(chǎn)能夠賣出更好的價(jià)格。但是，他在銷售旺季找不到客戶的可能性也是存在的，這種交易的不確定性，使真實(shí)的房產(chǎn)市場不能用一個(gè)理想化的標(biāo)準(zhǔn)房屋模型來表達(dá)，這也是銷售淡季和旺季都有房屋交易量的原因。

對于第二個(gè)問題：為什么房屋銷售的旺季和淡季是有系統(tǒng)的、交替出現(xiàn)的原因，我想和人們在不同季節(jié)的遷居意愿有關(guān)。春夏兩季房價(jià)偏高的原因之一可能是由于學(xué)校的日程：家長們可能傾向于在夏天進(jìn)行搬遷，這樣他們就能在孩子秋季入學(xué)之前安定下來。然而天氣或?qū)W校并不是搬遷行為的全部原因，我認(rèn)為更大的原因可能是稠密市場效應(yīng)對于住房買賣行為的影響。

稍高的房屋定金會促使稠密市場效應(yīng)發(fā)生在特定的時(shí)間段，并且吸引其他已經(jīng)確定的買家和賣家在這個(gè)特定的季節(jié)進(jìn)行房屋買賣交易。在旺季，眾多同類企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)和機(jī)構(gòu)在地理空間上的聚集塑造了一個(gè)有效率的市場環(huán)境。地域的臨近、交易的重復(fù)性和競爭性以及信息的快速流動等因素的影響，使得稠密市場(Thick Market)大大遏制了機(jī)會主義和欺詐行為的發(fā)生。由此引發(fā)大量的季節(jié)性交易行為，比如價(jià)格的季節(jié)性，相應(yīng)地，賣方擁有更多空間討價(jià)還價(jià)。在旺季能夠達(dá)成更多雙方都滿意的交易，意味著買方和賣方能夠共享更高的利潤。由于在一定程度上賣方擁有更多討價(jià)還價(jià)的權(quán)利，因此促成了旺季的高房價(jià)。