當眾多開發(fā)商雄心勃勃地向商業(yè)地產(chǎn)王國推進時，卻也有落寞者黯然退出。

10月，位于北京昌平的商業(yè)航母——金隅·萬科廣場宣布其已進入國際、國內(nèi)一線品牌的招商環(huán)節(jié)，并將于2011年初隆重開工建設(shè)，明年年底正式開業(yè)。

然而，同樣是在10月，太平洋百貨正式撤出華熙樂茂，本就招商乏力的“京城第二大Mall”更是雪上加霜，頓成“空殼”。

樓市調(diào)控日趨嚴厲，住宅地產(chǎn)頹勢難改，商業(yè)地產(chǎn)可謂是風(fēng)起云涌。但隨著全球最大私募股權(quán)公司黑石集團拋售上海所持商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)有預(yù)警聲音稱，警惕商業(yè)地產(chǎn)過熱風(fēng)險。

如今的撤退者當年也是雄心萬丈，回望過往，頓生恍如隔世之感。而如果暫且忽略那些表達愿景和決心的聲音，回到過去的某個節(jié)點，看似不合時宜，卻是否能得出另一番體會？

三易其主的華熙樂茂

時間回溯至2008年3月。在一個周末召開的京西商業(yè)峰會上傳出消息，北京第二大綜合購物中心華熙長安Mall將在當年年底亮相北京五棵松地區(qū)。

彼時，執(zhí)掌華熙長安Mall的是有“百貨女人”之稱的厲玲，她成名于杭州，曾任杭州大廈購物中心總經(jīng)理和浙江銀泰百貨有限公司總經(jīng)理；后又遠走深圳，出任深圳華潤萬象城總經(jīng)理，在百貨行業(yè)聲名遠揚。2007年秋，她出任北京華熙長安Mall總經(jīng)理。

“華熙長安Mall的出現(xiàn)，不僅是對五棵松商圈氛圍的提升，更是對京西商業(yè)的重大促進?！碑攨柫岬脑掃€如在耳畔時，2009年，出現(xiàn)在外界面前的這一項目的職業(yè)經(jīng)理人卻已經(jīng)變?yōu)猷w揚明，華熙長安Mall也更名為華熙樂茂，其定位也從“京西奢侈品消費中心”變?yōu)椤熬┪鲓蕵?、休閑集中地，家庭體驗式消費中心”。

當時，鄔揚明曾表示，華熙樂茂一期將在2009年底開門迎客，而二期的營業(yè)時間被定在2010年二季度。然而，規(guī)劃再一次趕不上變化，華熙樂茂的開業(yè)時間一再延遲。

2010年年底，華熙樂茂再一次更換運營團隊，原北京賽特集團總裁王新民和新的運營團隊悄然入主。更具轟動效應(yīng)的消息則是，原先的物業(yè)業(yè)主華熙樂茂已退出，香港卓展集團成為接盤者。

隨后，商場整體開業(yè)的底線被設(shè)定在今年10月，但在距離這一期限不足100天時，商場還只有成龍影城和太平洋百貨等營業(yè)，其他部分仍處于招商和施工中。此次太平洋百貨抽身以退，無疑令該項目雪上加霜。

雖然有觀點稱，太平洋百貨的撤退與其自身經(jīng)營不善有關(guān)，但西單太平洋百貨有限公司總經(jīng)理陶玉聰也表達了另一番觀點：“原本要打造大型購物中心的物業(yè)業(yè)主華熙樂茂退出，接盤者香港卓展集團本身就是做百貨出身，自身有著豐富的經(jīng)驗，他們有自己的百貨業(yè)態(tài)，因此太平洋百貨與其協(xié)商解決并友好分手。”

一位深諳華熙樂茂項目的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司項目負責(zé)人對《數(shù)字商業(yè)時代》表示：“定位不清晰，與周邊消費人群消費水平脫節(jié)等是這一項目最大的問題。幾易其主，商場的發(fā)展沒有主線充滿變數(shù)，也使不少品牌看不清商場的發(fā)展方向，只能望而卻步?！?/p>

“而這并非個案?！彼a充說。

招商難還是選址難？

10月18日，瑞安房地產(chǎn)虹橋天地項目總監(jiān)陳建宏表示，公司計劃投資約80億元人民幣打造虹橋天地項目，預(yù)計該項目2013年建設(shè)完成，2014年開始銷售。

中海地產(chǎn)相關(guān)人士則透露，中海地產(chǎn)將推出購物中心品牌“環(huán)宇城`UNI MALL”，并重點發(fā)展首批五座環(huán)宇城購物中心，分別位于南京、沈陽、濟南、天津及珠海。

廣東佛山也放出聲音，大連萬達集團準備在佛山市投資200億元興建4個大型商場。此外，廣州友誼、王府井也已經(jīng)開始進駐佛山。

諸如此類的消息無不表明，商業(yè)地產(chǎn)群雄并起，火爆異常。然而，與商業(yè)地產(chǎn)項目的大量興建形成對比的是，一些高端品牌卻苦于找不到合適的物業(yè)而不得不延緩開店的步伐。

意大利頂級時尚品牌TrussardiJeans總裁柯露碧（Roberta Carubbi）去年曾親臨上海，希望能為其在中國開出更多店鋪提前選址。不過她遺憾地發(fā)現(xiàn)，這樣的地方并不好找?！拔覀儺斎幌Ｍ荛_出更多的門店，因為這是最好的宣傳手段。對頂級時尚品牌而言，任何一種宣傳方式，都比不上開設(shè)自己的專賣店或旗艦店，這樣才能讓消費者對品牌產(chǎn)生最直接的體驗?！笨侣侗陶f，“但如果找不到合適的地址，寧可推遲開張時間，也不能馬虎確定。”

上述商業(yè)地產(chǎn)策劃公司項目負責(zé)人也曾經(jīng)負責(zé)給高端品牌找商鋪，他的體驗是，高端品牌對客流的質(zhì)量和同一物業(yè)的品牌組合要求極為“嚴苛”，“而具體到細節(jié)，高端品牌對展示面積、展示櫥窗的尺寸，甚至是餐飲區(qū)域的設(shè)置都會精心考慮，有些商鋪往往是在細節(jié)上無法滿足品牌的要求。

此外，他提醒稱，國際一線品牌有放緩在中國開店的趨勢，這點也是大型商場在定位時需要注意的。

戴德梁行此前的研究曾表明，正是因為諸多國際一線品牌放緩在中國開店的步伐，致使高端定位項目招商難度進一步加大，諸多項目被迫延后開業(yè)。

開往春天的地鐵？

一方是住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，一方則是商業(yè)企業(yè)也在自購物業(yè)，頓時商業(yè)地產(chǎn)群雄逐鹿。有論調(diào)稱，商業(yè)地產(chǎn)的春天來了。

但中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平則在接受媒體采訪時對這一觀點潑了一盆冷水：“商業(yè)地產(chǎn)這趟列車到底是開往春天的地鐵，還是通往冬天的高鐵？投資者可要想好了！”

仕一邦房地產(chǎn)投資顧問公司則發(fā)出預(yù)警稱，開發(fā)商一哄而上，勢必意味著未來兩三年里各類商業(yè)項目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局。

加之，針對商業(yè)地產(chǎn)的政策也在悄然收緊。在上海，一紙商業(yè)期房限貸令已然出臺，原本商家最愛的“不限貸、不限購”開始有了附加條件。北京、武漢、青島等城市則各自推出非住宅房產(chǎn)稅，租賃、轉(zhuǎn)讓土地稅等各類通知也層出不窮。雖然這些稅費法的確還未對整個商業(yè)地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊，但其背后的意義卻極其深遠——原本逍遙于調(diào)控外的商業(yè)地產(chǎn)，如今也逐步進入監(jiān)管，若是“熱”成了社會問題，調(diào)控序幕可能會隨時揭開。

另一方面，也有人擔心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)只是新一輪賣地和圈地的運動。王永平表示，現(xiàn)在很多城市在批量建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，卻缺少質(zhì)量。主要是因為開發(fā)商拿到地時，所有指標都已被相關(guān)部門硬性規(guī)定出來，而沒有商務(wù)部門的參與，未經(jīng)專業(yè)的規(guī)劃。

香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗對此表示贊同，他認為：“很多商業(yè)項目輸在起點上，拿地的時候已經(jīng)注定是輸?shù)?。?/p>

此外，人才短缺也成為掣肘商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一層因素。中糧集團的高層曾稱：“資金不是問題，人才才是一個問題。人才的緊張不光是一個捉襟見肘的問題，甚至連內(nèi)褲都露出來了?！比瞬排涮赘簧希芸赡軙股虡I(yè)地產(chǎn)在3～5年內(nèi)面臨洗牌。

而這，或許將成為開發(fā)商是否進軍商業(yè)地產(chǎn)或是擴大戰(zhàn)線一個重要的考量因素。