當(dāng)2007年北京銀信投資有限公司董事長張民耕拋出創(chuàng)辦地產(chǎn)基金的設(shè)想時，響應(yīng)者寥寥。彼時，房地產(chǎn)行業(yè)正一片火熱，很多人并不理解他因何從地產(chǎn)轉(zhuǎn)行到金融。但在他眼中，這一所謂“跨界”卻是“順勢而為”的行業(yè)“升級”舉動，用“轉(zhuǎn)行”二字概括并不準(zhǔn)確。

“在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年之后，從投資、開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理的‘全能開發(fā)商’正在向?qū)I(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分成為趨勢，‘開發(fā)商’和‘投資商’分野開始出現(xiàn)?！苯?jīng)歷多次行業(yè)的大調(diào)整后，張總比其他人更為敏銳，并看到了行業(yè)發(fā)展中的新機遇。

年屆60的張總，人生經(jīng)歷可謂“豐富多彩”。少不更事時去了黑龍江的建設(shè)兵團，1979年，趕上讀書的最后一班車，考入北京師范大學(xué)哲學(xué)系，后又在中央黨校用5年時間拿下博士學(xué)位；1993年，加入有中國房地產(chǎn)“農(nóng)民運動講習(xí)所”之稱的萬通集團；1996年自立門戶，成立北京銀信房地產(chǎn)公司，完成了永馨公寓、錦繡園公寓、陽光100國際公寓、康城等項目的開發(fā)。

從軍人到老師再到商人，張總似乎一直在跨界。這其中既有跟隨歷史洪流的被迫之舉，更有其挑戰(zhàn)人生極限的快意選擇。

最近，他又多了一個身份，即全國房地產(chǎn)投資基金專業(yè)委員會暨全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟創(chuàng)始發(fā)起人、首屆會長。

他在聯(lián)盟成立酒會上表示，“隨著房地產(chǎn)基金的不斷壯大，如何配合政府規(guī)范行業(yè)發(fā)展、不斷完善自身，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)自律，既是形勢發(fā)展的需要，也是中國房地產(chǎn)基金行業(yè)蓬勃發(fā)展的重要保障，相信在聯(lián)盟的推動下，房地產(chǎn)基金在不久的將來，必然成為推動中國房地產(chǎn)市場、資本市場創(chuàng)新、發(fā)展壯大的一支重要力量?！?/p>

“以天下之財，建天下之屋，住天下之人，富天下之民。增加供給，抑制投資，平穩(wěn)房價，發(fā)展產(chǎn)業(yè)?！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)基金的理想境界正與這位資深地產(chǎn)人的責(zé)任意識暗合。

“雪中送炭”與“錦上添花”

張民耕是上海人，在其儒雅隨和的處事風(fēng)格背后，總是難逃“理想”二字。當(dāng)年，他所創(chuàng)建的低密度“康城”項目以其“住宅郊區(qū)化”概念在北京地產(chǎn)界所產(chǎn)生的效果可以用“轟動”來形容。

2010年3月，他發(fā)起成立的盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司（以下簡稱“盛世神州”）所獲得的關(guān)注亦是如此。這不僅是因為其成立時間較早，更為重要的是它充分體現(xiàn)了2010年“地產(chǎn)基金潮”的顯著特征——開發(fā)商步入基金江湖。

盛世神州由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會委托喜神資產(chǎn)管理有限公司及品牌開發(fā)商陽光100置業(yè)集團、復(fù)地集團、銀信投資和富匯投資共同發(fā)起。

相比其他具有開發(fā)商基因的地產(chǎn)基金管理公司，盛世神州又是“跳槽”最為決絕的一個?！拔覀儸F(xiàn)在有很多機會接觸項目，但是我們絕對不再回去做開發(fā)商?！?/p>

他的決心來源于其地產(chǎn)版“哥德巴赫猜想”：開發(fā)商自有資金是按照算術(shù)級別積累，但是地價是按照幾何級上漲，這背后出現(xiàn)的正是行業(yè)細(xì)分后投資行業(yè)的發(fā)展空間。

“2007年～2009年兩年間，土地價格翻了幾倍，在北京沒有30億元就不能拿地。中小開發(fā)商如果不能通過外部渠道募集資金，就只能越做越小?！币虼?，在成立伊始，盛世神州就定下了擔(dān)任階段性融資方的投資模式。

據(jù)張民耕介紹，盛世神州目前專注于項目層面的過橋融資，即幫助“有地?zé)o錢”的開發(fā)商啟動項目，待項目達到四證齊全、項目實現(xiàn)70%～80%的銷售收入時退出。顯然，這種階段性投資人的定位也與盛世神州等眾多來自于開發(fā)商的團隊所觀察到的市場機會相關(guān)。

張民耕表示，首先，目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商需要“雪中送炭”，即基金可以為其提供一種新的融資工具；其次，金融機構(gòu)也需要地產(chǎn)基金提供一種避險工具，即提供一種債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的融資，股權(quán)內(nèi)部監(jiān)督、債權(quán)外部監(jiān)督相結(jié)合的規(guī)避風(fēng)險的工具。

“基金可以與金融機構(gòu)合作，提供提前介入、延后退出，以及優(yōu)先劣后結(jié)構(gòu)安排，成為他們的一種新的避險工具。”

“保駕護航”與“抱團取暖”

盛世神州的開發(fā)商基因除了讓他們看到了獨特的行業(yè)機會之外，也決定其在將“開發(fā)商”轉(zhuǎn)換到“金融商”的過程中，需要承受思維的轉(zhuǎn)換外的壓力。

具體而言，在地產(chǎn)基金“融、投、管、退”四個階段，“融資”領(lǐng)域壓力首當(dāng)其沖。與依靠大型開發(fā)商背景的金地集團、復(fù)地集團相比，盛世神州沒有多年與海外機構(gòu)、國內(nèi)信托公司等金融機構(gòu)合作的經(jīng)歷；而與原SOHO中國主管銷售的副總裁蘇鑫所創(chuàng)辦的高和投資等相比，盛世神州也未與眾多高凈值財富人群建立根深蒂固的信任。

但恰恰是典型的開發(fā)商基因給盛世神州帶來了一定的優(yōu)勢與信心。多年的開發(fā)經(jīng)驗可以保證盛世神州可為被投資項目注入更多的優(yōu)秀開發(fā)經(jīng)驗，這在“大批量錢追著好項目跑”的時代，顯得尤為重要。

“項目為什么選我們？因為我們都是做過開發(fā)的。比如，你要做別墅項目，我們會把北京市做過別墅的專家、業(yè)內(nèi)人士拉來，齊聚一堂，再加上我們自己的團隊，為投資的項目出謀劃策?！?/p>

在張民耕看來，房地產(chǎn)投資基金的基本能力就在于替投資人掙錢的能力，而盛世神州的競爭優(yōu)勢正在于具有房地產(chǎn)基因的團隊對于房地產(chǎn)項目價值的判斷能力、投資監(jiān)管執(zhí)行能力以及風(fēng)險化解能力。

而且，對于投資者普遍擔(dān)心的開發(fā)商進行利益輸送的問題，下定決心“絕不回頭”的張民耕表示，盛世神州是相對獨立的公司，一般情況下，不會投資發(fā)起人所在公司的項目。

“即使這樣，我們也要把合同規(guī)定得細(xì)之又細(xì)。比如，如果我們一定要把錢投到其中一個股東的項目上去，就要多給LP（Limited Partner，有限合伙人）5個點的回報?！睆埫窀a充。而在退出階段，盛世神州充分理解投資人對于地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險性的擔(dān)憂。“在我們的資金退出之前，我們要求絕對控股。而且，在退出之時，我們也會讓其他投資人的錢先撤出，發(fā)起人的墊后?！?/p>

事實也證明，理想和責(zé)任的雙重基因讓盛世神州在短短兩年內(nèi)飛速的發(fā)展。據(jù)了解，它目前已經(jīng)成功投資了三個地產(chǎn)項目，總體投資額度近10億元。

張民耕表示，經(jīng)過一年的發(fā)展，盛世神州已經(jīng)初具規(guī)模，目前正籌備在上海成立一家新的盛世神州系地產(chǎn)基金管理公司。盛世神州的典型樣本正在發(fā)揮其典型作用，并為地產(chǎn)基金江湖書寫著全新的盈利之道。