摘要：在分析廉租房建設(shè)重要性的基礎(chǔ)上，結(jié)合前人的研究成果，運用定量和定性相結(jié)合的分析方法，對南海區(qū)廉租房需求和供應(yīng)能力進行了分析。并進一步提出南海區(qū)加快廉租房制度建設(shè)的措施。

關(guān)鍵詞：住房制度改革 廉租房 南海區(qū)

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0155-02

引言

中國從1998年開始實行住房資源市場化配置體系，城鎮(zhèn)居民的住房大部分由市場供應(yīng)。由于市場經(jīng)濟的各種弊端，造成一些社會低收入群體無力購買住房。為了滿足低收入群體的住房需求，國家建立相應(yīng)制度幫助社會弱勢群體解決住房問題，廉租房就是在此背景下提出的。中央和地方各級政府都給予居民住房問題以極大關(guān)注，廣東省在“十二五”規(guī)劃綱要中明確提出：“通過新建、改建、政府購置、租賃等方式增加保障性住房房源，重點發(fā)展廉租住房和公共租賃住房，使之成為保障性住房供給的主渠道?！弊鳛閺V東省的一個重要城鎮(zhèn)，南海區(qū)為響應(yīng)中央和省政府的號召，積極發(fā)展廉租房。本文對南海區(qū)廉租房建設(shè)發(fā)展進行研究，以期能給社會和政府以意見和建議。

關(guān)于廉租房問題，國內(nèi)已有許多相關(guān)研究。在早期國內(nèi)學(xué)者重點圍繞如何建立廉租制度問題展開研究。如何年養(yǎng)在1999年提出廉租房制度是社會保障體系的主要組成內(nèi)容和必要的補充，是住房制度改革的必然結(jié)果。加強廉租房的管理是推進制度改革順利進行的重要保證，要建立嚴格的管理制度[1] 。隨著研究的深入，國內(nèi)學(xué)者研究的重點轉(zhuǎn)移到廉租房建設(shè)的融資方式、對象的確定、退出機制等幾個方面。如巴曙松（2006）在《中國廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究》中指出中國廉租房融資方式單一和融資渠道不暢等現(xiàn)實問題，并提出融資創(chuàng)新渠道。望曉東在2009年指出廉租房供應(yīng)對象首先應(yīng)該定為低收入住房困難家庭，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平提高和政府財政投入加大的基礎(chǔ)上將廉租房供應(yīng)對象擴大到 非城市戶籍低收入住房困難家庭。同時，也提出應(yīng)逐步實現(xiàn)廉租房退出機制[2]。近年來國內(nèi)學(xué)者的研究開始注重廉租房建設(shè)規(guī)模和保障水平測定等方面。如宗躍光采用情景分析法對江蘇省城市廉租房建設(shè)規(guī)模進行分析，指出在1%、3%和5%的廉租房保障水平下，最高和最低保障面積相差很大，廉租房建設(shè)要分步驟、分階段實現(xiàn)[3] 。余凌志在2007年提出廉租房的絕對保障水平，并建立了測定廉租房絕對保障水平的指標。通過以上分析可知，目前國內(nèi)學(xué)者研究的角度主要放在全國、整個省域或者幾個大城市上。本文著眼于中小城市，對廣東省佛山市南海區(qū)廉租房建設(shè)情況進行研究，闡述廣大中小城市廉租房建設(shè)情況、存在問題以及對策，為廣大中小城市廉租房建設(shè)提供參考性建議。

一、南海區(qū)廉租房建設(shè)特點

1.起步晚。1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[ 1998 ]23號），明確提出在全國推行廉租住房制度。佛山市南海區(qū)從2007年起才開始保障性住房制度建立的相應(yīng)工作。2007年，為解決低收入群體的住房問題，南海區(qū)建設(shè)局與民政局聯(lián)合對全區(qū)低收入群體進行一次調(diào)研，對南海區(qū)保障性住房建設(shè)規(guī)模有了初步掌握。從此，南海區(qū)廉租房制度開始建立。

2.欠賬多。據(jù)南海區(qū)統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，南海區(qū)2008年、2009年全區(qū)享受最低生活保障的城鎮(zhèn)人口分別為4 379人、3 922人。這些享受低保的城鎮(zhèn)居民，無疑應(yīng)該享受到國家提供的廉租住房。而南海區(qū)的廉租住房制度從2007年才開始著手建立，眾所周知，廉租房的政策的落實需要經(jīng)歷籌措資金、提供房源、分配住房等一系列環(huán)節(jié)，這些都需要一定的時間才能解決?？梢哉f其廉租住房還存在很大缺口，需要及時加以解決，從而切實保證南海城鎮(zhèn)低收入居民的住房利益。

二、南海區(qū)廉租住房需求和供應(yīng)分析

由于各種原因，無法確定南海區(qū)廉租房應(yīng)保障人數(shù)在總?cè)藬?shù)中的比例。本文將借鑒前人的研究成果，對南海區(qū)廉租房住房需求和供應(yīng)加以分析。

《西安市城市統(tǒng)計年鑒》對西安市城市居民不同收入層次家庭年收入情況的統(tǒng)計，西安市最低收入人口約占總?cè)丝诘?0%，中低收入人口約占30%[4]。佟艷娜在其論文《北京市中低收入家庭住房保障制度研究》中指出，北京市約有30%~40%中等偏下收入者不能或者很難通過市場租用或購買適宜的住房[5]。李黎剛在《武漢市廉租住房保障水平研究》中對武漢市應(yīng)該享受廉租房的對象進行定量分析，得出應(yīng)享受廉租房的人數(shù)約占武漢市城鎮(zhèn)人口的20%[6]。2003年國家頒布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》中提出，城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60%，南海區(qū)統(tǒng)計年鑒顯示南海區(qū)2004—2009年城鎮(zhèn)人均住房面積平均為40m2，而南海區(qū)廉租房的申請條件為低于15m2 的居民。綜合考慮政府的保障能力和社會發(fā)展狀況，本文將南海區(qū)廉租房應(yīng)保障人數(shù)定為城鎮(zhèn)人口的20%，人均廉租住房面積設(shè)為20m2作為保障標準。

根據(jù)南海區(qū)2007—2009年的城鎮(zhèn)人口總數(shù)以及本文設(shè)定的南海區(qū)廉租住房保障標準，可以計算出南海區(qū)2007—2009年廉租房需求量?？紤]到研究的便利性以及社會發(fā)展實際情況，將2007年的應(yīng)保障人口乘上20%再除以3作為基數(shù)，2008年和2009年增長人口中的應(yīng)保障人數(shù)分別加上這個基數(shù)，就可以得出各年的應(yīng)保障人數(shù)，算出各年的應(yīng)保障人數(shù)后再乘上人均住房保障面積，就可以得出各年的廉租房需求量。并且將廉租房的需求量理解為建設(shè)量（便于定量分析）。由于廉租房建設(shè)的土地一般為政府劃撥，那么就可以認為廉租房建設(shè)所需要的土地成本可以忽略。根據(jù)全國人大常委會保障性住房建設(shè)專題調(diào)研組2009年6—7月的調(diào)研，目前全國各地廉租房的平均造價為1 200元~2 000元/ m2，考慮到南海區(qū)的經(jīng)濟社會各方面的情況，本文將廉租房建設(shè)的成本定為1 800/m2。據(jù)此，可以算出廉租房建設(shè)總成本 。

依據(jù)各地廉租房建設(shè)經(jīng)驗可知，在廉租房建設(shè)的資金籌集方面，主要包括地方政府財政撥款、中央政府財政撥款以及社會資助等方面。據(jù)全國人大常委會保障性住房建設(shè)專題調(diào)研組的調(diào)研，一般中央財政補助占廉租房造價的1/3，再加上省級和市級財政補助和社會資助，南海區(qū)地方財政只需要承擔廉租房造價的1/3。南海區(qū)2007—2009年廉租房建設(shè)總成本都在18億元左右，那么南海區(qū)政府只需承擔1/3的成本，即6億元左右，分別只占該年地方財政收入不到10%的比重。不難看出，南海區(qū)完全有能力解決廉租房供應(yīng)問題。

三、加快推進南海區(qū)廉租房制度建設(shè)的措施

南海區(qū)位于中國東部經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，在經(jīng)濟社會各方面要好于中西部同等級地區(qū)，但是南海區(qū)的廉租房制度建設(shè)存在起步晚、欠賬多等特點，更需要加快推進廉租房制度建設(shè)。

1.采取集中興建與分散建設(shè)相結(jié)合的模式。南海區(qū)廉租房建設(shè)起步晚，建設(shè)任務(wù)較重。如果在短時間內(nèi)大規(guī)模建設(shè)廉租房，將給地方財政帶來較大壓力，可以采取大規(guī)模集中興建與分散建設(shè)相結(jié)合的模式。分散建設(shè)，就是在城內(nèi)不同區(qū)域建立相對較小面積的廉租住房區(qū)，使得廉租住房在某種規(guī)模內(nèi)集中，總體分散[7]。分散建設(shè)，有利于就近分配給適合的城市低收入群體，便于管理。同時分散建設(shè)可以吸引一部分房地產(chǎn)開發(fā)商，通過政策要求，讓部分開發(fā)商在其房地產(chǎn)開發(fā)中安插一部分廉租房，以作為其對社會的回報。

2.拓寬融資渠道，擴大資金來源。廉租房建設(shè)資金問題一直困擾著各地的廉租房建設(shè)，單靠政府的財政支出，確實有一定難度。這就要求地方政府在廉租房建設(shè)過程中拓寬融資渠道。

PPP（Public Private Partnerships）即公共部門與私人企業(yè)合作的模式，是指政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個項目而形成的相互合作關(guān)系的形式。政府利用廉租房高社會效應(yīng)、收益穩(wěn)定、風險低和投資回收期長的特點，采用PPP模式可以讓民營企業(yè)和其他性質(zhì)的企業(yè)參與到廉租房的建設(shè)中來，從而拓寬廉租房融資渠道，緩解廉租房建設(shè)的資金壓力。

房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）。廉租房信托投資基金可以將廉租房經(jīng)營過程中產(chǎn)生的持續(xù)，穩(wěn)定的租金收入作為投資收益。廉租房信托投資基金作為一種風險較小、收益穩(wěn)定的投資品種，其中隱含有政府信用，可以吸引更多的社會閑散資金進入廉租房建設(shè)中來，緩解政府資金壓力。

3.鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與廉租房建設(shè)。廉租房作為用來滿足城市低收入群體住房需求的社會保障體系中的一個部分，是整個社會的責任，需要每一個社會成員貢獻自己的力量，特別是靠房地產(chǎn)開發(fā)來生存的房地產(chǎn)商，他們在這一行業(yè)中賺取了大量利潤，更有義務(wù)為廉租房建設(shè)貢獻力量。地方政府可以根據(jù)各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本地的營業(yè)額，按照一定的比例為其安排一定的廉租房建設(shè)任務(wù)，從而緩解廉租房建設(shè)壓力。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”是古人對住房公平的期待，“安居樂業(yè)”是現(xiàn)代人對美好生活的憧憬。廉租房建設(shè)是解決城市低收入家庭住房保障這一民生問題的重要舉措，意義深遠。

參考文獻：

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[責任編輯 陳鳳雪]