摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)居高不下，雖然國(guó)家采取了多種調(diào)控政策，但收效不大。高額的利潤(rùn)吸引了從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，通過(guò)對(duì)安陸市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的調(diào)查，從信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)分析了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，從而提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)控制 金融支持

中圖分類(lèi)號(hào)：F832.4文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）27-0065-02

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展。金融危機(jī)減少了企業(yè)利潤(rùn)，安陸市個(gè)別從事工業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)也加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房供給增多，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展預(yù)期和高額回報(bào)，為商業(yè)銀行創(chuàng)造了新的商機(jī)，成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。但是，在當(dāng)前銀行信用評(píng)估體系不健全、評(píng)估方法不完善的情況下，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的超速發(fā)展將成為商業(yè)銀行資產(chǎn)安全隱患，影響到商業(yè)銀行的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，從而加劇整個(gè)金融體系的脆弱性。目前，由于信貸體制原因，安陸市銀行信貸資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)的資金很少，所以本文主要從個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)加以分析。

一、安陸市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r

2007年以前，安陸商品房趨于穩(wěn)定，均價(jià)在1 100元/平方米，房子總價(jià)值不高，相應(yīng)地辦理個(gè)人住房貸款金額也不大。隨著2008年世界金融危機(jī)的爆發(fā)，中國(guó)連續(xù)兩年實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，啟動(dòng)內(nèi)需市場(chǎng)，帶動(dòng)了商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也一路飆升，特別是安陸市政府投融資平臺(tái)從農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款1.6億元用于城市基礎(chǔ)建設(shè)，以提高拍賣(mài)土地價(jià)值，直接促進(jìn)了房?jī)r(jià)的提升。2010年末，安陸市繁華地帶房?jī)r(jià)超過(guò)了3 000元/平方米，是2007年末的3倍，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中所占比重迅速上升。從歷史數(shù)據(jù)看，表1列示了2006—2010年安陸市各金融機(jī)構(gòu)（不含農(nóng)發(fā)行、郵政銀行）個(gè)人住房貸款余額及其占總貸款總額的比例增長(zhǎng)狀況。

表1安陸市各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額及占比

表1反映出，安陸市個(gè)人住房貸款在2009年、2010年發(fā)展尤其迅速。從新增貸款來(lái)看，2009年各金融機(jī)構(gòu)（不含農(nóng)發(fā)行、郵政銀行）個(gè)人住房貸款新增14 525萬(wàn)元，占當(dāng)年新增貸款的22.42 %；2010年各金融機(jī)構(gòu)（不含農(nóng)發(fā)行、郵政銀行）個(gè)人住房貸款新增23 871萬(wàn)元，占當(dāng)年新增貸款的33.12%。

按照國(guó)際慣例，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為三至八年，安陸市個(gè)人住房貸款大部分是2009年以后發(fā)放的，隨著資產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。

二、安陸市個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

個(gè)人住房貸款，涉及商業(yè)銀行、借款人及擔(dān)保人等多個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境的變化和微觀經(jīng)濟(jì)主體包括商業(yè)銀行自身行為的改變都將給業(yè)務(wù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。具體講，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)。

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。在信息不對(duì)稱(chēng)的情況下，借款人對(duì)于自身的狀況了解最清楚，而貸款人卻知之不多。因此，在信貸業(yè)務(wù)中，信息不對(duì)稱(chēng)是有利于借款人，而不利于貸款銀行的。一方面，在貸款發(fā)放前，借款人可能通過(guò)偽造個(gè)人信用資料，虛開(kāi)收入證明等方式欺騙銀行。近年來(lái)，“假按揭”的出現(xiàn)就是房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部職工或關(guān)聯(lián)企業(yè)職員等個(gè)人名義買(mǎi)房，套取銀行資金由開(kāi)發(fā)商使用。由于“假按揭”的形式越來(lái)越隱蔽，從而使銀行在客戶信用資料的審查時(shí)難度越來(lái)越大。另一方面，貸款發(fā)放后，由于個(gè)人住房貸款多屬于中長(zhǎng)期貸款，還款期限一般在十五至二十年，在這期間個(gè)人資信狀況面臨著很大的不確定性，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化可能引發(fā)借款人不能按期或故意拖延還款的道德風(fēng)險(xiǎn)，從而給銀行帶來(lái)?yè)p失。特別是近年來(lái)，安陸銀行針對(duì)農(nóng)民工發(fā)放了很大一部分個(gè)人住房貸款，這部分人對(duì)未來(lái)收入預(yù)期較高，也收入來(lái)源最容易受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，一旦生活中出現(xiàn)突發(fā)事件，其還款能力將直接受到影響。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)即利率變動(dòng)給銀行收益帶來(lái)的不確定性。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的住房貸款利率。按照中國(guó)現(xiàn)行利率政策，該利率的變動(dòng)，需要由中國(guó)人民銀行制定，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后執(zhí)行，商業(yè)銀行沒(méi)有自行決定該利率的權(quán)限。因此，從宏觀層面看，利率風(fēng)險(xiǎn)主要源自國(guó)家利率政策的變動(dòng)。利率下降，將直接造成商業(yè)銀行賬面生息資產(chǎn)利息收益減少。利率上升，一方面，增加了借款人的利息負(fù)擔(dān)，有可能引發(fā)借款人的支付危機(jī)，從而加大借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，利率上升加大了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間，商業(yè)銀行在盈利性的驅(qū)使下，將進(jìn)一步拓展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，尋求繞開(kāi)國(guó)家政策的途徑，從而加大了商業(yè)銀行自身的道德風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)處于加息的快速通道，利率的上升已成必然，銀行自身的道德風(fēng)險(xiǎn)需要控制。從微觀層面看，個(gè)人住房貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)源于借款人的行為變化及商業(yè)銀行自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況。具體地，可以細(xì)分為：期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)。期限結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于商業(yè)銀行存貸期限結(jié)構(gòu)的不匹配引起的。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)多屬于中長(zhǎng)期貸款，在貸款的存續(xù)期間，當(dāng)存貸款利率不同時(shí)變動(dòng)或長(zhǎng)短期利率變動(dòng)幅度不一致時(shí)，銀行的利息收入和利息支出將發(fā)生變化，進(jìn)而影響到銀行的凈利息收益。在實(shí)際操作中，存貸款的期限結(jié)構(gòu)完全匹配是不存在的。因此，無(wú)論何時(shí)，商業(yè)銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)總是客觀存在的。對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)管理不當(dāng)，將引發(fā)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

此外，在利率下降時(shí)，借款人還款變得更加容易，或者當(dāng)預(yù)期利率上升時(shí)，為減輕未來(lái)利息負(fù)擔(dān)，借款人可能提前還款，從而使銀行面臨由于借款人提前還款帶來(lái)銀行利息收益下降而引發(fā)的利率風(fēng)險(xiǎn)。這種情況目前已越來(lái)越引起商業(yè)銀行重視，大部分銀行一般對(duì)提前還款收取違約金。

3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款多屬于中長(zhǎng)期貸款，因此，該類(lèi)貸款的快速增長(zhǎng)和比例迅速提高，可能給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別是地方法人金融機(jī)構(gòu)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入資金的手段和渠道。截至2010年12月末，安陸市個(gè)人住房貸款中，五年以上的中長(zhǎng)期貸款占貸款總額的95%以上。而定期儲(chǔ)蓄存款比重逐年下降，2010年12月末，安陸市各金融機(jī)構(gòu)定期儲(chǔ)蓄存款占儲(chǔ)蓄存款余額的67.3%，較年初下降了4.2%，較2009年末下降了7.8個(gè)百分點(diǎn)。這種負(fù)債流動(dòng)性增強(qiáng)，而資產(chǎn)流動(dòng)性減弱的局面，一旦積累到一定程度，必然引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

4.競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款已成為安陸市各金融機(jī)構(gòu)角逐的焦點(diǎn)，都試圖分得一塊“大蛋糕”。雖然監(jiān)管當(dāng)局加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理，在首付不利、借款人收入審查、利率優(yōu)惠等方面給予了指導(dǎo)。但是，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，難免有的銀行為吸引客戶，采取降低首付，或者放松貸款審批條件等手段，引發(fā)市場(chǎng)的混亂，加大個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.操作風(fēng)險(xiǎn)。目前，安陸市個(gè)人住房貸款多為個(gè)人住房抵押擔(dān)保貸款，如果借款人在貸款期間不能按時(shí)還款，銀行依法對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和自然損耗而貶值，特別是如果房產(chǎn)稅推廣以后，銀行還要負(fù)擔(dān)一大筆稅款，這樣損失將更嚴(yán)重。

三、政策建議

1.探索住房按揭貸款證券化途徑，提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性。住房按揭貸款證券化，是一種新型的住宅融資方式，即商業(yè)銀行以未來(lái)現(xiàn)金流可以預(yù)期的住房抵押貸款為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用增級(jí)，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，商業(yè)銀行償付債券的資金來(lái)源為按揭貸款的借款人支付的本金和利息。通過(guò)實(shí)現(xiàn)證券化，商業(yè)銀行可以解決中長(zhǎng)期按揭貸款的流動(dòng)性，也可以為投資者提供新的投資渠道。

2.嚴(yán)格“三查”制度，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制。貸款審核，是防范和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的第一道防線。當(dāng)前，大多數(shù)銀行貸款審核的一句是貸款申請(qǐng)人提供的資料，必要時(shí)，客戶經(jīng)理應(yīng)實(shí)際走訪客戶或客戶單位，對(duì)申請(qǐng)人提供的材料真實(shí)性進(jìn)行審核；同時(shí)，貸款的審核不僅要考慮客戶目前的經(jīng)濟(jì)狀況，更重要的是從可持續(xù)的角度對(duì)其未來(lái)的收入、發(fā)展做出明確的判斷或預(yù)期。在貸款防范的過(guò)程中，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，嚴(yán)格各級(jí)的審批權(quán)限，避免由于內(nèi)部控制差錯(cuò)導(dǎo)致貸款損失。貸款防范后，應(yīng)及時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行整理，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，并密切關(guān)注數(shù)據(jù)信息的變動(dòng)。

3.加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)研究，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。利率的變動(dòng)是有一定規(guī)律的，商業(yè)銀行要加強(qiáng)研究，在預(yù)期利率提高或下降時(shí)，適時(shí)制定規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)措施。

4.加強(qiáng)宏觀調(diào)控與監(jiān)管，從源頭降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是國(guó)家要加大轉(zhuǎn)移支付力度，減少欠發(fā)達(dá)縣域財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，合理控制房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的局面；二是加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)步伐，減少商品房的需求；三是增加勞動(dòng)者收入，減少住房貸款還款壓力。

[責(zé)任編輯 陳丹丹]