摘要：商品房的定價(jià)被很多人認(rèn)為很神秘，目前開發(fā)商的定價(jià)方法無非三類：需求定價(jià)、競爭定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法。采用實(shí)例的方式，通過A樓盤利用可比樓盤量化定價(jià)法來為樓盤設(shè)定均價(jià)。然后利用Excel的簡單公式，以及再確定層加價(jià)的前提下，來實(shí)現(xiàn)整個(gè)樓盤的定價(jià)。

關(guān)鍵詞：可比樓盤量化定價(jià)法 Excel算價(jià) 權(quán)值

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）27-0157-02

引言

許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，這里采用對樓盤進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。

總共列出18個(gè)定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個(gè)因素，共分五等級(jí)，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高。反之如此。

可比樓盤量化定價(jià)法是利用目前已被市場驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)格。根據(jù)本法可比實(shí)例選取的原則我們選取甘井子區(qū)域的4的幾個(gè)樓盤作為可比實(shí)例。

給出樓盤的定級(jí)因素、指標(biāo)及分值，以Excel表格的方式列出，簡要列出其中的五項(xiàng)，其他內(nèi)容以此類推。

根據(jù)前面的定級(jí)因素、指標(biāo)及分值表給出自己待計(jì)算樓盤和可比樓盤的獲得分值。

根據(jù)前面的各樓盤的權(quán)值以及市場調(diào)研來的各樓盤的均價(jià)，得出A樓盤的均價(jià)。

表3價(jià)格計(jì)算表

A樓盤的均價(jià)計(jì)算為：總價(jià)/樓盤總得分*A樓盤的權(quán)重得分

在均價(jià)算出來后，在具體定價(jià)某一套房屋的價(jià)格的時(shí)候，要考慮房屋之間的差別，例如，戶型、樓層、遮光、面積、離公路的遠(yuǎn)近等因素，具體來分析。

一般做法是在中間樓層定義為均價(jià)，其他樓層根據(jù)層加價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)來確定具體定價(jià)。手錄入后采用Excel的自動(dòng)拖拽就可以實(shí)現(xiàn)。

表4加價(jià)原則

結(jié)束語

可比樓盤量化定價(jià)方法適用于拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場變化等決策難度高的項(xiàng)目，或無經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價(jià)。它是和周邊樓盤、競盤比較定價(jià)，相對科學(xué)，有理論支撐，考慮了未來事件對房價(jià)的影響，但受主觀打分影響較大，因主觀認(rèn)識(shí)偏差可能變成數(shù)字游戲；不能完全覆蓋市場方面的影響。 采用Excel軟件是一種實(shí)用性很強(qiáng)的軟件，使用Excel可以很容易的解決一些看起來復(fù)雜的操作。除此之外，還可以為一些小公司實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部管理的解決方案。

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[責(zé)任編輯 陳鳳雪]