摘要：通過本單位轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)用房應(yīng)繳納哪些相關(guān)稅金這一問題，利用自身注冊(cè)稅務(wù)師所學(xué)習(xí)和掌握的相關(guān)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅法政策和知識(shí)，以及對(duì)黑龍江省墾區(qū)企業(yè)所得稅繳納方式的實(shí)際情況的了解，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)使用的征稅軟件所顯示出的應(yīng)繳納稅款額提出異議，并提出應(yīng)繳納稅款額的個(gè)人見解和基本思路。

關(guān)鍵詞：黑龍江墾區(qū) 行政事業(yè)單位 轉(zhuǎn)讓 業(yè)務(wù)用房 繳納稅金

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）25-0019-02

一、案例背景

農(nóng)墾牡丹江管理局交通運(yùn)輸局隸屬于黑龍江省農(nóng)墾總局牡丹江管理局，2007年隨管理局由密山市連珠山鎮(zhèn)整體搬遷至裴德鎮(zhèn)。2008年將原業(yè)務(wù)用房按國有資產(chǎn)管理相關(guān)程序擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓，原值604萬元，因執(zhí)行事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度，會(huì)計(jì)核算不提折舊。交易評(píng)估值376萬元，評(píng)估費(fèi)1.8萬元，交易費(fèi)12萬元，交易價(jià)格400萬元。該單位于2008年12月份在向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅時(shí)，征稅軟件系統(tǒng)顯示需繳納相關(guān)稅金43.2萬元。對(duì)此，該單位提出異議，認(rèn)為應(yīng)繳納相關(guān)稅金22萬元，并提出應(yīng)繳納稅款的基本思路。

二、基本思路

黑龍江省墾區(qū)行政事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)用房需繳納的相關(guān)稅金及附加有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅。其繳納依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)是：

1.營業(yè)稅。依據(jù)1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國發(fā)[1993]136號(hào)）：第1條，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。第4條，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率

第5條，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。第12條，營業(yè)稅納稅地點(diǎn)：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。稅目：銷售不動(dòng)產(chǎn)；征收范圍：銷售建筑物及其他土地附著物稅率：5％。

依據(jù)上述案例，營業(yè)稅=400萬元×5％=20萬元。

2.城市維護(hù)建設(shè)稅。依據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]19號(hào)）：第2條，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。第3條，城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納。第4條，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。依據(jù)上述案例，城市維護(hù)建設(shè)稅=20萬元×5％=1萬元。

3.教育費(fèi)附加。依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》（國務(wù)院令[2005]第448號(hào)）：第3條，教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

依據(jù)上述案例，教育費(fèi)附加=20萬元×3％=0.6萬元。

4.地方教育費(fèi)附加。依據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于印發(fā)黑龍江省地方教育附加征收管理暫行辦法的通知》（黑政發(fā)[2007]103號(hào)）：第2條，黑龍江省行政區(qū)域內(nèi)所有繳納增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，按照實(shí)際繳納“三稅”稅額的1%同時(shí)繳納地方教育附加。

依據(jù)上述案例，地方教育費(fèi)附加=20萬元×1％=0.2萬元（2010年11月財(cái)政部《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問題的通知》，征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2%）。

5.印花稅。依據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令[1988]第11號(hào)）：第1條，在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。第2條，下列憑證為應(yīng)納稅憑證：（1）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；（2）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；（3）營業(yè)賬簿；（4）權(quán)利、許可證照；（5）經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。第3條，納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。依據(jù)上述案例，此業(yè)務(wù)屬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)），立據(jù)人應(yīng)按所載金額5?酃貼花。

印花稅=400萬元×0.5‰=0.2萬元。

6.土地增值稅。依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令[1993]第138號(hào)）：第2條，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。第3條，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第7條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。第4條，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第6條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。第6條，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第7條，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

依據(jù)上述案例：

增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

轉(zhuǎn)讓收入=400萬元

扣除項(xiàng)目金額=舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+評(píng)估費(fèi)+交易費(fèi)=376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元=411.8萬元

增值額=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據(jù)計(jì)算結(jié)果，本案例不繳納土地增值稅。

7.企業(yè)所得稅。依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令[2007]第63號(hào)）：第5條，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 第6條，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（1）銷售貨物收入；（2）提供勞務(wù)收入；（3）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（4）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（8）接受捐贈(zèng)收入；（9）其他收入。第8條，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。第16條，企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)的凈值，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

依據(jù)上述案例：

應(yīng)納稅所得額=400萬元-（376萬元+22萬元+1.8萬元+12萬元）=400萬元-411.8萬元=-11.8萬元

依據(jù)計(jì)算結(jié)果，本案例不繳納企業(yè)所得稅。

通過計(jì)算，本案例轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納稅金22萬元（2008年）。

三、幾點(diǎn)考慮

1.企業(yè)所得稅繳納問題。依據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)繳納企業(yè)所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]119號(hào)）之規(guī)定，為確保《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱新稅法）的平穩(wěn)實(shí)施，根據(jù)新稅法第52條規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，對(duì)2007年12月31日前經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)或按國務(wù)院規(guī)定條件批準(zhǔn)實(shí)行合并繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)集團(tuán)，在2008年度繼續(xù)按原規(guī)定執(zhí)行。從2009年1月1日起，上述企業(yè)集團(tuán)一律停止執(zhí)行合并繳納企業(yè)所得稅政策。黑龍江農(nóng)墾總局為《2008年實(shí)行合并納稅企業(yè)集團(tuán)名單》之列。

2.農(nóng)墾牡丹江管理局交通運(yùn)輸局財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系。農(nóng)墾牡丹江管理局交通運(yùn)輸局集行政編制人員與事業(yè)編制人員為一體，在行政管理上為農(nóng)墾牡丹江管理局機(jī)關(guān)的一個(gè)業(yè)務(wù)部門。在財(cái)務(wù)管理上實(shí)行行業(yè)管理，隸屬農(nóng)墾總局交通運(yùn)輸局，財(cái)務(wù)決算納入農(nóng)墾總局匯編。

3.土地增值稅和企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目問題。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)全部從轉(zhuǎn)讓收入中扣除。如果增值額為零或負(fù)數(shù)，則不繳納土地增值稅。

在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，同樣要考慮實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。具體在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時(shí)，該項(xiàng)資產(chǎn)的凈值，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。所以，在扣除后的應(yīng)納稅所得額為零或負(fù)數(shù)時(shí)，則不繳納企業(yè)所得稅。

上述兩項(xiàng)稅率如按測(cè)算的平均稅率，或征稅軟件自動(dòng)生成的綜合稅率，都不能客觀、全面、科學(xué)地反映各單位的具體情況。征稅軟件需不斷更新升級(jí)，以滿足稅款在應(yīng)征不漏的同時(shí)，亦不使納稅單位重復(fù)納稅。