摘要：通過(guò)選取2009年中國(guó)31個(gè)省市（除去香港、臺(tái)灣、澳門(mén)）的相關(guān)數(shù)據(jù)作為樣本，利用probit模型實(shí)證分析了房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素，最后得到居民儲(chǔ)蓄額與城鎮(zhèn)人口數(shù)均與房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格呈顯著正相關(guān)的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 probit 實(shí)證分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）24-0153-02

一、引言及文獻(xiàn)述評(píng)

近些年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格也是急劇上漲，并吸引了大量的投資者，房地產(chǎn)因此也成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響到了60多個(gè)行業(yè)，但是少數(shù)城市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲也導(dǎo)致了一些家庭的購(gòu)房困難，直接影響到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。政府先后也出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策以調(diào)控房?jī)r(jià)，但卻收效甚微，未能取得預(yù)期的效果，因此深入分析影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，實(shí)證探討房地產(chǎn)行業(yè)，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)典理論認(rèn)為，居民消費(fèi)水平與其收入密切相關(guān)，從生命周期的角度來(lái)規(guī)劃消費(fèi)支出，家庭的資產(chǎn)配置將對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生影響。在世界范圍內(nèi)，住房也被越來(lái)越多的人作為一項(xiàng)重要的家庭資產(chǎn)來(lái)配置。20世紀(jì)90年代以后，各國(guó)學(xué)者就開(kāi)始采用宏觀經(jīng)濟(jì)模型來(lái)研究房?jī)r(jià)的變化，他們得出宏觀經(jīng)濟(jì)變量在一定程度上可以解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)的結(jié)論。國(guó)外代表性的有以美國(guó)四大城市從1970年第一季度至1986年第三季度的數(shù)據(jù)為樣本，并采用時(shí)間序列截面分析的方法，得出房?jī)r(jià)和成年人口比例、人均收入以及隨后若干年的價(jià)格變化呈正相關(guān)關(guān)系。國(guó)內(nèi)也有不少對(duì)此做出研究的，危冠元從八個(gè)方面闡述了影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，有房地產(chǎn)供求因素，社會(huì)因素，人口因素，房地產(chǎn)投機(jī)因素等。王金明、高鐵梅利用變參數(shù)模型對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給函數(shù)進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，認(rèn)為收入是影響需求的主要因素，房?jī)r(jià)是影響供給的主要因素，因此將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的范圍是保證房地產(chǎn)發(fā)展的根本前提。于淼也認(rèn)為，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求導(dǎo)致了價(jià)格的不斷上揚(yáng)，并作出了預(yù)測(cè)，他認(rèn)為，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)小幅上漲，在長(zhǎng)期內(nèi)上漲趨勢(shì)不會(huì)過(guò)快。

二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的實(shí)證分析

在對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展情況簡(jiǎn)單了解的基礎(chǔ)上，本文從《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)選取了2009年中國(guó)31個(gè)省市（除去香港、臺(tái)灣、澳門(mén)）的相關(guān)數(shù)據(jù)作為樣本來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素，相應(yīng)的變量名稱(chēng)及具體含義（見(jiàn)表1）。

表1中各省市教育經(jīng)費(fèi)的投入會(huì)使得當(dāng)?shù)亟逃|(zhì)量的上升，從而使得學(xué)生的人數(shù)增多，增加了人口流動(dòng)，但是具體教育經(jīng)費(fèi)與商品房?jī)r(jià)格之間的相關(guān)性不明。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款越多說(shuō)明居民有能力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但是是否與商品房銷(xiāo)售價(jià)格有很強(qiáng)的相關(guān)性則不清楚。城鎮(zhèn)人口數(shù)越多則往往會(huì)對(duì)商品房的需求越大，但是還要考慮到當(dāng)?shù)厣唐贩抗┙o因素的影響。商品房銷(xiāo)售面積和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與商品房銷(xiāo)售價(jià)格是否具有相關(guān)性都不清楚。

對(duì)于被解釋變量只取兩個(gè)不同值的情形，本文采取二元選擇probit模型進(jìn)行回歸，模型形式為yi=β0*x1i+β1*x2i+β2*x3i+β3*x4i+β4*x51+εi，其中，yi為二元選擇變量，即yi=1，（y>4 681）0，（y>4 681）（其中，4 681為從中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)得到的全國(guó)商品房的平均價(jià)格）。即可以理解為大于全國(guó)均價(jià)的為高房?jī)r(jià)取1，小于全國(guó)均價(jià)的低房?jī)r(jià)取0。

為消除掉單位不同的影響，本文首先對(duì)他們?nèi)?duì)數(shù)，再使用Eviews軟件進(jìn)行回歸分析，并刪去回歸檢驗(yàn)不顯著的解釋變量，回歸估計(jì)結(jié)果（見(jiàn)表2）：

由表2可知，回歸得到居民儲(chǔ)蓄存款與房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格呈顯著正相關(guān)，城鎮(zhèn)居民數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系。我們可知居民儲(chǔ)蓄存款越多，其家庭富余財(cái)產(chǎn)就越為充足，在有購(gòu)房能力的前提下，面對(duì)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有能力加入到買(mǎi)房大軍中來(lái)，因此會(huì)在需求方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有了正相關(guān)的影響。對(duì)于實(shí)證得到的城鎮(zhèn)人口數(shù)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，符合我們的主觀認(rèn)知。因?yàn)槌擎?zhèn)人口數(shù)越多，會(huì)推動(dòng)對(duì)商品房的需求，從而會(huì)引起商品房房?jī)r(jià)的上漲。比如東南沿海一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人口密集，房?jī)r(jià)是一升再升，而新疆內(nèi)蒙古一帶地廣人稀（城鎮(zhèn)人口少），房?jī)r(jià)則相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低。

對(duì)于其他解釋變量如教育經(jīng)費(fèi)的投入、商品房銷(xiāo)售面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因?yàn)槠鋚值檢驗(yàn)沒(méi)通過(guò)因而被剔除，但并不能說(shuō)明其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響，在進(jìn)行逐個(gè)回歸時(shí)，均顯示出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或正或負(fù)的相關(guān)關(guān)系，或是由于其中存在的多重共線(xiàn)性因素，或是由于所得數(shù)據(jù)的局限性使得在模型中對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著。

三、結(jié)論與政策建議

用城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄額的增加可以用來(lái)反映人民生活水平的提高，進(jìn)而可以反映居民住房消費(fèi)能力的提高，同時(shí)也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。房地產(chǎn)的需求主體是人，一般而言，人密度高的地區(qū)，對(duì)房地產(chǎn)的需求相應(yīng)增加，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高；且由于人口密度高，促進(jìn)了商業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)和旅游觀光等事業(yè)的發(fā)展，從而也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。

但是房地產(chǎn)價(jià)格的提升也給城市居民都來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，比如中國(guó)一些大城市，像北京、上海、杭州等的房?jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)于甚至高于美國(guó)中等城市的房?jī)r(jià)，因此很有必要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度增長(zhǎng)。

相對(duì)于房產(chǎn)的需求，政府可以加大房屋的供給，就像政府在推廣的“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)，房屋供給的增多會(huì)在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)于居民儲(chǔ)蓄額的增加，政府可以增加炒房者的成本，來(lái)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。政府也可以在各方面支持“衛(wèi)星城”的建立，這樣可以緩解城區(qū)的人口壓力，減少對(duì)城區(qū)房產(chǎn)的需求。政府也可以適當(dāng)加強(qiáng)公共產(chǎn)品的供給，比如改善交通可以使購(gòu)房者有更多的選擇，而不是全部集中于主城區(qū)。

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