購(gòu)房者怎么也盼不來房?jī)r(jià)下跌。

九月的中秋小長(zhǎng)假，是傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”的開場(chǎng)大戲，但卻著實(shí)冷清。雖然不少房企“贈(zèng)送面積”、“萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)”等促銷手段一波接著一波，但持幣待購(gòu)的人卻更多了。

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各大中城市成交量陷入“極寒”。除某些地段比較偏遠(yuǎn)的郊區(qū)項(xiàng)目，城市中心地段的新盤打折力度和往年并無太大差別。購(gòu)房者的觀望心態(tài)進(jìn)一步加重。房?jī)r(jià)難大幅“跳水”，買賣雙方的“僵持”仍將持續(xù)。

各家房企的資金鏈無法支撐，房?jī)r(jià)才有“大跌”可能。但房企缺錢嗎？

樓市成交步入“極寒”

根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：中秋節(jié)小長(zhǎng)假，北京樓市成交量再陷入低谷，其中期房住宅簽約為252套、現(xiàn)房住宅簽約為34套、二手房住宅簽約為121套。合計(jì)總簽約為407套，創(chuàng)造了小長(zhǎng)假成交量新低，同比之前的端午節(jié)小長(zhǎng)假的436套下調(diào)7%。

筆者發(fā)現(xiàn)，除了北京，上海、廣州、深圳等地也正經(jīng)歷史無前例的樓市“寒冬”。比如上海，根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)，9月前12天，上海新房成交1648套，較8月同期下降4%。上周上海新房?jī)H成交911套，環(huán)比下降29.16%。而中秋節(jié)期間，上海樓市僅成交346套，比去年中秋回落64.3%，較前9天日均成交下降了20%。上海上周成交均價(jià)2.49萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升12.5%。不過，這是報(bào)價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上新樓盤拉升的，實(shí)際情況是，目前上海有價(jià)無市的情況相當(dāng)明顯。

筆者走訪并咨詢多個(gè)一線城市樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，與今年之前幾個(gè)月相比，“金九銀十”的寒意更甚。基本上都是“看的人多買的人少”，售樓處的工作人員不得不整天追著幾個(gè)留過電話的看房人跑，但是準(zhǔn)購(gòu)房者們顯然不買賬。不少看房人表示，目前的價(jià)位仍舊是太高，還是要繼續(xù)觀望，目前不考慮輕易出手。

北京中原地產(chǎn)方面分析認(rèn)為，出現(xiàn)最近三年最低迷“金九銀十”開局的主要原因有幾點(diǎn)：第一，已經(jīng)進(jìn)入銷售的8月和9月項(xiàng)目，雖然已經(jīng)開始有明顯的降價(jià)，但是絕對(duì)價(jià)格依然高于購(gòu)房者預(yù)期；第二，調(diào)控政策繼續(xù)收緊，限購(gòu)可能向二三線城市蔓延。雖然不會(huì)直接影響北京市場(chǎng)，但是對(duì)購(gòu)房者心理影響非常大，特別是部分認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)控幅度不會(huì)過大的購(gòu)房者的觀望情緒再次升級(jí)。

業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)房者濃厚的觀望情緒仍將繼續(xù)加重。一位房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士直言，“如果不是特別著急購(gòu)房的話，可以等到四季度再看看。如今二三線城市也要納入限購(gòu)，新一輪調(diào)控的效果未來肯定會(huì)有所顯現(xiàn)，不妨再觀察一段時(shí)間。起碼短期來看，房?jī)r(jià)反彈的可能性幾乎沒有。

大部分資金鏈仍充裕

從去年延續(xù)至今的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，目前仍看不出任何放松的跡象。在此背景下，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)人士坦言，“當(dāng)初拿地成本高，要我們‘割肉’太難了?！钡撬仓赋?，如果未來庫(kù)存壓力持續(xù)增加，資金鏈進(jìn)一步惡化，也不排除“降價(jià)換量”了。但是，多位內(nèi)人士表示，除了部分小房企，大中房企的資金鏈并沒有外界想象的那么嚴(yán)重。

業(yè)內(nèi)人士直言，除了某些實(shí)力本就不濟(jì)的小型房企，大部分房企的資金鏈相對(duì)寬裕。“在調(diào)控之前賺的利潤(rùn)較高，抗一陣子沒問題。”上海某中小房企的負(fù)責(zé)人表示，70%以上的房企再扛?jìng)€(gè)5年都沒問題。另?yè)?jù)筆者了解，真是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)于行業(yè)前景的看好，不少中小房企甚至不惜以高額代價(jià)向民間融資，從而補(bǔ)給資金鏈。

一位操作多年民間借貸的江浙人士章友（化名）表示，“前幾年股市好的時(shí)候，很多人借高利貸炒股。最近不少小房企的老板借錢周轉(zhuǎn)，大家也都愿意借，因?yàn)榫退氵€不上，還是有那么多房子在那抵押著?！?/p>

“為應(yīng)對(duì)調(diào)控，不少上市房企正調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，大幅提高長(zhǎng)期借款比重?！敝袊?guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟等專家表示，今年房企海外融資、房地產(chǎn)信托等大幅增長(zhǎng)，一定程度上沖抵了國(guó)內(nèi)銀行住房貸款的收緊。由此可見，無論供給方還是需求方，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈總是有其解決途徑。

經(jīng)過幾輪調(diào)控，大型房企已有“心理準(zhǔn)備”和“耐藥性”，在沒有生存危機(jī)的情況下，降價(jià)動(dòng)力不大?；蛟S正因如此，“金九銀十”的新盤折扣才讓看房者們直呼“不給力”。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年9月份在北京160個(gè)優(yōu)惠打折樓盤中，折扣或價(jià)格方面作過下調(diào)的樓盤環(huán)比8月81個(gè)下降了22.22%，數(shù)量為63個(gè)。

但是，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也坦言，如果未來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策依舊“咬定青山不放松”，比如二三線城市限購(gòu)令范圍仍舊不斷擴(kuò)大，那么不少房地產(chǎn)企業(yè)的日子就將越來越難熬，至少某些小型房企或?qū)㈦y以支撐。最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在前8月資金來源數(shù)據(jù)中，國(guó)內(nèi)貸款同比上漲5.1%，個(gè)人按揭下調(diào)了4.2%，是所有來源中占比萎縮最厲害的兩部分資金來源。目前來看一線城市調(diào)控效果最有效的政策依然是限購(gòu)，而全國(guó)樓市能否被抑制最主要的因素為信貸。

而除了資金鏈問題，各家房企的庫(kù)存壓力也在不斷增加，“庫(kù)存堰塞湖”也在進(jìn)一步逼迫各房企妥協(xié)。最新數(shù)據(jù)表明，各地的樓市庫(kù)存不斷攀上高位。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京新房庫(kù)存量已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)地落在了11萬(wàn)套之上。而按照9月上旬北京市商品房住宅簽約1459套計(jì)算，目前的11萬(wàn)余套庫(kù)存消耗需要超過25個(gè)月。而且經(jīng)過半年多的限購(gòu)，目前市場(chǎng)上剩余的有效需求量越來越少。在調(diào)控政策持續(xù)收緊下，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目將逐漸開始為了求量而放棄堅(jiān)守價(jià)格。

說不清的房?jī)r(jià)：局部拐點(diǎn)或近

有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)因?yàn)檎{(diào)控壓力而大幅促銷，使商品房?jī)r(jià)下降達(dá)40%以上。目前看來，這種情況目前并未

發(fā)生。但業(yè)內(nèi)人士分析，中小房企樓盤項(xiàng)目的未來將率先“跳水”，或?qū)⒙娱_來，而新房?jī)r(jià)格一再下挫也可能導(dǎo)致二手

房?jī)r(jià)格的松動(dòng)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)“漸行漸近”。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，庫(kù)存壓力的不斷加大，部分開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)緊張，使得9、10月份會(huì)有更多的新盤加入到打折促銷的行列。目前，北京市場(chǎng)上潛在的、符合條件的購(gòu)房需求依然龐大，積蓄已久的購(gòu)房需求亟待釋放，9、10月份或?qū)⒊霈F(xiàn)的普遍的、較大幅度的房?jī)r(jià)回調(diào)，將成為購(gòu)房需求釋放的契機(jī)，樓市成交量有望隨著房?jī)r(jià)的回落而逐步回暖。另外，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，由于城中二手房市場(chǎng)相比于郊區(qū)更加微妙，比如城中購(gòu)買力強(qiáng)的買家更多，城中房?jī)r(jià)更高，降價(jià)成交量更少等原因，使得其降價(jià)個(gè)例尚未形成規(guī)模。但是，城中房?jī)r(jià)開始松動(dòng)的現(xiàn)象無疑將會(huì)加速北京整個(gè)房?jī)r(jià)回調(diào)的速度，“金九銀十”恐將成為業(yè)主調(diào)價(jià)季。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，未來樓市的成交價(jià)格將逐步跳水。以北京為例，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下，房?jī)r(jià)下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上被放大。預(yù)計(jì)五至六環(huán)將成為市場(chǎng)供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房?jī)r(jià)在通州、大興、房山等區(qū)域都有繼續(xù)明顯下調(diào)的可能。最高下調(diào)幅度甚至可能超過10%。而五環(huán)內(nèi)因?yàn)楣?yīng)處于絕對(duì)稀缺、庫(kù)存的住宅大部分屬于尾盤，這使得房?jī)r(jià)下調(diào)幅度不會(huì)太大。

另外，也有專家指出，簡(jiǎn)單依據(jù)某個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)一時(shí)“?！被颉拔⒔怠?，就認(rèn)為已達(dá)到調(diào)控效果，是短視的?？梢?/p>

預(yù)見，如果“限購(gòu)令”等強(qiáng)力措施不能延續(xù)和擴(kuò)面，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)強(qiáng)力反彈。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的根本措施，還是需要加快配套改革，必須從房地產(chǎn)稅制、財(cái)政體制等方面進(jìn)行系統(tǒng)性改革。