李鳳俠

（唐山國(guó)禎利源投資有限責(zé)任公司工程部，河北 唐山 063611）

房地產(chǎn)建筑施工中進(jìn)度管理的重要性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不言而喻。眾所周知，出于資金安排和銷(xiāo)售的需要，項(xiàng)目開(kāi)工后房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和交房時(shí)間，這就要求工程必須在開(kāi)盤(pán)前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了企業(yè)物業(yè)管理成本，降低了企業(yè)美譽(yù)度。那么，如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理水平呢？結(jié)合作者工作實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，談下自己的看法。

1.房地產(chǎn)建筑施工中進(jìn)度管理含義

所謂進(jìn)度管理，是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中執(zhí)行經(jīng)審核的施工進(jìn)度計(jì)劃，利用相應(yīng)手段定期檢查施工實(shí)際進(jìn)度狀況，與原計(jì)劃進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行比較，找出進(jìn)度偏差，通過(guò)對(duì)偏差產(chǎn)生的原因及影響工期目標(biāo)程度的分析，監(jiān)督施工單位及時(shí)采取措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃并執(zhí)行調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃。如此這樣往復(fù)循環(huán)，直至實(shí)現(xiàn)既定的工期目標(biāo)--項(xiàng)目竣工，或者在保證工程質(zhì)量和不增加投資的條件下，縮短施工工期，提前竣工。

在房地產(chǎn)建筑施工中項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和成本三項(xiàng)目標(biāo)控制關(guān)系是相互影響和統(tǒng)一的。在一般情況下，加快進(jìn)度、縮短工期將會(huì)引起成本的增加。但由于建設(shè)項(xiàng)目提前竣工，就可盡早獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益；對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格控制，極有可能影響進(jìn)度，但對(duì)質(zhì)量的嚴(yán)格控制而不致返工，不僅保證建設(shè)進(jìn)度，也保證工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)投資費(fèi)用的有效控制。

2.房地產(chǎn)建筑施工中進(jìn)度管理地位與作用

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。進(jìn)度控制的目標(biāo)與投資控制、質(zhì)量控制的目標(biāo)是對(duì)立統(tǒng)一的，一般說(shuō)來(lái)，進(jìn)度快就要增加投資，但工期提前也會(huì)提高投資效益；進(jìn)度快可能影響質(zhì)量，而質(zhì)量控制嚴(yán)格就可能影響進(jìn)度；但如果質(zhì)量控制嚴(yán)格而避免了返工，又會(huì)加快進(jìn)度。進(jìn)度、質(zhì)量與投資三個(gè)目標(biāo)是一個(gè)系統(tǒng)，工程進(jìn)度管理就是要解決好三者的矛盾，既要做到進(jìn)度快，又要投資省、質(zhì)量好。

3.房地產(chǎn)建筑施工中實(shí)施進(jìn)度管理的思路及措施

3.1 進(jìn)度管理的思路

房地產(chǎn)建筑施工中實(shí)施進(jìn)度管理的思路，首先是項(xiàng)目可行性研究階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，這是項(xiàng)目進(jìn)度控制的雛形。"可行性研究"是指嚴(yán)格意義上的可行性研究，而非大多數(shù)企業(yè)中為辦理項(xiàng)目立項(xiàng)而提交的"可研報(bào)告"，同時(shí)也不是"打哪指哪"的可行性研究。這一階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃主要是根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃草案、建設(shè)規(guī)模和政府的相關(guān)要求（這一點(diǎn)不可忽視）以及以往的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行編制，主要是為項(xiàng)目可行性研究中的資金投入計(jì)劃和銷(xiāo)售回款計(jì)劃等數(shù)據(jù)提供支撐。此階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃還處于虛擬狀態(tài)，但也不能草率編制，同實(shí)際差距較大，否則，項(xiàng)目的可行性研究也就失去了意義。

3.2 進(jìn)度管理的措施

在房地產(chǎn)建筑施工中，應(yīng)加強(qiáng)技術(shù)管理工作，技術(shù)是項(xiàng)目的重要生產(chǎn)要素，是否對(duì)一技術(shù)進(jìn)行管理及管理的程度如何，關(guān)系到施工的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。具體可以采取以下措施:

（1）橫道圖比較法 。橫道圖比較法是房地產(chǎn)建筑施工中在項(xiàng)目實(shí)施中檢查實(shí)際進(jìn)度收集的信息，經(jīng)過(guò)整理后直接用橫道線(xiàn)并列標(biāo)于原計(jì)劃的橫道線(xiàn)處，進(jìn)行直觀比較的方法。但它僅適用于施工中的各項(xiàng)工作都是按均勻的速度進(jìn)行，即每項(xiàng)工作在單位時(shí)間完成的任務(wù)量都是相等的。

（2）S型曲線(xiàn)法 。S形曲線(xiàn)能直觀地反映房地產(chǎn)建筑施工實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度所存的偏差，并對(duì)后期工程進(jìn)度進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。S形曲線(xiàn)是以橫坐標(biāo)表示時(shí)間，縱坐標(biāo)表示工作量完成情況的曲線(xiàn)圖。

其中工作量的具體表達(dá)方式可以采用實(shí)物工程量。工時(shí)消耗、費(fèi)用支出額或相應(yīng)的百分比來(lái)表示，并按工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃繪出計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線(xiàn)。隨著建設(shè)進(jìn)度定期檢查計(jì)劃實(shí)際完成程度，并繪制實(shí)際進(jìn)度的S形曲線(xiàn)。通過(guò)計(jì)劃進(jìn)度S形曲線(xiàn)與實(shí)際進(jìn)度S形曲線(xiàn)的比較，即可以獲得進(jìn)度控制的有關(guān)信息，以便分析進(jìn)度延遲或提前的原因，制定相關(guān)的控制對(duì)策。

①工程實(shí)際進(jìn)度狀態(tài)分析：如果工程實(shí)際進(jìn)度繪的點(diǎn)落在計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線(xiàn)左側(cè)，表明此時(shí)刻實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度超前；反之，如按實(shí)際進(jìn)度描繪的點(diǎn)在計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線(xiàn)的右側(cè)，表明此時(shí)刻實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度拖延。

②進(jìn)度偏差分析：在S形曲線(xiàn)比較圖中可以直接讀出進(jìn)度偏差值?！鱰a表示ta時(shí)刻比原計(jì)劃進(jìn)度超前的時(shí)間，△ya表示此時(shí)刻超額完成的工程量；△tb,表示在tb時(shí)刻進(jìn)度已拖延的時(shí)間，△yb表示此時(shí)刻已拖欠的工程量。

③預(yù)測(cè)總工期分析。以實(shí)際進(jìn)度的S形曲線(xiàn)提供的進(jìn)度信息，采用時(shí)間序列預(yù)測(cè)方法，可以預(yù)測(cè)出對(duì)未來(lái)不同的進(jìn)度時(shí)間所應(yīng)完成的工作量，可以作出實(shí)際預(yù)測(cè)進(jìn)度的S形曲線(xiàn)。求出工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度的預(yù)測(cè)工期，與原狀計(jì)劃工期比較，即可以判斷工期的提前或延遲的可能時(shí)間。

④選擇不同的檢查日期，用S形曲線(xiàn)比較法可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。

除此之外，首先，還要做好對(duì)施工圖紙的評(píng)審和會(huì)審工作，把施工圖紙中存在的問(wèn)題能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并與設(shè)計(jì)單位、甲方協(xié)商解決，避免由于圖紙問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度造成影響；文件資料管理，是技術(shù)管理的主要內(nèi)容之一。技術(shù)文件應(yīng)做到內(nèi)容完整、規(guī)范，數(shù)據(jù)科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰，簽證應(yīng)及時(shí)，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。

其次要做好技術(shù)交底工作。工程的技術(shù)安全交底是施工班組實(shí)際操作的依據(jù)，應(yīng)使其更具有操作性，確實(shí)起到指導(dǎo)施工的作用。

最后還要做好施工預(yù)檢。預(yù)檢就是在工作項(xiàng)目或分項(xiàng)工程為施工前進(jìn)行的預(yù)先自檢，是保證工程質(zhì)量、防止可能產(chǎn)生差錯(cuò)造成質(zhì)量事故的重要措施。

[1]劉保勝,石晨義.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)度管理[J].科技信息(科學(xué)教研)，2007年28期.

[2]譚術(shù)魁著.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理.機(jī)械工業(yè)出版社,2004.01.

[3]戚振強(qiáng).建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理.機(jī)械工業(yè)出版社,2004.09.

[4]《國(guó)家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》.