○ 本刊記者 馮京津

房地產(chǎn)調(diào)控中的房產(chǎn)稅如何開征
——訪財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng) 賈康

○ 本刊記者 馮京津

記者：經(jīng)過(guò)去年幾次宏觀調(diào)控，您是怎樣看待房產(chǎn)稅征收的意義？

賈康：現(xiàn)在討論的房地稅，實(shí)際上必須放在一個(gè)宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、和諧社會(huì)建設(shè)、中國(guó)完成現(xiàn)代化這個(gè)全局里面來(lái)看。現(xiàn)在的房地產(chǎn)新政調(diào)控，也應(yīng)從全局視野出發(fā)，必須強(qiáng)調(diào)稅制方面的建設(shè)。住房不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制改革是我們這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政中需要解決的制度建設(shè)的內(nèi)容。如果我們不能實(shí)質(zhì)地做出改變，那么這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的新政，雖然在信貸、行政等等方面，升級(jí)加強(qiáng)制約種種措施不斷出臺(tái)，但是仍然不能夠改變這一輪調(diào)控和過(guò)去已經(jīng)有過(guò)調(diào)控的那樣的基本性質(zhì)的一致性。目前用的信貸手段、行政手段、交易環(huán)節(jié)實(shí)施手段以前都用過(guò)。你說(shuō)它現(xiàn)在手段更嚴(yán)厲一些，但是總的覺(jué)得不能令人滿意。目前房地產(chǎn)調(diào)控中就應(yīng)該在信貸手段、行政手段之外，加上改革深化制度建設(shè)和法制進(jìn)步的因素。這樣才能夠在標(biāo)本兼治中體現(xiàn)治本為上的調(diào)控水準(zhǔn)。

記者：請(qǐng)您談?wù)劄槭裁匆谧》勘Ｓ协h(huán)節(jié)上開征房產(chǎn)稅？

土地財(cái)政受到很多的抨擊

賈康：房產(chǎn)稅也就是前些年所談的物業(yè)稅。有關(guān)部門認(rèn)識(shí)到它的立法程序可能比較長(zhǎng)，現(xiàn)行稅制里能不能在改革試點(diǎn)情況下，就用現(xiàn)行稅種加入一些實(shí)質(zhì)性的物業(yè)稅的內(nèi)容，啟動(dòng)這個(gè)制度建設(shè)過(guò)程，那么就更為便捷。房地產(chǎn)稅是我們國(guó)家社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)和通盤配套改革中間不可或缺的，是地方稅體系的支柱之一。這個(gè)稅和房地產(chǎn)沒(méi)有直接關(guān)系。首先在更關(guān)注全局的情況下，要說(shuō)清楚為什么配套改革需要有這樣一個(gè)稅。1994年分稅制改革到現(xiàn)在正面效益是明顯的，但是遺留的問(wèn)題還很多，這些年各個(gè)方面對(duì)地方政府行為短期化扭曲職能不到位、土地財(cái)政受到很多的抨擊。有的人不分青紅皂白指責(zé)是1994年的分稅制改革，認(rèn)為是分稅制改革造成地方政府財(cái)力緊張，所以出現(xiàn)土地財(cái)政。其實(shí)問(wèn)題出現(xiàn)在1994年之后，中央和以省為代表的地方之間。分稅制的框架一直堅(jiān)持下來(lái)了，但省以下，沒(méi)有能夠如愿地進(jìn)入分稅制狀態(tài)，到現(xiàn)在為止，我國(guó)省以下實(shí)際情況是分成制和包干制。前面所說(shuō)種種的弊病都是因?yàn)檫@種分成制和包干制不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它必定要出現(xiàn)的問(wèn)題?，F(xiàn)在真正實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題，是在省以下怎么樣能夠真正貫徹分稅制。如果能夠通過(guò)省直管縣，鄉(xiāng)財(cái)縣管，把財(cái)政的五級(jí)框架扁平化到三級(jí)，就可以考慮怎么樣實(shí)質(zhì)性地在省以下分稅。而這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是省以下的地方稅體系里邊，大宗穩(wěn)定的，能夠跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)跟地方政府職能所要求的這個(gè)支柱稅種就是房地產(chǎn)稅，地方政府可以依靠這樣一個(gè)稅，把它定位在只要專心致志地優(yōu)化本地的投資環(huán)境，來(lái)提升本地公共服務(wù)，它的財(cái)源建設(shè)的問(wèn)題就隨之解決了。因?yàn)檫@樣做，轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道，而這個(gè)稅的要求恰恰就是要做稅基評(píng)估，每隔一段時(shí)間可以重評(píng)一次。首先我們要如實(shí)地把房地產(chǎn)放在通盤這樣一個(gè)全局戰(zhàn)略上，認(rèn)識(shí)它的重要性。當(dāng)然地方稅體系還需要在西部地區(qū)，另外考慮支柱性的財(cái)源。我們今年在新疆已經(jīng)啟動(dòng)的先行先試資源稅，像新疆的烏魯木齊確實(shí)房地產(chǎn)現(xiàn)在也已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)，但是其他大片的地方?jīng)]有很繁榮的工商業(yè)活動(dòng)，它的不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)稅基可以有，恰恰這種西部地區(qū)又欠發(fā)達(dá)，但是資源豐富，資源稅可以給它提供非常有支撐力的另外一個(gè)支柱。

記者：房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有哪些推動(dòng)作用？

賈康：這個(gè)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的正面效益對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是不可忽視的。它可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方行為合理化的導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束，促進(jìn)我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。為什么這樣認(rèn)識(shí)？簡(jiǎn)要地說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大家最關(guān)心的是供需平衡狀態(tài)，最主要的特征是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是黃金發(fā)展期伴隨的矛盾凸顯期，這個(gè)矛盾制約就是資源制約?，F(xiàn)在越來(lái)越凸顯資源的稀缺性，這個(gè)越來(lái)越具有約束力的特點(diǎn)就是土地。有人說(shuō)，是地方政府壟斷土地，進(jìn)而推高了地價(jià)再推高了房?jī)r(jià)。那么地價(jià)是不是真的能夠決定房?jī)r(jià)，我也不這么認(rèn)為，如果供需比較平衡，開發(fā)商不論以多高的價(jià)格拿地，也賣不出好價(jià)錢。要是把開發(fā)商拿地的價(jià)格壓得很低，房?jī)r(jià)就低嗎？顯然，只要是市場(chǎng)上，需求拉著房?jī)r(jià)往上走，這樣只會(huì)是增加它的暴利空間。

房地產(chǎn)的需求主要有三方面，第一是買來(lái)要自住。如果在自住的這個(gè)制度框架下，讓主體知道每年有這樣一個(gè)稅，會(huì)有什么樣的調(diào)整？有了保有環(huán)節(jié)的稅收，大多數(shù)人會(huì)調(diào)整自己的行為，考慮實(shí)惠一點(diǎn)，戶型上調(diào)向中小戶型。其他的方面要堅(jiān)持，地段、朝向、樓層按自己的偏好選。特別有錢的人可能不在乎，但是大多數(shù)人他會(huì)考慮這樣整個(gè)市場(chǎng)上需求的中小戶型的比例會(huì)上升，這正好適應(yīng)我們科學(xué)發(fā)展觀所要求的集約利用土地。第二種需求的類型是囤房。有人說(shuō)存錢不如存房子，買房子就是給自己買一個(gè)保險(xiǎn)。接著他會(huì)考慮，這個(gè)房子空也是空著，不如把它租出去，取得的租金解決這個(gè)稅收的壓力。這樣的話，激活了原來(lái)供給的一部分潛力，就是把原來(lái)的空置房提供到市場(chǎng)上去，增加了有效供給。這個(gè)優(yōu)化資源配置效益也是非常明顯的，中國(guó)現(xiàn)在城市，特別是大城市的住房空置率極高。陳希文同志說(shuō)，看到一個(gè)數(shù)據(jù)，住房改革之后，北京整個(gè)轄區(qū)之內(nèi)，已經(jīng)建成賣出的住房是690萬(wàn)套以上，可以使現(xiàn)在北京兩千萬(wàn)居民，每戶平均一套以上，為什么還緊張成這樣？這跟空置率顯然是有關(guān)的，所以降低空置率對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，正面效益也是非常明顯的。第三種需求的類型是買來(lái)以后轉(zhuǎn)手賺差價(jià)，這是所謂的投資或投機(jī)這一類。這種炒房目的就是要轉(zhuǎn)手，短炒、長(zhǎng)炒是手法問(wèn)題。那么在這種情況下，有了保有環(huán)節(jié)稅收，有人認(rèn)為，只要有利可圖，不會(huì)在乎這個(gè)一年1%以下的稅賦。這個(gè)話是有道理的。我不認(rèn)為這個(gè)稅出來(lái)以后，就可以使中國(guó)杜絕炒房現(xiàn)象，但是顯然炒房者的行為會(huì)有所收斂，他也會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素多了一項(xiàng)。所以我認(rèn)為，這樣一個(gè)稅收制度是有利于減少住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲下那個(gè)瘋狂的肆無(wú)忌憚的炒作力量，可以使它得到一定的收斂，進(jìn)而就會(huì)減少我們市場(chǎng)每一次大起之后，很多人感覺(jué)有殺傷力，有恐懼感的大落。

炒房目的就是要轉(zhuǎn)手

記者：今年來(lái)政府非常重視收入分配問(wèn)題，您認(rèn)為收入分配和我們現(xiàn)在談的房產(chǎn)稅什么聯(lián)系嗎？

賈康：很多人認(rèn)為，自己跟自己比生活水平在下降，感覺(jué)有很多的不公。我認(rèn)為，中央已經(jīng)充分意識(shí)到，要收入分配結(jié)構(gòu)合理化。要重視收入再分配的調(diào)節(jié)，那么恰恰這樣一種稅，就是我們國(guó)家發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅再分配調(diào)節(jié)作用不可或缺的稅種。中國(guó)現(xiàn)在在稅制方面的經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)收入再分配功能，首推個(gè)人所得稅。但是，個(gè)人所得稅現(xiàn)在真正相對(duì)低成本高效率能調(diào)節(jié)的就是工薪階層，代扣代繳，一直到打工皇帝很難逃稅。但是工廠主收不到，他不給自己開工資，你找不到稅基。那么這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在并沒(méi)有很有效地解決，需要以后綜合導(dǎo)向的改革來(lái)逐步解決它的問(wèn)題。剩下還有什么再分配的稅收調(diào)節(jié)的手段？那就是遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，按邏輯來(lái)說(shuō)在中國(guó)應(yīng)該積極考慮。從目前來(lái)看，十二五期間可能只能呼吁積極研究，看不到它的實(shí)際的任何動(dòng)作，如果說(shuō)要開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅，前提是這些產(chǎn)權(quán)信息化同時(shí)，所有的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀要透明。十二五期間，還可以考慮的是財(cái)產(chǎn)稅里面的不動(dòng)產(chǎn)稅。它相對(duì)而言，在管理上成本還是比較低的。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，自己土地、全面的情況要通通地記錄在案，落實(shí)各種各樣的數(shù)據(jù)。包括它的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，及具體種種在技術(shù)上必須說(shuō)清楚的指標(biāo)。如果把這個(gè)稅做起來(lái)以后，就是社會(huì)上先富起來(lái)，住好房子、大房子、豪宅的一些人就會(huì)給國(guó)庫(kù)多做一些貢獻(xiàn)。這樣一種抽肥補(bǔ)瘦的形式就是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)各個(gè)國(guó)家不約而同都采取的，原則是實(shí)行再分配調(diào)節(jié)。在中國(guó)現(xiàn)在的構(gòu)建和諧社會(huì)過(guò)程中，優(yōu)化收入分配格局也是一個(gè)非常值得重視的正面效益和必須要用的手段。

記者：請(qǐng)您談?wù)勯_征房產(chǎn)稅的必要性、可行性及能否開征？

賈康：我認(rèn)為土地出讓金出租，是憑借政府政治權(quán)力所征收的另外一種性質(zhì)的分配手段的運(yùn)用。這與房產(chǎn)稅應(yīng)該是并行不悖的，但要合理呼應(yīng)，作出一個(gè)優(yōu)化協(xié)調(diào)的問(wèn)題，不存在有土地出讓金就不能開征住房保有環(huán)節(jié)稅收。實(shí)際上稅本身也不可能真正消除重復(fù)征收因素。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下任何國(guó)家都執(zhí)行多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征復(fù)合稅制，既然是復(fù)合稅制必然有重復(fù)。一個(gè)企業(yè)不管盈利不盈利，首先要交流轉(zhuǎn)稅。虧損的企業(yè)也要交流轉(zhuǎn)稅，交完流轉(zhuǎn)稅以后，有盈利的話要交企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅交了以后，稅后利潤(rùn)可分配的部分，給員工發(fā)獎(jiǎng)金，這個(gè)獎(jiǎng)金還要由員工去交個(gè)人所得稅，顯然它是在不同環(huán)節(jié)上有重復(fù)因素的。

還有就是土地所有權(quán)這個(gè)問(wèn)題，國(guó)有土地上的不動(dòng)產(chǎn)還征什么稅?。繌钠渌袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的這個(gè)實(shí)踐情況來(lái)看，存在著兩種土地，就是國(guó)有的和私有的。比較典型的像英國(guó)和現(xiàn)在已經(jīng)回歸祖國(guó)的香港，這兩種不同性質(zhì)的地皮上面，征收的相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅收是一視同仁的，沒(méi)有區(qū)別。現(xiàn)在所說(shuō)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)有企業(yè)的主體是一個(gè)有相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，需要和其他的不同所有制的主體公平競(jìng)爭(zhēng)。既然如此，通過(guò)立法規(guī)范的建立，對(duì)國(guó)有企業(yè)開征所得稅的制度就非常必要，兩部利改稅解決了這個(gè)問(wèn)題，才能夠解決以后中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道上繼續(xù)往前發(fā)展的問(wèn)題。同樣道理，我們現(xiàn)在在國(guó)有土地上形成的不動(dòng)產(chǎn)，我認(rèn)為是絕對(duì)不能走一個(gè)誤區(qū)，也就是這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)地征還是對(duì)房子征，房子是折舊，地是國(guó)家的，這樣的理解錯(cuò)了，它就是一個(gè)統(tǒng)一體叫不動(dòng)產(chǎn)。這個(gè)稅是對(duì)這樣一個(gè)有實(shí)際的，生活方面可以帶來(lái)這種效用的統(tǒng)一體持有人享受的獨(dú)立物質(zhì)利益加以調(diào)節(jié)的一個(gè)制度。因?yàn)橥恋亟K極上是國(guó)有的，但是這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)所有人，他有他自己相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)利益。而我們認(rèn)為在社會(huì)生活里面，需要對(duì)這種利益加以必要調(diào)節(jié)，我們通過(guò)立法形成程序。對(duì)他開征，跟國(guó)有企業(yè)必須征所得稅是一個(gè)邏輯，這是我從另外一個(gè)分析角度的解釋。我認(rèn)為這方面也沒(méi)有硬障礙。

技術(shù)管理方面，如果我們了解一下十個(gè)空轉(zhuǎn)試點(diǎn)地方的基本情況，只要了解一下，這些地方空轉(zhuǎn)的時(shí)候，要把所有的地皮通通登記造冊(cè)以后，分成三類，制造業(yè)的、商業(yè)的和住宅的。那么住宅的要一一標(biāo)明各種各樣的實(shí)測(cè)指標(biāo)，然后那個(gè)軟件已經(jīng)通通設(shè)計(jì)好了，給一個(gè)指定，它自動(dòng)生成評(píng)估結(jié)果。當(dāng)然這里面需要引入專家的力量，在動(dòng)態(tài)來(lái)優(yōu)化細(xì)化這個(gè)軟件。

我認(rèn)為應(yīng)該積極征求各方意見(jiàn)，開明地展開討論，組織聽證，做情況通報(bào)。所謂討論并不只能限于這些媒體上一般性的討論，不能限于網(wǎng)上發(fā)泄式的罵來(lái)罵去。應(yīng)該像前面若干年，個(gè)人所得稅起征點(diǎn)應(yīng)該如何提高。人大預(yù)算工作委員會(huì)出面，組織各個(gè)方面代表，然后在電視臺(tái)上對(duì)全社會(huì)播出這種聽證會(huì)。這種類型的聽證會(huì)的好處是什么呢？不是按照少數(shù)服從多數(shù)，而且要大家充分地發(fā)表意見(jiàn)，然后通過(guò)道理來(lái)尋求一個(gè)相對(duì)合理妥協(xié)方案。聽證會(huì)是一個(gè)好的形式，應(yīng)該在這方面積極考慮，讓大家嚴(yán)肅地盡可能充分地把自己的道理講出來(lái)。那么這個(gè)情況通報(bào)我覺(jué)得應(yīng)該首先把有關(guān)部門在前期做了這么多年的模擬評(píng)估稅基的這個(gè)實(shí)驗(yàn)的基本情況透露、通報(bào)出來(lái)?，F(xiàn)在既然已經(jīng)在準(zhǔn)備這方面的改革，我覺(jué)得應(yīng)該在情況信息通報(bào)方面有所進(jìn)展。還有就是漸進(jìn)，我個(gè)人是強(qiáng)烈主張既然是有這么多的制約因素，顯然應(yīng)該考慮從高端從增量開始的漸進(jìn)。我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一個(gè)看法，最起碼應(yīng)該是把管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅，被這個(gè)稅實(shí)際覆蓋。那么這種獨(dú)立別墅被這個(gè)稅收覆蓋，恰恰是最有能力承擔(dān)這個(gè)稅收加上負(fù)擔(dān)的這樣一個(gè)社會(huì)高端成員。另外，是不是獨(dú)立別墅之后的豪華公寓應(yīng)該考慮。像上海那個(gè)湯臣一品開始標(biāo)榜，每平方米15萬(wàn)。后來(lái)是說(shuō)升高到每平方米20萬(wàn)，而且說(shuō)都賣出去了。那么已經(jīng)住進(jìn)湯臣一品的這種社會(huì)成員，我覺(jué)得完全應(yīng)該考慮這個(gè)稅給他試征。有的地區(qū)可能在考慮，原來(lái)的住房先一律不論，先從增量開始。居民買的房子第三套以上的都征，第三套以下的不覆蓋。那別的地方到你轄區(qū)之內(nèi)買房子，他第幾套你有信息嗎？那么得到的回應(yīng)是說(shuō)，這種情況下，不是本地戶籍的人來(lái)買，就都認(rèn)為是第三套的待遇，可以解釋說(shuō)，凡是到買房的外邊戶籍人，都帶有投資的性質(zhì)。無(wú)論怎么解釋，反正這也是劃的一條線。諸如此類，就得具體化。各個(gè)試點(diǎn)地方的交流顯然是有正面效應(yīng)的?！?/p>