○ 欒奕 杜曉鵬

2010樓市亂局中的政策回顧

○ 欒奕 杜曉鵬

2010年稱為“房地產(chǎn)調(diào)控年”并不為過，從4月份的“新國十條”到十一前后的“新國五條”，政策頻出，力度不斷加強(qiáng)。政策效果雖有所體現(xiàn)，但與期望相去甚遠(yuǎn)，觀望之后是成交的回暖，“假摔”之后是價(jià)格的反彈。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年11月全國房屋銷售價(jià)格同比去年增長7.7%，增幅繼續(xù)收窄，房價(jià)漲勢依舊；1至11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長36.5%，投資熱情依舊；但國房景氣指數(shù)則是一路走低。

面對(duì)如此亂局，究竟如何看待這一年來的調(diào)控，2011年住宅產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展，還需要我們靜下心來，梳理一下2010年的住宅產(chǎn)業(yè)政策，理清產(chǎn)業(yè)調(diào)控脈絡(luò)。

2010年住宅產(chǎn)業(yè)“有保有調(diào)”，既有商品房市場的兩輪政策調(diào)控，也有保障性住房領(lǐng)域的持續(xù)政策保障。

—— 商品房市場的調(diào)控

4月17日，國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)），明確了地方政府抑制房價(jià)的責(zé)任，明確了遏制投機(jī)和投資需求，鼓勵(lì)自住和改善性需求的調(diào)控思路。“十一”前后，第二輪調(diào)控順勢而出，多項(xiàng)政策相繼出臺(tái)，調(diào)控措施更加細(xì)化。

從嚴(yán)管理信貸投放，從個(gè)貸需求到開發(fā)貸款。在通過提高收付款比例，明確二套房標(biāo)準(zhǔn)和停發(fā)三套房貸款等差別化信貸政策后，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要高度關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，這是銀監(jiān)會(huì)首次出現(xiàn)“高度關(guān)注”的提法。在當(dāng)日的通報(bào)會(huì)上，劉明康還對(duì)國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)提出預(yù)警，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，并特別提到要嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。

發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，從土地增值到房產(chǎn)交易。在明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題后，相關(guān)部委加大了土地增值稅的清繳力度。北京市則采取了提高土地增值稅預(yù)征比例至2%的具體措施。9月29日，財(cái)政部、國稅總局、住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅（2010）94號(hào)），調(diào)整購房稅收優(yōu)惠，進(jìn)一步抑制投機(jī)投資需求，調(diào)控需求結(jié)構(gòu)。

加強(qiáng)土地管控調(diào)節(jié)，從存量管理到增量提升。相關(guān)部委發(fā)文加大閑置土地清查清理力度和加強(qiáng)土地計(jì)劃管理工作，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)管開發(fā)企業(yè)改變土地用途和性質(zhì)等違法行為。之后，國土資源部、監(jiān)察部和社保部正式啟動(dòng)全國土地執(zhí)法檢查，國家土地總督察徐紹史在京約談違法用地較為嚴(yán)重的地區(qū)政府主要負(fù)責(zé)人。在對(duì)存量加強(qiáng)管理的同時(shí)，對(duì)增量的供應(yīng)也加大了力度。國土部下發(fā)通知推進(jìn)土地開發(fā)的市場化運(yùn)行，要求在2011年3月底前“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場開發(fā)”。

強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，從明確分工到問責(zé)追查。在4月份提出“省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)”的基礎(chǔ)上，9月30日，住建部、國土部、監(jiān)察部《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的通知》（建房[2010]155號(hào)），進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任?！北据喺{(diào)控在體制機(jī)制上進(jìn)一步完善，確保調(diào)控政策的落實(shí)和政策效力的發(fā)揮。

—— 保障房領(lǐng)域的發(fā)展

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。

加快保障房體系建設(shè)，從經(jīng)適房管理到公租房發(fā)展。 在4月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》（建保[2010]59號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房管理后，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七部委6月12日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號(hào)），加快完善保障性住房體系。此后中央多次召開全國保障性住房工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步完善保障性住房體系，加快發(fā)展公共租賃住房，把公共租賃住房納入保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃，積極探索符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的公共租賃住房發(fā)展新模式，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理，解決城市中等偏下收入家庭住房階段性需求。

加大保障房政策力度，從稅收優(yōu)惠到貼息貸款。9月27日，財(cái)政部、國稅總局下發(fā)《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕88號(hào)），進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)優(yōu)惠和支持政策細(xì)則。11月16日，財(cái)政部、發(fā)改委、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜[2010]95號(hào)），允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房，要求提高中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金使用效率，提出利用貸款貼息引導(dǎo)社會(huì)發(fā)展公共租賃住房等多項(xiàng)措施。密集的政策和具體的舉措，將進(jìn)一步推動(dòng)保障性住房的發(fā)展建設(shè)。

探索建設(shè)資金來源，從公積金試點(diǎn)到多渠道融資。住建部確定北京、天津、重慶等28個(gè)城市的133個(gè)經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造安置用房、公租房建設(shè)項(xiàng)目，作為利用公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)。財(cái)政部等發(fā)文鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。除中央部委外，各地方政府也在積極推動(dòng)相關(guān)工作，其中天津市以廉租房為資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)方案已獲中國人民銀行同意，并上報(bào)國務(wù)院。

回顧2010年的調(diào)控，從治標(biāo)到治本，從針對(duì)房價(jià)的短期調(diào)控政策逐步向住房保障、土地出讓、稅收制度等產(chǎn)業(yè)中長期制度建設(shè)深化，這將對(duì)產(chǎn)業(yè)和市場的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

當(dāng)前，“十二五”發(fā)展的指導(dǎo)思想已然明確，在堅(jiān)持把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)的思路指導(dǎo)下，住建部提出2011年全國要完成1000萬套保障性住房建設(shè)計(jì)劃，較之2010年的580萬套增長近一倍。在此情況下，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展大趨勢已然明朗。但在貨幣政策回歸常態(tài)，商品房市場調(diào)控政策尚未松動(dòng)而房產(chǎn)稅之聲又漸行漸近之時(shí)，通脹預(yù)期和國際熱錢流入等因素仍存在諸多變數(shù)。因此短期內(nèi)，商品房市場更趨復(fù)雜，發(fā)展的不確定性將進(jìn)一步增大；長期看，保障房體系和商品房體系都將進(jìn)一步發(fā)展完善，住宅產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步、健康發(fā)展。（本文作者系中國建筑設(shè)計(jì)研究院北京紅杉林環(huán)境藝術(shù)工程有限責(zé)任公司；北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司）■