○ 朱中一

關(guān)于2011年及“十二五”時(shí)期我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢

○ 朱中一

2010年及“十一五”時(shí)期已經(jīng)過去，2011年及“十二五”時(shí)期已如期到來。過去的五年，面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國的房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)調(diào)控、眾多爭議中螺旋式發(fā)展并取得了顯著的成績，對改善居民居住條件、促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用；通過2010年的宏觀調(diào)控，保障性安居工程建設(shè)明顯加強(qiáng)，投機(jī)性需求得到抑制。但是，我國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中還存在著這樣那樣的問題。如一些城市房價(jià)上漲過快，一些地方中低價(jià)位、中小套型住房供給不足，住房保障制度相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸顯；房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設(shè)也相對滯后。上述問題，急需在“十二五”時(shí)期認(rèn)真解決。

對2011年及“十二五”時(shí)期我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，本人通過學(xué)習(xí)黨的十七屆五中全會(huì)提出的“十二五”規(guī)劃建議，去年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神，總的感覺是：2011年及“十二五”時(shí)期，仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，但同時(shí)也是關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。具體的談六點(diǎn)看法，僅供各位參考。

一、房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)隨著城鎮(zhèn)化的平穩(wěn)發(fā)展而平穩(wěn)發(fā)展。

中央的“十二五”規(guī)劃建議在“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化、加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理”部分對住房和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了要求。城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢和強(qiáng)勁動(dòng)力。2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，按“十一五”時(shí)期年均增加0.9%測算，還可有20多年的發(fā)展空間?？紤]到我國從上世紀(jì)七十年代起實(shí)行了計(jì)劃生育政策，住房建設(shè)在人口結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化后有可能產(chǎn)生階段性過剩，但起碼在2020年前或“十二五” 時(shí)期，仍是我們可以繼續(xù)抓住和用好的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。

城鎮(zhèn)化的推進(jìn)既要積極，更要穩(wěn)妥。要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、與土地、水資源及環(huán)境等承載能力相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；要切實(shí)把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民工在中小城市和小城鎮(zhèn)就近落戶。防止單憑主觀意志和熱情去推進(jìn)城鎮(zhèn)化。

要支持城鎮(zhèn)原居民的自住性和改善性住房需求。1985年至1990年是我國人口出生的第二個(gè)高峰期，他們在“十二五”時(shí)期大多將成家立業(yè)。

不少地方在“十二五”時(shí)期舊城改造、棚戶區(qū)改造、“城中村”改造的任務(wù)較大，由此帶來的被動(dòng)性需求量也很大。鑒于各地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民的居住情況等差異很大，建議各地在加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真編制“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，并與住房用地的供應(yīng)規(guī)劃、年度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，與城市交通規(guī)劃相銜接。規(guī)劃與計(jì)劃應(yīng)向社會(huì)公布，以穩(wěn)定市場的預(yù)期與百姓的預(yù)期。

隨著國家對服務(wù)業(yè)的支持及人們消費(fèi)升級的需要，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等在一些地方也會(huì)因地制宜地發(fā)展，地方政府也應(yīng)積極穩(wěn)妥地做好引導(dǎo)工作。

總之，“十二五”時(shí)期，仍是我國住房與房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量上增長與品質(zhì)上提升的階段。對此，我們應(yīng)充滿信心。

二、既要繼續(xù)加強(qiáng)與改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，又要將短期調(diào)控政策和中長期發(fā)展政策結(jié)合起來。

健全的房地產(chǎn)政策，包括解決廣大百姓住有所居的住房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，對市場的調(diào)控政策及相應(yīng)的法律法規(guī)。由于我國全國性房地產(chǎn)市場的形成、發(fā)展也只有十多年時(shí)間，所以相應(yīng)的政策法規(guī)體系也在不斷配套中?！笆濉睍r(shí)期，既要繼續(xù)加強(qiáng)與改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，又要研究建立中長期的發(fā)展政策，任務(wù)艱巨。

中央的“十二五”規(guī)劃建議指出：“加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。鞏固和擴(kuò)大應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊成果是‘十二五’時(shí)期的重要任務(wù)”。鑒于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到國計(jì)民生，與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，與管理通脹預(yù)期關(guān)系密切；又鑒于一些城市房價(jià)上漲過快的勢頭未得到有效遏制，因此國家起碼在2010年仍將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸、稅收政策，遏制投資投機(jī)性購房；對房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高和供應(yīng)偏緊的地區(qū)，也會(huì)繼續(xù)實(shí)行限購等必要的行政手段。之后也會(huì)為應(yīng)對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新情況、新問題，采取針對性的靈活性的措施。業(yè)內(nèi)人士對政府的調(diào)控應(yīng)持常態(tài)心理，主動(dòng)適應(yīng)。我們也應(yīng)相信政府的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)會(huì)日趨成熟，并注意將短期調(diào)控政策和中長期發(fā)展政策結(jié)合起來。我們也希望政府在增加土地有效供應(yīng)、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品、拓寬房地產(chǎn)融資渠道等方面有所突破。在部分城市部分居民中試征房產(chǎn)持有稅時(shí)，不宜以增加地方稅收和多數(shù)居民的稅負(fù)為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)，擬減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收、鼓勵(lì)有多套住房的居民讓多余的住房推向二手房市場和租賃市場。我們協(xié)會(huì)也愿意在這方面協(xié)助政府做一些前期性的研究工作。

三、不斷完善住房保障體系和商品房供應(yīng)體系。

去年12月中旬召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提出要“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這是在總結(jié)了我國房改以來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和借鑒了國外成功經(jīng)驗(yàn)后得出的結(jié)論。既要強(qiáng)化政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)，完善住房保障體系，又要繼續(xù)發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善商品房供應(yīng)體系，通過租賃兩種方式，滿足不同消費(fèi)群體對住房的基本需求?！笆濉睍r(shí)期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房困難問題，直接關(guān)系到全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)。今年，國家計(jì)劃建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比去年的580萬套有大幅度增長。增加的部分將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，以加快解決低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員住房問題。公租房面積應(yīng)在50平方米以下。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與公共租賃房等保障性安居工程的建設(shè)。

四、著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式。

中央“十二五”規(guī)劃建議指出，要以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，堅(jiān)持把建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要著力點(diǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，走可持續(xù)發(fā)展之路?！笆濉睍r(shí)期，住房與房地產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式方面面臨兩大任務(wù)：一是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，二是轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式。

調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，主要是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障性住房和中低價(jià)位、中小戶型普通商品房供應(yīng)。具體包括：一是調(diào)整保障性住房和商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、增加保障性住房供應(yīng)的套數(shù)比例。二是調(diào)整銷售住房與租賃住房的供應(yīng)比例，增加租賃房、尤其是公共租賃房的比例。三是調(diào)整新建住房與二手住房的比例，逐步增加二手房在市場中的份額。四是調(diào)整住房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小套型普通商品房的供應(yīng)。五是為“積極應(yīng)對人口老齡化、注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”，應(yīng)關(guān)注老年住房的研究與建設(shè)。同時(shí)，還應(yīng)積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展。

轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式，就是要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的、粗放型的開發(fā)建設(shè)模式，大力開發(fā)省地節(jié)能環(huán)保型建筑，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。一是要求企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行國家的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)中小戶型住房的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，優(yōu)化普通商品房的功能。二是積極推進(jìn)住宅的性能認(rèn)定和產(chǎn)品的認(rèn)證制度，促進(jìn)技術(shù)和產(chǎn)品的集成；及時(shí)淘汰、限制和禁止使用的技術(shù)與設(shè)備，促進(jìn)住宅的性能與品質(zhì)有較大的提高。三是減少毛坯房、擴(kuò)大全裝修房比例，建議在保障性安居住房和廣廈獎(jiǎng)評獎(jiǎng)項(xiàng)目中率先實(shí)行。推進(jìn)便于管線維護(hù)更新和套型可變的長壽命高品質(zhì)的中小套型普通商品房建設(shè)。四是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與上下游企業(yè)、建筑產(chǎn)品、部品企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，減少采購成本，提高工程質(zhì)量。

同時(shí)，希望各有關(guān)方面還應(yīng)關(guān)注對既有房屋的維修、養(yǎng)護(hù)與改造，關(guān)注保障性住房建成后的分配與物業(yè)管理。前者涉及到住房維修資金的使用與管理，后者涉及政府大量投入的建設(shè)資金的使用與管理，都關(guān)系到資源節(jié)約型社會(huì)的建設(shè)。

五、完善法律法規(guī)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

中央的“十二五”規(guī)劃建議提出：要“加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。抓緊制定并形成房地產(chǎn)法律體系，是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的前提。抓緊修改完善《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例》，抓緊制定《基本住房保障法》。完善商品房預(yù)售制度、土地招拍掛制度；研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和經(jīng)營管理的規(guī)定。規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場。加強(qiáng)市場監(jiān)管，認(rèn)真查處在土地交易和房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)售、銷售、交易中的違規(guī)行為。發(fā)揮社會(huì)組織、媒體和公眾的監(jiān)督作用。加強(qiáng)企業(yè)誠信建設(shè)、信用評價(jià)和行業(yè)自律，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

六、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)集中度，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

中央“十二五”規(guī)劃建議對企業(yè)組織建設(shè)和基本經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)的要求也適用于房地產(chǎn)企業(yè)、特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。堅(jiān)持專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、跨區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，逐步將企業(yè)的資本規(guī)模、融資能力、工程質(zhì)量、社會(huì)信譽(yù)等與企業(yè)的資質(zhì)掛鉤，鼓勵(lì)企業(yè)依靠誠信、品牌、社會(huì)責(zé)任實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。營造不同所有制企業(yè)平等享用土地、金融、稅收等政策待遇，公平參與市場競爭、同等受到法律保護(hù)的體制環(huán)境。鼓勵(lì)企業(yè)間自主地并購和重組，鼓勵(lì)具有規(guī)模化和品牌優(yōu)勢的企業(yè)做好做強(qiáng)做大，提高市場的占有率；發(fā)揮中小企業(yè)貼近區(qū)域市場需求和專業(yè)化的優(yōu)勢，提升中小企業(yè)專業(yè)化分工協(xié)作水平；逐步淘汰一批管理和專業(yè)水平低、工程質(zhì)量差、社會(huì)信譽(yù)低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

希望房地產(chǎn)企業(yè)一定要認(rèn)清形勢，順應(yīng)政策，結(jié)合自身特點(diǎn)，做好產(chǎn)品定位和市場定位，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理，努力把產(chǎn)品做好，把企業(yè)做強(qiáng)，為百姓的住有所居和房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)！（本文作者系中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長）■