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        北京住宅市場調研

        2011-09-19 03:58:28北京萬科副總經理肖勁
        中國建設信息化 2011年19期
        關鍵詞:外地人入戶買房

        ◎ 北京萬科副總經理 肖勁

        新“國八條”之后,全國有42個城市限購,包括直轄市、省會城市和部分房價上漲速度過快的計劃單列市。對于引領全國限購的北京,在限購令下目前還留給房地產企業(yè)多少客戶?

        在目前北京限購下的市場,如果你是外地人想買房,有兩種辦法,一種你有工作居住證可以視同北京人,如果你沒有工作居住證在北京交五年的社保,如果有五年社??梢再I一套。在這種情況下,我們多少客戶可以買房子?北京萬科股份有限公司做了入戶調查。調查范圍萬分之五,北京按照統(tǒng)計局年鑒有660萬的家庭,萬科對3000多個家庭進行了入戶調查。以前萬科入戶調查只調查兩項內容,第一個調查的內容是“有資格”,第二個調查的內容是“有意愿”,你有資格買,你也想買?,F(xiàn)在調查三個方面內容,第一個內容是“有資格”,第二個調查內容是“有能力”,第三個調查內容是“有意愿”。

        買房家庭以1/3速度遞減

        在有資格調查內容方面,3000入戶調查里有資格購買住宅的家庭中,有9%的家庭是北京戶籍,買過兩套,所以他不能再買;有4%的家庭是外地人,但是他買過一套住房也不能再買;有18%的家庭是外地人,但是他沒滿五年,也不能再買。有70%可以再買,在這70%的名單里,有16%是北京戶籍,一套房子沒買,可以買兩套,這個數(shù)字在北京最高。還有46%的人可以再買一套,因為已經買了一套,還有10%的家庭在北京工作五年的外地人可以再買一套。這些家庭加在一起我們管它叫做有資格。

        通過調查得知,在有資格買房的家庭中,有30%的人要排除在外,剩余70%的人我們考慮他是否有能力?家庭年收入15萬叫做一個門檻。北京房子基本價大概在200萬,銀行首付要交50%,每個月大約要交7000元,每個月家庭收入1.2萬到1.3萬,把這個作為門檻,剩余70%的家庭里還有多少人買?有45%的家庭又不能買了,因為在橫線以下,有55%家庭可以買。45%里面不能買的家庭是這樣:6%是外地人,但是沒有滿五年;有7%的家庭是外地人,但是他已經買過一套,所以他也不能買了;有32%的家庭買過兩套,加在一起是45%不能買的。剩下55%的家庭中有12%是北京戶籍還沒有買房,可以買兩套;有34%是北京戶籍已經買過一套,還可以再買一套;有12%是外地人在北京有五年以上居住證明,還沒買過房。我們把70%和現(xiàn)在55%進行乘法大約剩37%左右,把37%作為百分之百看待,看這些人還有多少人有意愿?15萬以上收入的家庭,基本上以1/3速度遞減。到了20萬的年收入在北京很少了,我們現(xiàn)在把無資格拋掉30%,200多萬個家庭,有資格無能力大約有60%,現(xiàn)在剩下的是什么?就是有資格,有能力買,我們統(tǒng)計結果是在北京9%的家庭,大家有意愿購買多少?有能力的人有1/3的人還想買手,9%乘以1/3,北京現(xiàn)在有3%的家庭有資格,有能力,有意愿買房,折合成戶數(shù)20萬戶。

        客戶一年就消耗沒了

        2009年北京一年大約賣15萬套房,2010年賣13萬套,今年實際上賣了6萬多套。每年是遞減的。以去年13萬套來計算,這20萬戶有資格有能力買房的人基本上一年就消耗光了?,F(xiàn)在的庫存,目前大約有11萬多套,有預售許可證沒有賣掉,還有很多房子已經認購沒有賣掉,認購在房地產交易網是綠色不被統(tǒng)計,加在一起約15萬套。目前北京不再供地,沒有新項目產生,也許這些正好夠有資格買房的人消耗掉。新項目再出來需要培養(yǎng)新的客戶,培養(yǎng)新的客戶難度非常大,涉及到資格問題。在這個背景下,我們經常自嘲,你做市場,你所有的動作都做,不一定有結果。就跟家庭要小孩一樣,很多人都要過小孩,你什么事都干了,你也不知道你能不能有小孩,這就是時下的市場。萬科所做的調查雖有些片面,但通過北京住宅交易統(tǒng)計可以得到佐證。

        今年8月,北京商品住宅成交5506套,面積67.15萬平方米,環(huán)比下降32.03%。1至8月總成交面積624.44萬平方米,同比2010年下跌12.80%。

        9月15日,中國人民銀行發(fā)布《2011年第3季度儲戶問卷調查報告》指出,未來一季有購房意愿的居民占14.2%,比上季下降0.4 個百分點,這已是今年以來的第三次下滑。這個結果是中國人民銀行在全國50 個城市共對2 萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調查得出的。

        對于居民購房意愿的下降,業(yè)內共識為限購所致。而央行的調查結果也真實地反應了民意,75.6%的居民認為“過高,難以接受”,較上季提高1.3個百分點,為2009 年有調查以來的最高值。對于下半年的房價走勢,41.1%的居民預期“基本不變”,較上季微降0.3 個百分點;37.9%的居民預期“上升”,較上季提高1.7 個百分點;8%的居民預期“下降”,較上季回落0.2 個百分點;另有13%的居民認為“看不準”,較上季回落1.2個百分點。

        無論北京住宅市場怎樣,居民購房意愿的下降,使得今年房地產企業(yè)的發(fā)展處于艱難的狀態(tài)。

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