中國房地產(chǎn)市場在2009年初經(jīng)歷了金融危機(jī)后的短暫“復(fù)蘇”，但很快又在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境難以支撐的背景下迅速成為需重點(diǎn)調(diào)控甚至抑制的對象，住宅市場更是調(diào)控的重中之重。虛高的房價(jià)危害國民經(jīng)濟(jì)，降低國民幸福指數(shù)，中央將穩(wěn)定房價(jià)列為維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，保障社會(huì)和諧的重要方式的確符合民意且及時(shí)準(zhǔn)確。價(jià)格是反映市場供求關(guān)系和市場運(yùn)行狀態(tài)的重要信號(hào)，對價(jià)格的有效調(diào)節(jié)歸根結(jié)底要找準(zhǔn)價(jià)格形成和增長的根源，以市場規(guī)律為依據(jù)，綜合運(yùn)用行政與市場工具，采取“疏”與“堵”相結(jié)合的治理辦法。

土地價(jià)格是住房價(jià)格的形成根源

土地是一切建構(gòu)在其上的生產(chǎn)活動(dòng)和產(chǎn)生各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的最基本物質(zhì)載體，是一種特殊的商品，其市場價(jià)值也要由以貨幣為主要形式的價(jià)格體現(xiàn)出來。土地價(jià)格主要是指公開市場條件下形成的土地價(jià)格。土地本身的自然屬性很難改變，但土地價(jià)格并非一成不變，會(huì)受到各方面因素影響，如政治、經(jīng)濟(jì)、文化心理、人口、人文環(huán)境、自然環(huán)境、區(qū)域約束、建筑面積、國際市場等。土地是一個(gè)國家的首要戰(zhàn)略資源，因此影響土地交易與價(jià)格的首要因素是一國的土地制度和土地流轉(zhuǎn)機(jī)制設(shè)計(jì)。

由于各國國體和政體不同，土地制度亦有所不同，在土地價(jià)格的形成機(jī)制方面也各有特色。我國實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，土地遵循公有制原則。自新中國成立至今，我國土地價(jià)格經(jīng)過了“從無到有”的過程，上世紀(jì)八十年代我國土地的所有權(quán)和使用權(quán)得以分離，并且開始實(shí)行土地有償使用?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二章第八條明確規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。國家壟斷擁有土地所有權(quán)。

根據(jù)經(jīng)典的馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值理論，住房價(jià)格的理論價(jià)格構(gòu)成可以用“W=C+V+M”來表示，其中W代表住房價(jià)格，“C+V”代表住房成本，M代表房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤和上繳稅金。目前，住房價(jià)格的現(xiàn)實(shí)構(gòu)成主要包括：土地開發(fā)費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、配套稅費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)商利潤及流通費(fèi)用等。

供求關(guān)系決定著價(jià)格的相對變動(dòng)，而成本則是影響價(jià)格的絕對前提。目前，我國土地成本占到住宅產(chǎn)品成本的60%甚至更高，這首先就決定了住宅產(chǎn)品靜態(tài)成本相對較高。住宅用地70年使用權(quán)的出讓制度讓開發(fā)企業(yè)無償享受了70年間周邊市政環(huán)境與城市發(fā)展帶來的土地增值空間，項(xiàng)目周邊環(huán)境的優(yōu)化又為價(jià)格上漲提供了充足的市場理由。同時(shí)，土地增值稅的收繳及監(jiān)管又很難到位。種種這些都是由于制度或規(guī)則的不完善而帶來的房價(jià)上漲沖動(dòng)。

依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，即“土地財(cái)政”，是我國一些地方政府的普遍現(xiàn)象，通過賣地的土地出讓金來滿足財(cái)政需求實(shí)際上也是世界上很多發(fā)達(dá)國家的做法，但國外主要通過逐年對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財(cái)政收入。當(dāng)?shù)胤秸呢?cái)政收入命脈在于土地出讓收入時(shí)，推高地價(jià)并造出一個(gè)個(gè)地王將成為必然結(jié)果，高居不下的地價(jià)會(huì)反作用房價(jià)，形成新的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

表1 住房價(jià)格影響因素分析表

借鑒各國房價(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，建立科學(xué)住房價(jià)格調(diào)控體系

目前，中央對穩(wěn)定房價(jià)的信念很堅(jiān)決，近兩年連續(xù)通過收緊信貸、提高首付、限制性購買、價(jià)格審批備案、退出房產(chǎn)稅等一系列強(qiáng)有力的政策措施，希望通過抑制投機(jī)性需求進(jìn)而控制住飛速上漲的房價(jià)。短期內(nèi)的一系列措施的確迅速抑制了房價(jià)快速上漲。但是，價(jià)格的波動(dòng)是由供求關(guān)系決定的，針對購買需求采取的控制措施只是單方面的，不能對房地產(chǎn)市場及房價(jià)進(jìn)行長遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，相反，如若政策執(zhí)行不當(dāng)，反倒會(huì)殃及真正的剛性居住需求，這將與政策初衷背道而馳。

那么，國外都有哪些值得我們借鑒的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?/p>

房價(jià)調(diào)控的標(biāo)桿國家——德國

德國實(shí)施指導(dǎo)價(jià)制度，地價(jià)、房價(jià)等由獨(dú)立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。德國物價(jià)水平平均年漲幅2%，而房價(jià)每年僅上漲1%。德國的調(diào)控政策獨(dú)具特色其針對性很強(qiáng) 。

第一，不將住宅建設(shè)作為德國經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。房地產(chǎn)政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價(jià)，喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會(huì)是整個(gè)政黨以及政治家的政治生命。

第二，特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房價(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。德國所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，可抗衡任何金融市場的波動(dòng)，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。

第三，稅收調(diào)節(jié)遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益，將高房價(jià)納入刑事責(zé)任。自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%～1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。德國法律規(guī)定，對于房價(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%為“超高房價(jià)”，根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》 就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過50%則為“房價(jià)暴利”，觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。

美國：利率和稅收作為主要調(diào)控工具

美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運(yùn)行。房屋的建設(shè)、銷售和價(jià)格均由市場供求這只“無形之手”操縱，政府并不直接干預(yù)。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，主要是利率和稅收，出臺(tái)有利于普通消費(fèi)者購房的規(guī)定。比如，在有70套以上的住宅項(xiàng)目中，開發(fā)商必須將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人，像 教師、消防隊(duì)員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價(jià)必須比整個(gè)項(xiàng)目住房平均市價(jià)低25%。

在稅收方面，對房地產(chǎn)消費(fèi)和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。美國50個(gè)州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門每年定期對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房價(jià)格上漲既意味著個(gè)人房屋資產(chǎn)價(jià)值增加，同時(shí)也意味著個(gè)人必須繳納的稅款增加。

政府的這些調(diào)控手段和規(guī)定之所以能夠發(fā)揮作用，得益于美國比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評估體系、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系、嚴(yán)格的商業(yè)法治氛圍以及完善的個(gè)人信用評估制度。

法國：征收房產(chǎn)稅，推行廉租房

法國自1996年以來，房價(jià)曾一路飆升，上漲達(dá)135%。經(jīng)過大約10年的飛漲，從2005年開始，法國房價(jià)增速明顯放緩，這期間，政府的調(diào)控政策發(fā)揮了巨大的作用。為遏制房價(jià)過快上漲，法國政府大力推行廉租房制度，對房產(chǎn)所有者征收重稅，并不斷完善房屋租賃市場。

俄羅斯：司法部門和反壟斷局專項(xiàng)調(diào)查房價(jià)，推動(dòng)保障房建設(shè)

俄羅斯2006年全年房價(jià)增幅高達(dá)60%，首都莫斯科市的房價(jià)增長了1倍，平均房價(jià)達(dá)到每平方米4200美元左右。雖然經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇使得俄羅斯人收入有所增加，但其收入增長速度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價(jià)上漲速度。高房價(jià)使大多數(shù)俄羅斯人、特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。2005年秋，時(shí)任俄羅斯總統(tǒng)的普京提出旨在提高國民生活質(zhì)量的四大國家優(yōu)先項(xiàng)目，其中之一涉及住宅建設(shè)，主要目標(biāo)是加快危舊房改造，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保障房價(jià)趨于合理，使更多普通百姓能夠買得起房。

啟示

縱觀國外各國房價(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，回顧我國房價(jià)調(diào)控的進(jìn)程，我們從中能發(fā)現(xiàn)房價(jià)調(diào)控的癥結(jié)所在，同時(shí)也能總結(jié)一些值得借鑒的調(diào)控思路與方法。首先，按照市場規(guī)律辦事，遵循價(jià)格波動(dòng)的供求關(guān)系原理，在充分發(fā)揮好市場這只“無形之手”的作用前提下，合理適度地運(yùn)用直接行政干預(yù)手段，由抑制社會(huì)住房交易向引導(dǎo)合理投資及住房資源分配轉(zhuǎn)變，在“限購”的同時(shí)，更要“限售”，這樣才能從根本上抑制投機(jī)性購房需求，進(jìn)而控制房價(jià)；第二、各國經(jīng)驗(yàn)證明，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效工具有利率、稅收、立法。其中房產(chǎn)稅的征收能對房價(jià)起到間接的控制作用，但調(diào)控效果取決于房產(chǎn)稅政策的實(shí)際執(zhí)行情況，房產(chǎn)稅作為一種不動(dòng)產(chǎn)稅，本質(zhì)上是為調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配而設(shè)立的稅種。第三、加大保障性住房的建設(shè)力度是各國在調(diào)控房價(jià)問題上達(dá)成的共識(shí)。通過保障性住房分配稀釋商品房市場上的居住剛性需求比例，對住宅市場供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)市場價(jià)格的理性回歸。