日前，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署加強(qiáng)土地管理，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加快調(diào)控工作。

眾所周知，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了市場培育，快速發(fā)展，功能調(diào)控，加大保障性住房供應(yīng)階段。在改革中不斷發(fā)展，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、改善群眾居住條件，改變城鎮(zhèn)面貌都發(fā)揮了重要作用，但是也必須看到房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也積累了一些矛盾，特別是近幾年房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。就當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和保障房建設(shè)話題，本刊記者采訪了中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長苗樂如。

借鑒歷史經(jīng)驗(yàn)

《中國建設(shè)信息》：當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在哪些方面的問題？給現(xiàn)實(shí)社會(huì)帶來了怎樣的影響？

苗樂如：當(dāng)前房地產(chǎn)市場方面，房價(jià)增長過快，不利于其他實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，容易形成投資過熱。再有市場配置失靈，很多夾心層住房得不到解決，影響社會(huì)穩(wěn)定。

最后助推過強(qiáng)的住房投資屬性不僅會(huì)影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和住房市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，還會(huì)帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題：一是導(dǎo)致資源的無效配置，空置房過多，造成資源浪費(fèi)；二是導(dǎo)致住房市場的大幅度波動(dòng)，影響產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展；三是一部分人擁有大量的住房，而不用來居住，另一部分長期無房缺房，居住權(quán)受到影響。

鑒于上述問題，自2005年以來，國家加大對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，特別是去年以來持續(xù)發(fā)力，堅(jiān)持差異化的同時(shí)遏制投資、投機(jī)，為此業(yè)界內(nèi)外一些輿論不斷。我認(rèn)為這些輿論存在是正常的，因?yàn)槲覀兲岢錾鐣?huì)主義市場經(jīng)濟(jì)也就是三十多年，房地產(chǎn)市場發(fā)展的時(shí)間則更短一些。

《中國建設(shè)信息》：目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展處于什么階段？要健康持續(xù)發(fā)展，需要借鑒怎樣的歷史經(jīng)驗(yàn)？

苗樂如：最近相關(guān)部門召開的專家座談會(huì)上，專家提出房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了政策培訓(xùn)，市場發(fā)展，投資崛起，政策調(diào)控，房價(jià)上漲，面臨繼續(xù)完善，市場成熟，企業(yè)成長的階段。我們當(dāng)前面臨著最后一個(gè)階段，也就是說從制度建設(shè)、運(yùn)行機(jī)制、政策體系來看，我們的產(chǎn)業(yè)、市場尚未成熟，制度尚未完備，企業(yè)尚在成長。在今年兩會(huì)期間談到宏觀調(diào)控政策時(shí)來自香港、澳門的人大代表，政協(xié)委員都表示贊賞，這是為什么呢？因?yàn)橄鄬κ袌鼋?jīng)濟(jì)國家，我們對市場經(jīng)濟(jì)，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律、特點(diǎn)的認(rèn)識(shí)理解還不夠深刻，在住房制度、政策體系、土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)、市場監(jiān)管、金融產(chǎn)品、物業(yè)管理、社區(qū)建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、低碳環(huán)保、綠色節(jié)能各方面都需要我們重新認(rèn)識(shí)把握的地方，需要健全完善的東西。

因此，借鑒市場經(jīng)濟(jì)國家百年乃至更長時(shí)間所走的路，所干的事，而不是簡單的把今天這些國家的政策措施拿來照抄照搬就叫市場化。其實(shí)就今天市場經(jīng)濟(jì)國家所采取的政策措施，許多方面我們也了解，如針對黑中介轉(zhuǎn)手二手房交易資金，2007年我去美國考察，而美國早就實(shí)行了二手房交易業(yè)主交易資金和中介收費(fèi)服務(wù)分帳設(shè)戶的管理方式。如去年不少專家介紹德國眾多國家抑制投資投機(jī)行為和開發(fā)商暴力行為。如眾多國家實(shí)行了住房保障制度，活躍的金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資和開發(fā)分業(yè)經(jīng)營，以及持有物業(yè)、多種產(chǎn)權(quán)混合設(shè)置等等做法。只有歷史的全面的借鑒這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能深化我們對房地產(chǎn)市場的規(guī)律、特點(diǎn)的認(rèn)識(shí)，才能堅(jiān)持市場化方向下如何理解貫徹宏觀調(diào)控，推進(jìn)兩個(gè)體系建設(shè)和保障性的建設(shè)。

建立多層次住房供應(yīng)體系

《中國建設(shè)信息》：面對房地產(chǎn)市場現(xiàn)實(shí)政策，許多人提出了質(zhì)疑，你怎么看？房地產(chǎn)市場該如何調(diào)控？

苗樂如：現(xiàn)實(shí)政策是面對資金過渡寬松的環(huán)境，過渡寬裕，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供需矛盾尖銳這一特定時(shí)期，特定階段存在矛盾的城市不得已采取的措施有其必然性，階段性。我們眾多領(lǐng)軍企業(yè)加快、加大三、四線城市的布局投入，在注意這些投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也應(yīng)該看到這些布局，這些工作的加強(qiáng)、加快，在客觀上加強(qiáng)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展，加快了三、四線城市中小城鎮(zhèn)建設(shè)，減少了這些地區(qū)人口盲目向一、二線城市的流動(dòng)，縮小了這些地區(qū)與一、二線城市階段差異。

由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性，以及房地產(chǎn)市場的完整性，市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)對房地產(chǎn)市場不同階段，不同情況下或多或少的進(jìn)行過干預(yù)和調(diào)控，尤其是在城市化快速發(fā)展的過程中，面臨土地供應(yīng)不足和房價(jià)泡沫，干預(yù)的決心更大。隨著城市化的完成和供求矛盾的緩解，調(diào)控力度也有所減弱。

近幾年，我國房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控是自身的重要性和市場特點(diǎn)決定的，調(diào)控不是要計(jì)劃管理，而是為了市場的健康穩(wěn)定發(fā)展?？偨Y(jié)市場經(jīng)濟(jì)國家或地區(qū)在同我國發(fā)展階段面臨相近問題的時(shí)候，調(diào)控房地產(chǎn)市場一個(gè)重要的做法，就是實(shí)行住房保障制度。英國、法國等西歐國家在二戰(zhàn)后新建了大量的住房，緩解住房矛盾，解決中低收入家庭住房困難。新加坡在上世紀(jì)60年代將房地產(chǎn)市場分為政府服務(wù)和私人市場，70%以上的居民購買的是政府建設(shè)的平價(jià)房，僅有30%的人居住在價(jià)格昂貴的私人住房。香港出租公屋2006年占66%，目前也占59%.韓國政府建立了一整套優(yōu)先為無房戶提供住房，保障性住房占整個(gè)市場50%以上。面對首爾過快增長的時(shí)候，韓國政府也曾實(shí)行過政府限購。

市場化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，是解決居民住房問題的主要方式，需要進(jìn)一步建設(shè)市場機(jī)制，完善土地、稅收等環(huán)節(jié)，積極發(fā)揮市場機(jī)制，在解決居民住房困難中的作用。但市場不是萬能的，正如聯(lián)合國人居署指出，世界上沒有一個(gè)國家能夠提供住房，在不同力度下負(fù)擔(dān)這樣的住房功能。同樣也不能指望市場能這樣做，因此建立多層次的住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)住房保障，通過廉租房解決低收入家庭的困難，通過經(jīng)濟(jì)適用住房解決中低家庭困難，通過公租房和限價(jià)房解決夾心層的困難，這些都是可行的經(jīng)驗(yàn)。保障房、限價(jià)房要加強(qiáng)管理，防止尋租行為，市場房按照市場管理保障市場，協(xié)調(diào)發(fā)展。相對現(xiàn)實(shí)措施，落實(shí)保障性住房建設(shè)實(shí)際是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是解決房價(jià)問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)住有所居的根本政策。

結(jié)合城市的群眾支付能力，通過改革體系，調(diào)整優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶型，達(dá)到我們的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。

“兩軌制”發(fā)展房地產(chǎn)

《中國建設(shè)信息》：去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要逐步形成符合國情的保障性住房體系和商用房體系，并在十二五規(guī)劃中明確保障性住房建設(shè)的目標(biāo)，包括今年完成1000萬套。

苗樂如：這是對近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的高度總結(jié)，也反映了國家對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)和規(guī)律的認(rèn)識(shí)、把握，對住房制度健全，對解決住房問題的途徑，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有綱領(lǐng)性的指導(dǎo)意義。

首先，十二五規(guī)劃提出構(gòu)建各類保障性住房3600萬套，從需求角度來看，由于近年來房價(jià)上漲過快，需要依靠保障來解決住房困難的家庭增多，像北京商品住房均價(jià)達(dá)到2萬平米左右，一套90平米就需要180萬。其他一、二線城市都面臨著這個(gè)形勢，同時(shí)2005年以來，保障性住房建設(shè)也存在著歷史欠帳。從比較角度來看，我們的保障性住房建設(shè)比重并不算高，以日本為例，從1966年到2000年的七個(gè)住宅建設(shè)五年計(jì)劃中，計(jì)劃建設(shè)公有資金私住住宅占到總建筑套數(shù)達(dá)到41～50.8%，平均45%。這樣建設(shè)比重是在日本供需總量基本平衡，互均擁有超過一套住房的情況下。而我國目前的戶均僅擁有0.74套，而且還是城市化發(fā)展過程當(dāng)中。所以，建設(shè)保障房是實(shí)現(xiàn)住有所居的要求，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的要求，是落實(shí)宏觀調(diào)控、深化和完善的要求。

當(dāng)然，就全國而言不能搞一刀切。一、二、三、四線城市，東中西部地區(qū)，大中小城市，由于城市的聚集度和周邊城市或城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度高低的不同，支持度、擴(kuò)散度不同，需建立保障性住房的數(shù)量應(yīng)有所不同。如商品房價(jià)格與本地居民支付能力大小不同，保障房種類應(yīng)有所不同。如各級(jí)地方政府財(cái)力與保障需求不同，建立出售房屋和出租房屋，保障房多少政府決定。同一城市，同一地點(diǎn)單位使用外來務(wù)工人員多少，應(yīng)允許用工多的單位在符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下鼓勵(lì)更多的單位自建公租房。同時(shí)在財(cái)務(wù)制度上和信貸制度上給予支持。

從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的情況來看，在符合城區(qū)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，以及土地管理規(guī)定的前提下，在保障農(nóng)民利益的前提下，挖掘集體土地建設(shè)資源，支持保障房建設(shè)。

其次，千里之行始于足下，十二五規(guī)始于今年，做好今年工作非常重要。不僅可以使房地產(chǎn)調(diào)控得到有利的推動(dòng)，而且為今后保障房體系建設(shè)積累經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)定基礎(chǔ)。

第三，堅(jiān)持基本保障要堅(jiān)持高質(zhì)量的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理，堅(jiān)持完善公開透明的分配運(yùn)行退出制度和健全的法律規(guī)定是保障性住房建設(shè)體系的基礎(chǔ)。面對保障性住房任務(wù)和復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，我們要保持清醒的頭腦，又要發(fā)揚(yáng)改革創(chuàng)新的精神推進(jìn)各項(xiàng)工作，不能因噎廢食。