十年保障，百年為生，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快解決中低住房困難問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住有所居，是黨中央、國(guó)務(wù)院做出的重大決策。中國(guó)建筑股份有限公司是國(guó)務(wù)院國(guó)資委直接管理的大型中央企業(yè)，中國(guó)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)，同時(shí)也是全球最大的住宅工程建造商，全面參與保障性住房的投資建設(shè)是中國(guó)建筑的光榮使命，更是義不容辭的歷史責(zé)任。

開(kāi)發(fā)與建設(shè)

中國(guó)建筑始終堅(jiān)定履行作為中央企業(yè)的政治責(zé)任，社會(huì)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，把保障性住房建設(shè)的投資建設(shè)作為集團(tuán)戰(zhàn)略投入的重要方向，大力參與經(jīng)濟(jì)適用房，兩限房的建設(shè)和棚戶區(qū)的改造，積極探索和嘗試廉租房、公租房業(yè)務(wù)。

今年上半年，中國(guó)建筑新增的保障性住房項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到1046萬(wàn)平方米，加上今年新增量中國(guó)建筑正在實(shí)施當(dāng)中的保障性住房項(xiàng)目的總規(guī)模達(dá)到1915萬(wàn)平米。分布在北京、上海、天津、重慶等20個(gè)省市自治區(qū)，以及東南亞、非洲、香港等國(guó)家和海外地區(qū)。其中國(guó)內(nèi)部分有1595萬(wàn)平米，海外320萬(wàn)平方米。

中國(guó)建筑主要有兩種方式參與保障房投資建設(shè)：一是投資開(kāi)發(fā)，二是施工總承包。這兩種方式當(dāng)中以施工總承包方式參與保障性住房建筑面積達(dá)到1354萬(wàn)平米，合同額300億元。第二種方式以投資開(kāi)發(fā)方式參與保障性住房建設(shè)的總建筑面積560萬(wàn)平方米，投資總額218億元。第二種投資開(kāi)發(fā)的模式當(dāng)中，我們有四種投資方式：城市綜合開(kāi)發(fā)，保障性住房的直接投資，保障性住房和商品房的混合投資。

認(rèn)識(shí)與體會(huì)

中國(guó)建筑經(jīng)過(guò)多年參與保障性住房建設(shè)，摸索出了以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)和體會(huì)：

第一，搶抓機(jī)遇，積極參與。我國(guó)十二五發(fā)展規(guī)劃首次以量化指標(biāo)明確了建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)宏偉目標(biāo)，中央以及地方各級(jí)人民政府出臺(tái)了一系列的支持和配套政策。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，這是一個(gè)重大的市場(chǎng)機(jī)遇，企業(yè)參與保障性住房建設(shè)不僅能夠履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，而且能夠?yàn)槠髽I(yè)為股東創(chuàng)造價(jià)值。不僅能做大規(guī)模，而且能強(qiáng)化品牌，獲取收益。

第二，精工做家，提升品牌。中國(guó)建筑以建設(shè)高精尖工程著稱于世。在保障性住房施工的總承包領(lǐng)域，充分發(fā)揮在質(zhì)量管理、體系建設(shè)、成本控制、基礎(chǔ)研發(fā)和人力資源等方面的優(yōu)勢(shì)，保證保障性住房建設(shè)的品質(zhì)、工期和成本，以工科的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木翊蛟飚a(chǎn)品，樹(shù)立中建在保障性住房和商品房領(lǐng)域的品牌，中建地產(chǎn)有一個(gè)專門的保障性住房產(chǎn)品線，通過(guò)良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料、工程質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)，讓廣大客戶享受到高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

第三，規(guī)劃發(fā)展，祝福天下。參與保障性住房的投資建設(shè)不是中建集團(tuán)的權(quán)宜之計(jì)，而是企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中一部分。目前，中國(guó)建筑戰(zhàn)略目標(biāo)已經(jīng)明確，就是成為最具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的建筑、地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)，爭(zhēng)取在2015年實(shí)現(xiàn)銷售收入6000億元以上，跨入世界500強(qiáng)的前100強(qiáng)，進(jìn)入全球建筑房地產(chǎn)行業(yè)的前三名。為了實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，中建地產(chǎn)將保障性住房建設(shè)列入了十二五規(guī)劃主要戰(zhàn)略舉措之一。中國(guó)建筑擁有投資開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和國(guó)際承包等五大業(yè)務(wù)，這五大業(yè)務(wù)均與保障性住房有密切的關(guān)系，我們充分利用中國(guó)建筑上述五大協(xié)同優(yōu)勢(shì)，為保障性住房建設(shè)服務(wù)，并通過(guò)保障性住房與城市綜合開(kāi)發(fā)結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和股東價(jià)值的平衡和統(tǒng)一。

問(wèn)題與建議

今年5月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委根據(jù)中央的規(guī)定和要求發(fā)布了關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)通知，要求中央企業(yè)發(fā)揮骨干和帶頭作用，積極履行社會(huì)責(zé)任。中國(guó)建筑作為央企的上市公司有能力，有動(dòng)力，也有信心參與保障性住房的建設(shè)投資?？偨Y(jié)近幾年來(lái)的實(shí)踐企業(yè)在保障性住房的投資和建設(shè)當(dāng)中也面臨著一些實(shí)際困難的問(wèn)題，需要各級(jí)政府和有關(guān)部門加以協(xié)調(diào)和解決。

第一，資金來(lái)源問(wèn)題。融資是保障性住房投資開(kāi)發(fā)中的重要一環(huán)，近年來(lái)我國(guó)保障性住房體系建設(shè)步子越邁越大。從經(jīng)濟(jì)適用房為主體，到廉租房和公租房為主體的過(guò)渡，隨著大批保障性住房開(kāi)工建設(shè)，融資模式單一，融資渠道狹窄的問(wèn)題凸現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)前，除了政府扶持和企業(yè)自有資金籌集之外，相當(dāng)比例的資金還是依靠銀行貸款。由于保障性住房項(xiàng)目多為保本微利，對(duì)保障性住房特別是公租房和廉租房銀行對(duì)還款心存疑慮，所以這存在問(wèn)題。我們建議銀行、政府和企業(yè)三方，保障房不是商品房，資金占用量大，投資回收時(shí)間長(zhǎng)，銀行要支持，地方配套資金也要及時(shí)足額到位。地方政府可以通過(guò)拿出或者追加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的方式匯集銀行資金聯(lián)合企業(yè)開(kāi)發(fā)，做到專戶管理，單獨(dú)核算。

其次，希望在政策扶持下借助資本市場(chǎng)，引入保險(xiǎn)、債券、商貸、信托資金加盟，通過(guò)充實(shí)資金來(lái)源使保障性住房形成以政府、銀行、資本市場(chǎng)和企業(yè)融資相互配合的多元化的融資渠道，以此解決資金來(lái)源問(wèn)題。

第二，房屋的產(chǎn)權(quán)以及企業(yè)的退出機(jī)制問(wèn)題。目前保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造、公租房和廉租房等多種模式，內(nèi)涵不盡相同。從產(chǎn)權(quán)角度來(lái)看經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬比較明晰，建成后可以售賣，投資者收益基本可以確定，對(duì)投資者吸引力比較大。但是公租房和廉租房多數(shù)地區(qū)規(guī)定只租不售，產(chǎn)權(quán)不完全，不清晰的背景下緊緊依靠公租房和聯(lián)組房租賃收入回款時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)壓力大。對(duì)公租房的投資如果政府回購(gòu)條款不明確，租期約定不明確，租金的水平和調(diào)整機(jī)制不明確，企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)很大，投資決策必然很難作出。

我們建議政府研究出臺(tái)相關(guān)政策，明確各方責(zé)任，產(chǎn)權(quán)劃分到位，打消企業(yè)疑慮，構(gòu)建一個(gè)明確的市場(chǎng)化的退出機(jī)制和制度保障，調(diào)動(dòng)企業(yè)參與投資建設(shè)的積極性。

第三，盈利的模式問(wèn)題。由于售價(jià)或者租金比較低，保障性住房的投資回報(bào)率比較低，銷售型保障性住房利潤(rùn)率一般不超過(guò)5%，1～2%是部分企業(yè)實(shí)踐的體會(huì)。

出租性保障性住房由于受到租金管制制約，租金回報(bào)可想而知。原材料和成本連年上漲，政府和企業(yè)對(duì)成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)又沒(méi)有一個(gè)保障或者消化機(jī)制，企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。此外，保障性住房項(xiàng)目依然照章納稅，稅收的減免措施并沒(méi)有制度化、清晰化、常態(tài)化，因此一些企業(yè)對(duì)參與保障性住房的投資建設(shè)信心不足。

我們建議，政府應(yīng)從以下幾個(gè)方面給予支持：在土地出讓方面，在土地的收益方面適當(dāng)?shù)淖尷蛘呓o予一定的商業(yè)配套指標(biāo)，以供商業(yè)開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)參與保障性住房投資建設(shè)的投資成本和收益壓力。

在稅收方面，適當(dāng)減少營(yíng)業(yè)稅和其他稅收的征收或者給予部分稅收的返還。在商業(yè)模式方面建議是否采取成本加酬金的待建模式，至少有政府幫助企業(yè)消化一部分成本風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)合理的利潤(rùn)空間，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)企業(yè)參與保障性住房投資建設(shè)的積極性。

總之，面對(duì)全國(guó)保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，在企業(yè)層面應(yīng)該把參與保障性住房建設(shè)作為企業(yè)發(fā)展的重要舉措，搶抓機(jī)遇，履行社會(huì)，積極主動(dòng)的參與保障性住房的投資建設(shè)。在政府層面建議從中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，周密部署，統(tǒng)籌安排，出臺(tái)扶持政策，使得保障性住房的投資建設(shè)成為企業(yè)的一個(gè)可持續(xù)的商業(yè)模式，從而吸引更多的企業(yè)更加積極、主動(dòng)的參與到保障性住房的投資建設(shè)中來(lái)。