□文/李敏

基于社會(huì)公平的住房問(wèn)題

□文/李敏

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的綜合國(guó)力極大地增強(qiáng)，人民生活水平明顯提高，但同時(shí)也出現(xiàn)了收入差距過(guò)大、財(cái)富分配不均的情況，在一定程度上違背了公平的原則，影響了和諧社會(huì)的構(gòu)建。本文以住房問(wèn)題為例，從造成住房問(wèn)題的成因入手，提出對(duì)策建議。

公平；住房問(wèn)題；對(duì)策

一、引言

住房同教育和醫(yī)療一樣，是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障。而伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市中的房?jī)r(jià)上漲迅速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的承受能力，而價(jià)格稍微低一些的保障性住房，則由于開(kāi)發(fā)面積太少或分配門(mén)檻過(guò)高等原因，并沒(méi)有真正起到保障作用。

二、住房問(wèn)題的成因

（一）沒(méi)有區(qū)分清楚政府與市場(chǎng)的責(zé)任。在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系問(wèn)題，我們黨的認(rèn)識(shí)也經(jīng)歷了一個(gè)逐步發(fā)展的過(guò)程。然而，由于市場(chǎng)失靈的存在，市場(chǎng)對(duì)公共產(chǎn)品的資源配置達(dá)不到最優(yōu)。而普通住宅房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。此類物品，市場(chǎng)無(wú)法通過(guò)供求雙方的力量為其求得一種均衡價(jià)格，市場(chǎng)機(jī)制的作用既然在公共物品或服務(wù)上發(fā)生失靈，它的生產(chǎn)或提供自然要另辟他徑——非市場(chǎng)的方式。也就是說(shuō)，要強(qiáng)調(diào)政府的干預(yù)，民生問(wèn)題不能完全市場(chǎng)化。

（二）房地產(chǎn)成為地方政府緩解財(cái)政壓力的手段。為了增加地方政府的財(cái)政收入和提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，很多地方把土地的價(jià)格一再地提高，片面地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致了一些地產(chǎn)商囤積土地，通過(guò)炒地牟取暴利。甚至在一些地區(qū)當(dāng)房?jī)r(jià)還處于低位時(shí)，為了能獲得較高的地價(jià)，地方政府不惜與地產(chǎn)商勾結(jié)抬高房?jī)r(jià)。地價(jià)的上升直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

（三）空置率高，房產(chǎn)成為重要的投資工具。房地產(chǎn)作為特殊商品，不僅具有消費(fèi)屬性，還具有投資屬性。消費(fèi)者買(mǎi)房不僅希望獲得良好的居住空間，而且希望房子將來(lái)能有比較大的升值。就目前我國(guó)的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，可供普通老百姓投資的產(chǎn)品少之又少，所以投資房產(chǎn)成了很多人的選擇。而過(guò)分強(qiáng)調(diào)房屋投資、增值的附加功能，促使相當(dāng)多的一部分人做出力所不能及的購(gòu)買(mǎi)行為，從而間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。在大量空置的商品房中，除部分別墅和高級(jí)公寓外，70%左右是普通商品住宅。住宅潛在需求和有效需求不足的尖銳矛盾不能不令人深省。

（四）源于開(kāi)發(fā)商暴利思維下的供給結(jié)構(gòu)的不合理。由于住房面向的是不同的消費(fèi)群體，在沒(méi)有政策限制的情況下，開(kāi)發(fā)商更愿意建一些利潤(rùn)較高的商品房，一方面使市場(chǎng)上中高檔住房所占份額過(guò)大，過(guò)多的中高檔住房提升了整個(gè)商品房的價(jià)格；另一方面老百姓需要的中低端住房供不應(yīng)求，從而更加提高了房?jī)r(jià)。加之住房市場(chǎng)信息的嚴(yán)重不對(duì)稱，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本及住宅的存增量并不了解，因此開(kāi)發(fā)商的炒作和媒體的誤導(dǎo)在很大程度上影響了消費(fèi)者的行為。

三、解決對(duì)策

（一）政府介入，加大保障性住房建設(shè)，并進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼。住房既不是純粹的公共物品，只能由政府來(lái)提供；也不是純粹的私人物品，只能通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。它是一種由政府的公共利益、市場(chǎng)力量與公民的住房訴求共同決定的混合物品。其中，由于保障性住房無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)的途徑來(lái)解決，因此必須要有政府的介入。作為住宅市場(chǎng)中最大份額的經(jīng)濟(jì)適用住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，既與國(guó)家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治背景相吻合，又體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)階段住宅政策的核心是關(guān)注中低收入家庭住宅問(wèn)題的解決。

十年來(lái)，我們對(duì)廉租房的投入顯然太少，2008年保障性住房全國(guó)總共投入40億元，還不及北京開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格，相比較1，540萬(wàn)戶的低收入住房困難家庭，這個(gè)數(shù)字無(wú)異于杯水車(chē)薪。造成這種現(xiàn)象的原因，主要是地方政府的資金來(lái)源問(wèn)題，鑒于我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度，60%的稅款上繳中央，地方只保留40%的稅款，雖然這一改革的成效是明顯的，但是由于沒(méi)有考慮到公共產(chǎn)品投入的需要，導(dǎo)致了我國(guó)在公共產(chǎn)品配置方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的權(quán)利義務(wù)不對(duì)稱現(xiàn)象。由于事權(quán)與財(cái)權(quán)劃分不科學(xué)，導(dǎo)致中央政府在教育、醫(yī)療、住房等領(lǐng)域的宏觀調(diào)控始終難以發(fā)揮作用。我們可以嘗試將這20%的“結(jié)構(gòu)性剩余”稅款進(jìn)行廉租房的建設(shè)，而對(duì)中西部的投入比重下降；針對(duì)開(kāi)發(fā)商建廉租房由于利潤(rùn)低而積極性不高的情況，可以仿照香港的模式，建立房屋委員會(huì)，結(jié)合大陸的實(shí)際情況，可以在中央建立房屋委員會(huì)總會(huì)，在各省自治區(qū)建立房屋委員會(huì)分會(huì)，專門(mén)負(fù)責(zé)廉租房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)工作。對(duì)申請(qǐng)廉租房的住戶，只象征性的收取少量租金；另外，完善退出機(jī)制，可以每隔幾年進(jìn)行收入申報(bào)制度，對(duì)已經(jīng)不符合條件的住戶，須命令其遷出。

（二）矯正認(rèn)識(shí)，不能再單純的以GDP為綱。通常情況下，一國(guó)的GDP大幅增長(zhǎng)，反映出該國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，國(guó)民收入增加，消費(fèi)能力也隨之增強(qiáng)。然而，GDP僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并不代表一切，如沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不能從GDP中反映出來(lái)；還有一些GDP是無(wú)效的，如賭博的GDP；另外，它無(wú)法衡量人們精神財(cái)富的增加量。最重要的是，傳統(tǒng)GDP的核算體系沒(méi)有扣除資源消耗和環(huán)境污染的損失以及無(wú)法反映財(cái)富的分配狀況，是一種不真實(shí)的統(tǒng)計(jì)核算，綠色GDP的內(nèi)涵為傳統(tǒng)的GDP扣除對(duì)自然環(huán)境破壞的成本。這一概念的提出與我國(guó)所提倡的科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)是一致的。宏觀調(diào)控的目標(biāo)是物價(jià)穩(wěn)定，充分就業(yè)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)際收支平衡，政府很重要的一項(xiàng)職能是保證人民群眾生活質(zhì)量的提高。因此，不管是地方政府還是中央政府，片面的強(qiáng)調(diào)GDP的增長(zhǎng)都是不科學(xué)的。

（三）對(duì)二套及以上的房屋實(shí)行高稅收。2009年5月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，當(dāng)中再次提出了“研究開(kāi)征物業(yè)稅”。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，物業(yè)稅在打擊房地產(chǎn)投機(jī)方面確實(shí)功不可沒(méi)。例如，美國(guó)政府針對(duì)只有一套住房的居民，對(duì)住宅的年按揭資金所付的銀行利息，可在次年向聯(lián)邦政府報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)減掉，用以沖抵全年所得稅。擁有兩套房的人就不享有這一減稅優(yōu)惠政策。

相比較我國(guó)的實(shí)際情況，可以嘗試實(shí)行累進(jìn)制稅率，擁有的房產(chǎn)越多，交的物業(yè)稅就越多，給囤房空置的人造成高的持有成本，增加其經(jīng)濟(jì)壓力。從而會(huì)將空置的房子拿出來(lái)出租，一方面增加了房源，對(duì)過(guò)度投機(jī)行為會(huì)有較大打擊；另一方面對(duì)調(diào)節(jié)租賃市場(chǎng)的價(jià)格有一定的作用。但此種方法中，稅率的確定是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題，應(yīng)繳的物業(yè)稅要比投機(jī)產(chǎn)生的利潤(rùn)大才可行。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，社會(huì)主義的特色是效率和公平，但不是貧富差距的增大。在住房問(wèn)題上，卻顯失公平。對(duì)于市場(chǎng)無(wú)法解決的民生問(wèn)題，必須要有政府的介入。用“結(jié)構(gòu)性剩余”的稅款進(jìn)行廉租房的建設(shè)，并對(duì)其分配環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)投機(jī)性行為進(jìn)行打擊，才能使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走上正軌化，使“居者有其屋”計(jì)劃早日實(shí)現(xiàn)。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

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